“地王”风险预警： 成本增五成后或触发连锁反应

　　土地市场风起云涌的表象之下，风险正不断累积。

　　中原地产近日发布数据显示，截至5月25日，今年全国50家大型房企合计拿地金额为3887亿元，平均成本6283元/平方米，比去年同期增长48.4%。

　　这一数据和实际情况颇为相符。今年以来，全国多地土地市场火爆。在很多热门地块的交易中，动辄有十多家房企参与竞买，竞价次数超过百轮、溢价率超过100%的情况十分常见。据上述机构统计，今年以来至5月25日，全国各种名目的“地王”已达152宗。去年全年，同口径的“地王”数量仅95宗。

　　“我觉得这个市场有些不理性了。”有房企人士评价称，从某种意义上说，高价拿地是不得已的结果，但目前很多土地的成本已明显超出合理范围。一旦后续市场和政策走势有所变化，这些高价地项目必将面临风险。

　　上紧的“发条”

　　“不拿地，就没有项目做。这会很麻烦：对上，没法跟老板交代；对下，养不活这些人，要裁员。”某上市房企苏南区域负责人向21世纪经济报道记者解释房企近期的拿地心态。他认为，在现阶段，房企拿地更多是出于做出业绩和维护团队的考虑，成本方面的考量则是次要的。

　　自2014年年底至今，该公司就未能在苏州公开市场拿地，由于其存货早在2015年末就消化殆尽，目前急需拿地补仓。去年年底，总部负责人前来“督战”，要求采取各种手段在苏州拿地，理由是“不能在市场好的时候没房可卖”。

　　在苏州房地产市场，这种心态随处可见。其背景是，去年以来，苏州房价上涨迅速，开发区等核心区域的均价上涨近万元；而因库存不足，苏州楼市的去化周期一度降至3个月，为全国最低。

　　公开数据显示，截至5月25日，今年苏州共成交住宅用地35宗，成交价格为445.32亿元，平均溢价率为119%，平均楼面价11609元/平方米。各项数据都大幅高于去年。

　　同期，厦门（仅成交一宗）、南京、合肥等热点二线城市成交宅地的平均溢价率分别为150%、106%和258%，平均楼面价为25838元/平方米、15612元/平方米和7406元/平方米。也均大幅高于去年同期。

　　对房企而言，这意味着成本的极大提高。据中原统计，截至25日，今年全国50大房企拿地金额为3887亿元，平均楼面价6283元/平方米。对比去年同期4231元/平方米的成本，上涨48.4%。

　　上述房企负责人表示，在多方争抢的情况下，土地价格已没有贵与贱的道理，因为企业所付出的成本，都是不得已的。“每个公司都像上紧了发条一样，一松，你就先出局了。”他说。

　　上海易居研究院智库中心研究总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，在拿地竞争比较激烈的情况下，房企不可能有一个严格的考核，而会出现相对激进的态度。虽然也会意识到有风险，但目前仍然是“先占坑”的思路。

　　不确定的后市

　　对于已经拿到地的企业来说，也未必就高枕无忧。有分析人士指出，房地产仍然属于“看天吃饭”的行业，我国房地产市场波动幅度大，容易受政策环境等因素影响。

　　就现阶段而言，政策环境并不稳定。近日，合肥传出发布“限购令”的消息，虽并未证实，但无疑对市场预期带来影响。市场一直较为火爆的厦门，同样传出将出台“限价令”的信息。

　　在此之前，一线城市已全面强化调控，上海、深圳大幅提高限购门槛，北京也将限购范围扩大至通州区的商用物业。苏州、南京等热点二线城市，同样出台了调控措施。

　　中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示，“因城施策”是现阶段主要的政策思路。一二线城市未来出台刺激政策的可能性在下降，反而有可能出台不同力度的约束性政策，限制楼市过热上涨。

　　受此影响，市场已经出现明显降温。公开数据显示，自4月下旬以来，热点城市的房地产周成交量出现震荡下行。与3月的成交高位相比，很多热点城市的成交规模已下降50%。

　　厦门某房地产企业人士向21世纪经济报道记者指出，近期楼市成交量下降，还因此前需求出现透支性释放所致，加之即将进入传统淡季，楼市要想有所起色，可能要等到第三季度。对于厦门楼市的政策环境，他认为“限价令”和“限购令”的出台都有可能。

　　这些“地王”项目存在的风险不可被忽视。据中原地产统计，在公布销售业绩的30家房企中，前4月销售均价在1.15万元/平方米，同比上涨了12%，明显不及土地价格上涨的幅度。

　　近期有观点指出，即使按照乐观估计，“地王热”也需要有所降温。按照惯常的房地产开发周期，从拿地到开工再到销售环节，往往需要8-10个月的时间，刚需项目中最快也要6个月左右，而高端住宅项目的开发周期略长。以此类推，6月份获取的土地项目，最快的入市时机也要在明年。而早在今年年初，最乐观的从业者认为，市场的热度至多延续至今年年底。

　　隐性成本

　　房企对“地王”其实可以有不同的核算方式。以保利为例，在保利以25838元/平方米的成本拿下厦门“地王”之前，其曾在2014年在同区域获得一宗商住用地，成本价为10381.5元/平方米。若进行统一核算，经由后者的分摊，“地王”项目的实际成本并没有那么高。

　　另一重逻辑则在于，当企业在同一个城市或区域还有其他在售项目时，“地王”的出现可以引发房价上涨预期，并使得这些项目获得更多利润。也即，“地王”的高成本可换取同区域其它项目的利润。

　　但在市场竞争愈加激烈、房地产行业利润率日渐下滑的情况下，这并不能掩盖“地王”项目所面临的风险。

　　业内人士指出，历史上大多数“地王”都是“叫好不叫座”的，因为“地王”项目的起点高，操盘难度要高于一般项目，风险点多，因此成功者寥寥。虽然部分“地王”项目可借势产生利润和品牌效应，但大部分在操盘环节最终归于沉寂，部分“地王”项目拖累整个区域公司发展的现象也不少见，甚至有“地王”被收回的案例。

　　严跃进提出了“隐性成本”的概念。具体包括：营销压力加大，可能带来营销成本的提升；去库存效果不佳，会使资金成本增加，同时影响财务表现，进而影响到机构评级和融资成本；若进行降价促销，会影响品牌价值和购房者口碑。

　　他认为，当高价地项目后续遇到市场降温周期，那么各类隐性成本就会显性化，并产生连锁反应，使房企面临的风险不断累积。

　　前述房企负责人也向21世纪经济报道记者表示，按照评估，现阶段高价地项目面临的风险，甚至要大过2014年。因此公司并不过度追求高价拿地，为保证在该区域内的市场份额，将更多尝试以并购、入股、合作开发等方式获取项目。

　　多数受访者向21世纪经济报道记者指出，相比房屋交易，土地市场通常有3-6个月的滞后性。由于房地产销售已在4月出现降温，土地市场可能在三季度有所缓和。