唱衰商业地产声音渐浓：商业地产前景比住宅更堪忧

　　和讯网消息，近日，星展唯高达香港有限公司研究部主管吴淑燕接受媒体采访时指出：“房价快速上涨的黄金时代已经过去了。未来三四年，中国房价涨幅预计在5%左右，每年住宅销售11-12亿平方米。商业地产的前景其实比住宅更令人担忧。”

　　据星展中国的数据显示，以目前人口结构、城市化率估算，未来五年，在中国，每年房地产需求量大概维持在11-12亿平方米。今年的房地产平均销量有可能会超过12亿，达到2013年之后的历史高峰，但这同时意味着明后年需求的前置，所以2017年、2018年的需求可能会往下走。

　　有关今年销量创新高预期的原因，星展唯高达香港有限公司研究部主管吴淑燕认为这与政策松紧有关。利率下调使得国内购房者可负担比率（月房贷/月收入）持续下降，目前这个比率大概在34%左右，创历史新低。其次，农民工买房支持以及棚户区现金赔偿比率提高，也会对今年销售提供帮助。

　　不同城市的房价也会体现出不同的趋势，主要是一线城市上涨增速放缓，二线城市有5%左右的增幅，三四线城市滞涨。据吴淑燕分析：“一线城市房价会上涨，但是涨幅比2015年小，这并不是来自于库存的影响，而主要是受政府调控的影响。二线城市今年业绩还是会有一个大约5%左右的增长，但是开发商在二线城市的毛利率应该会继续往下走，因为二线城市的地价其实上涨的比均价上涨的还要快。三四线应该房价还是涨不上去，政府目前大部分的措施都是在帮助三四线城市去库存，销售量会上涨，但是其实库存的压力还是很大。”

　　在谈及房地产库存问题时吴淑燕指出，根据星展测算，中国的房地产库存是3.88年，不是之前被媒体广泛报道援引的10年库存。她说：“以住宅为例，用完工未售土地，加上开发中的建筑面积，扣掉已经卖掉面积，除以每年平均销售，得出中国现有库存是3.88年，但如果包括非住宅，这个数字就是5年，因此，中国库存最大的是商业，而不是住宅。”