深圳地铁走出深圳 联手万科开启“轨道＋物业”时代

　　万科联合深铁战略合作开发轨道物业。王石希望，万科的全体股东，都能分享地铁时代的经济红利。

　　作为“宝万之争”漩涡中最终出现的白衣骑士，深圳地铁与万科合作正在走向更深入的层面。

　　6月12日，“2016轨道交通与城市发展高端论坛”在深圳举行。深铁和万科联合主办此次论坛，备受外界瞩目。万科董事会主席王石和深铁董事长林茂德也出席了论坛。

　　从论坛释放的信息来看，最大的亮点在于：深圳地铁将走出深圳，走向全国；而它与万科的合作也将随着深圳地铁的扩张，延伸到深圳之外的区域。

　　当日，深圳地铁、万科与重庆城市交通开发投资集团、东莞实业投资控股集团、中轨集团等单位分别签署了四项备忘录，标志着万科＋深铁的合作模式正式走向了全国。

　　王石表示，“轨道+物业”的黄金时代才刚刚开启，深圳地铁集团与万科的组合，通过强强联合、优势互补，有望成为PPP模式的建设标杆。

　　走出深圳的深铁

　　深圳地铁作为一家地方国企，之前受到的关注较少，此番因“宝万之争”进入公众视野。在绝大部分人心目中，深圳地铁依然是一家深圳本土的地方性企业。而在本次论坛上，深圳地铁意图传达更多走出深圳的信息，颠覆公众对其的认知。

　　根据其官网资料，这家深圳市的国有全资企业成立于1998年，业务包括地铁建设和运营、投融资、建设、物业开发等。注册资本241亿元，总资产2400亿元，净资产逾1500亿元，资产负债率37.6%，员工1.3万人。就净资产而言，深圳地铁已经超过了万科。

　　从公开信息来看，深圳地铁之前的主要活动范围和收入来源在深圳，不过这几年正逐步把业务扩展到国内其他城市以及海外。

　　6月12日的论坛上，东莞轨道与深圳地铁、万科也签订了三方协议，这次签约在意料之中：深莞惠一体化，东莞与深圳城区之间早已连成一片。

　　值得关注的是，“重庆城市交通开发投资集团”的加入，深铁进入了重庆，这个新变量表明：深圳地铁的全国化扩张，已经不仅仅局限于珠三角地区。

　　除此之外，深圳地铁在国内的杭州、石家庄承接了地铁设计、运营咨询等业务，同时还在厦门、郑州、遵义等城市开展业务。

　　深铁也已经走向了海外。去年9月，由中国中铁承建、深圳地铁提供运营管理服务的埃塞俄比亚首都轻轨正式开通运营，该项目是埃塞乃至东非地区第一条现代化城市轻轨，也是中国企业在非洲承建和运营服务的首个城市轨道交通项目。

　　该项目的运行，使深圳地铁成为中国内地第一家将轨道交通运营管理经验输出到国外的地铁公司。此外，深圳地铁还准备在肯尼亚获得400多公里铁路的经营权。

　　“万科＋深铁”战略协同

　　从世界范围来看，由于各个城市历史条件和经营环境不同，世界城市轨道交通的运营管理模式主要可以分为六种：有竞争条件下的官办官营如首尔；无竞争条件下的官办官营如伦敦、纽约、北京、广州、柏林、巴黎；官办半民营如香港；官办民营如新加坡；以及多种经济成分构成的公私合营如东京、私办私营如曼谷轻轨。

　　整体来说，西方国家城市的城市轨道交通线路几乎都是国家政府或市政府所有，由政府机构直接运营或是交给公有性质的企业运营，这与西方城市人口较少，地铁盈利可能性较低有关；而东方国家城市普遍人口较多，存在盈利的可能性，因此情况比较复杂。

　　国内地铁虽然大多数属于官办官营，不过近年来也在商业模式层面学习香港地铁的“轨道＋物业”经验，以物业开发的收益反哺轨道建设。

　　香港的经验是：地铁一通，土地一定会增值。铁路到哪里，就会把人流带到哪里。香港新开发的市镇，比如东涌、将军澳，都是先修铁路，再盖楼。修地铁之前，政府会把地铁站上的地权卖给港铁公司，港铁再通过招投标，与不同的开发商合作建房。建好的商场由港铁管理，收取管理费。

　　“轨道＋物业”的模式，让香港政府用比较少的钱，就可以建造运营200多公里铁路，建起广泛的交通网络，而且，每年可以收取分红。

　　深圳地铁近年来已经采用了港铁的这一模式。目前深圳地铁已经有10个物业项目，开发建筑面积427万平方米，并有4个项目已实现销售。规划中的地铁四期工程预计可开发物业面积达400万平米以上。

　　万科则是深圳地铁最大的合作伙伴。深圳地铁与万科达成战略协同，意在发挥双方各自专业优势。一方面地铁集团可以更加专注于城市轨道交通建设，另一方面有助于万科稳定持续获取地铁沿线土地资源，解决“地王”频出环境下的新增资源获取问题。

　　王石对这个模式非常看好，他说，随着轨道线路的延伸，万科将有机会在地铁沿线以合理价格获得源源不断的优质项目资源，双方共同打造的“轨道+物业”模式，也有望向更多城市复制推广，走向全国，甚至走出国门。让万科的全体股东，都能分享地铁时代的经济红利。