房地产融资杠杆高达10倍 资管通道业务有风险

　　基金子公司净资本和风控指标指引等管理新规出台后，通道业务被推上了风口浪尖。但实际上，基金子公司从事的通道业务也要分而论之，并非一棍子打死。

　　目前来看，主要是金融机构按照监管要求不能直投的，选择基金子公司的资管计划作为通道实现合规，这个过程中若杠杆过高，则需要警惕风险。

　　地产类融资项目，包括土地拍卖融资和地产开发融资，已经在金融业内受到警惕。根据贷款通则，除依法取得经营房地产资格的借款人以外，不得用贷款经营房地产业务；依法取得经营房地产资格的借款人，不得用贷款从事房地产投机。“开发商拍卖拿地，自己只用出10%的钱，需求端疲软，这样的杠杆有很大风险。”有股份行对公业务人士表示：“今年我不会放任何房地产相关的融资，山雨欲来。”

　　还有，各类金融机构，尤其是银行，为了符合某些监管指标，通过通道实现资产出表，而实质风险没有实现转移，也需要得到控制。

　　此外，基金子公司的资管计划为投资者提供投资二级市场的工具，尤其是分级产品，在优先级和劣后级资金提供方之间作为中立第三方提供服务，则有存在的意义和价值。

　　房地产融资杠杆高达10倍

　　受制于《商业银行法》，商业银行无法直接进行股权投资，但通过资管计划通道可以规避这一限制。基金子公司、银行直投子公司等常被银行用来做股权投资的通道，而这也是所谓银行“投贷联动”早已有之的实践方法。

　　“银行投资PPP（公共设施公私合营模式），会用我们的通道，但一旦这个政策隔离被打破，我们想做也做不了。”前述华南地区基金子公司人士表示，银行现在通过LP还不能直接认购基金份额，所以必须要通过资管计划。

　　另外，对于一些投资受限制的领域，比如房地产、过剩产能行业、地方融资平台等，银行也会选择资管计划做通道，实现业务合规。

　　“银行之所以会投，大部分是明股实债，对风险也有一定把控，但是房地产融资这块的杠杆实在是太高了。”前述基金子公司人士表示。

　　据多名银行业内人士和地产基金人士介绍，房地产融资中，1：9杠杆的情况也较为普遍，也就是说开发商拍卖拿地，自己只用出10%的钱。甚至，这10%的资金还有运作空间，也不一定是由地产公司现金出资。

　　“信达这样的公司其实没问题，就算他这块土地投资亏了，也可能通过资金运作把银行贷款还上，但是对于大部分地产开发商，这是非常危险的。”前述股份行对公业务人士向21世纪经济报道记者表示。

　　6月1日，信达地产(600657,股吧)以溢价超过303%拍得上海宝山区顾村一地块，刷新了今年上海土地市场溢价率纪录。

　　关键在于实质风险是否转移

　　资管通道业务的另一领域，银行资产出表，也需要格外关注。

　　所谓银行资产出表，主要是指银行为了满足银监会对资本充足率的考核，在资本金（分母）一定的前提下，将表内信贷资产（分子）挪出表外；可能是对接到理财（形成银行表外资产），也可能是出售给其他投资机构。

　　目前最正规的做法，是通过信贷资产证券化，将资产打包挂牌银行间市场进行出售。另外的做法，包括打包挂牌地方金融资产交易所，或通过资管计划进行私募ABS。其中违规的做法，是对资产（收益权）出让承诺各种形式的回购。

　　在银行资产质量持续劣变的背景下，银行为了“卸包袱”，也有极强的不良资产出表需求。

　　在上述这些做法过程中，银行的资产实现了不同程度的出表，也就意味着，监管无法准确掌握行业的整体风险情况，比如资本和拨备计提是否充足等。

　　“通过资管计划，不得不承认，大部分实质风险是没有转移的。”有基金子公司人士坦言。

　　不过，也有银行人士指出，并非所有的资产出表都是负面作用，关键要看实质风险有没有转移。

　　在银行的强烈需求下，争当资产出表通道的机构绝不仅有基金子公司。

　　就不良资产领域，四大资产管理公司（AMC）一直以来都是银行的重要合作方。不过《关于规范银行业金融机构信贷资产收益权转让业务的通知》（银监办发〔2016〕82号）出台后，21世纪经济报道此前已报道，纯通道模式，银行通过资管计划对接自家理财资金的做法，已经被监管叫停。