地产融资成本飙升：贷款、发债普涨 信托成本增加

　　2018年以来，房地产融资成本大幅上升。

　　受到市场利率上升、表外金融监管等因素影响，房地产公司的资金成本上升较快，部分企业的融资渠道日渐狭窄。

　　一方面，房地产通过银行间市场、交易所市场进行的场内债券融资新增较为困难，存量债务回售压力大；另一方面，银行表外对接非标融资监管更为严格。

　　有华南银行业人士表示，年前资质尚可的企业，银行会立即放贷。但今年监管尤为严厉，即使企业资质不错，也很难投放到楼市等领域。多位信托公司人士均表示，与2017年相比，2018年的房企信托融资成本普遍上升了1-2个点。有中部地区地产公司人士表示，春节后通过信托等融资成本提高了3个点，一年期融资成本上升到12%。

　　对于房企来说，融资渠道收紧在2017年已感受十分明显，由于企业信用债发行等多个融资渠道陆续受限大幅缩量，助推房企融资在2017年重新回归银行贷款和房地产信托。

　　民生证券研究院统计，2017年全年房企外部融资较2016年减少约2000亿元。具体而言，银行贷款比较平稳，从2016年的5.67万亿元降至5.6万亿元，同比下降1.2%。股权融资和债券融资大幅回落，股权融资从1688亿元降至356亿元，同比下降近80%；信用债融资从1.05万亿元降至3610亿元，同比下降65%。

　　融资成本整体上升

　　2017年以来，房地产通过债市融资成本不断上升。

　　有中部地产公司人士称，该公司短期融资利率12%左右，一年期融资利率9%左右，相比去年提高了3个百分点。从银行的贷款利率超过6%，比基准利率提价近三成。

　　有机构人士表示，2017年四季度后，房地产融资利率开始快速抬升。大型地产企业的融资利率在5%左右，中小地产企业融资成本在6%-9%不等，有些甚至更高。

　　中信建投近日的一项调研显示，房地产企业普遍表示从2017年下半年开始融资难度加大，体现在融资额度和融资成本上。一家央企的开发贷款在前年还是基准利率下浮，去年下半年已经变成上浮，在境内融资收紧背景下，更多有渠道的企业开始转向境外融资，企业普遍预计2018年整体融资成本会比2017年有50-100BP左右的上升。

　　地产企业的融资途径，包括银行信贷、股权融资、在交易所或银行间市场发债、非标融资、境外融资等多种途径。其中，股权融资自2015年之后已凤毛麟角；2016年四季度，《关于房地产业公司债券的分类监管方案》、《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》等政策陆续出台，2017年公司债发行规模的骤减，且均集中在2017年下半年发行。

　　从利率看，在债市利率整体上行的背景下，2017年地产信用债发行利率较2016年亦有大幅上升，中长期地产信用债中，去年四季度AAA级加权利率5.92%，比2016年提高了1.63个百分点。

　　此次资金成本上升的特殊之处在于，在紧信用的背景下，部分企业资金成本快速上升，一些大型国企资金成本上升较慢，个人按揭贷款资金成本上升较慢。中长期贷款基准利率没有发生变化，未来可能也不会发生变化。

　　中信证券预计，大中型民企来说，本轮资金成本上升周期（超过一年）存量资金成本可能要上升200到300个BP。民营房地产企业面临的不仅是资金成本上升的问题，还有逐渐失去长期稳定的信用负债来源的可能。

　　贷款方面，监管加强了涉房贷款核查管控。今年以来，银监部门已经针对违规输血楼市向商业银行开出10余张罚单。

　　信托融资成本普涨1-2个点

　　对非标融资而言，接受21世纪经济报道记者访问的信托公司人士均表示，与2017年相比，2018年的房企信托融资成本普遍上升了1-2个点。主要由于金融去杠杆背景下，资金来源减少导致的资金成本上涨。

　　这直接反映在了今年前两个月新发的信托产品收益率上。目前信托产品平均收益率在7%左右，用益信托网统计的3月8日在售40只房地产类信托产品公布预期收益，其中26只预期收益超过8%，占比65%，远高于信托产品的平均收益。

　　民生证券研究院宏观固收研究人士认为，2018年房地产调控延续的趋势下，融资环境趋紧难以改变。其中在信托监管趋严，去通道化成为监管重点的形势下，房地产信托或将明显缩量。

　　一家华北地区信托公司副总经理认为：“今年信托投房地产要从两条线看，通道类的规模肯定在收缩，尤其是银信通道，银行对信托通道的需求本身在降低，除了严监管，信托通道费的上涨和资管产品征税都是影响因素。另一方面，主动管理地产信托并不会有很明显变化，今年大概率继续增长。”

　　实际上从2018年已经过去的2个月情况来看，集合信托层面尚未出现缩量。在中信登公示的集合信托产品数据显示，2018年1月1日至3月7日，共有178只信托产品投向房地产；对比看2017年4季度，共有210只信托产品投向房地产。从数量看变化不大，平均到每月，今年集合房地产信托产品数量还要更多一些。

　　同时信托主动管理的房地产信托产品也出现比较明显的变化，体现在从融资类转向投资类。2017年4季度，房地产类集合信托发行数量中投资类占比26%，今年前两个月这一占比为32%，提高了6个百分点。

　　从房企角度看，今年在其他融资渠道状况难以改观，且信托融资成本再度上升的双重作用下，房企也开始考虑收缩外部融资。

　　“我们并没有感觉到房企融资需求的增加，从扩张转向降低负债率、消化存量是房企近两年的主要方向。”一位房地产信托经理称。

　　对于融资的难度，不同类型房企差异十分明显。就前30强的房企而言，依然能获得大量成本低廉的资金支持，如保险资金。而排在100强之后的房地产企业生存之路越来越艰难。