龙湖持有商业面积接近200万平方米 布局三大关键点

       7月1日，龙湖北京大兴天街开业。这是龙湖在全国第18个商场，算上大兴天街，龙湖持有商业面积接近200万平方米。而到明年年底，龙湖将达到250万平方米的持有商业面积。

  在房地产行业，龙湖一直是一家按照自己既定目标笃定前行的民企。比如，在商业地产方面，龙湖今年的租金目标是20亿，明年大概是25亿-30亿之间。到2020年，龙湖的目标是整个集团的租金收益50亿。

  受电商、同质化等行业因素影响，商业地产的竞争压力并不小。近一年间，龙湖先后从凯德置地等知名商业地产商挖角数人，并赋予自己的风格，逐渐拓宽龙湖的商业版图。

  龙湖集团副总裁兼北京龙湖总经理宋海林在接受记者采访时表示，“高周转背后，我们其实不是盲目去追求规模的快速扩张。按照吴总（龙湖地产 董事长吴亚军）的理念，企业要做一个时间函数，这背后希望我们这个企业用相对比较稳定的速度向前奔跑，而且保持持续增长地奔跑。所以，高周转的同时还坚定 做持有。”

  布局三大关键点

  龙湖大兴天街是龙湖进京十年第二个大型商业项目。第一个项目是龙湖长楹天街，开业于2014年。

  宋海林坦言，“长楹天街当年开业的时候，其实圈里头还是捏了一把汗。长楹天街北边是朝北大悦城，东边是通州万达广场，其实竞争很激烈。但一年半做下来，我们对自己的表现还是比较满意。”

  宋海林透露，今年从上半年整体业绩看，超出预期大概10%。“以客流数据表现为例，我们现在每天监测到的，从地铁进到长楹天街场子里的人流大概达2.1万。”

  长楹天街位于地铁6号线常营站，定位为全家庭一站式购物中心。距离朝北大悦城7.6公里，3站地铁；距离通州万达广场6.7公里。

  宋海林称，“龙湖对北京哪些地方可以做商业，心里还是有数的。”

  他们判定能否做商业的第一关键点是看城市发展方向，龙湖更愿意从政策和城市的发展洼地，来捕捉机会。“当年我们进大兴天宫院板块的时候，周边什么都没有。 可以想象，如果做一个15万平方米的商业，将是巨大挑战，但我们看的是这个城市发展的未来。那时候新机场还没有落位，但现在新机场的计划已经有了。另外， 从整个城市发展来看，南城是一个洼地。所以，城市发展方向是布局商业非常看重的关键点。”

  第二关键点是城市的产业。宋海林称，“龙湖大兴天街有15万平方米，旁边10平方公里的生物医药基地给了该项目建设的信心。而未来这部分产业将达到20平方公里。产业的发展，是我们判断这个区域有没有活力很重要的一点。”

  与其他开发商无异，交通是龙湖对天街布局的第三个关键点，也是他们对未来商业选址的关键。龙湖目前在北京的两个天街项目和即将布局的天街项目均为地铁上盖，都是地铁和商业之间零距离转换。

  城市选择方面，龙湖商业会选择一线和部分重点二线城市，未来还会进驻南京、武汉等相对高量级的1.5线城市。

  具体到城市区域内布局，龙湖集团商业地产部总经理李楠表示，“龙湖商业地产正在建立比较完善的体系，我们把它叫做城市地图或者城市解读。我们会把整个城市的商业布局、客群、人口消费习惯做一些划分，从而为这些客户做画像。”

  李楠透露，划分的作用是，龙湖商业团队可以将客源数据输送给地产（指住宅）业务同事，通过他们来了解在这些区域是否能找到适合做天街或未来能够做天街的项目。

  没有标准模板的扩张

  在前期布局方面，龙湖有清晰的逻辑。但在运营阶段，与其他以复制方式扩张的开发商不同，龙湖没有标准模板。

  宋海林透露，龙湖的每一个商业项目都有自己的特点。比如，长楹天街有700米单动线。大兴天街有600多平方米中庭，上千平方米的大广场。“我们希望我们的城市广场，未来能成为很多年轻人求婚的场所，他可以租我们的大屏，所有人会给他们祝福。”

  在不统一模板的前提下，龙湖设定了六大体系。这是为了告诉商业部门如何把天街设计得很成功，而不是按照模板照着画。六大体系可因不同地段、客群，满足在客研阶段，用户、对象、未来服务的目标客群需求。

  宋海林举例称，从进入到找车离开，龙湖的停车场有八个布点。而这也是龙湖住宅、物业方面运营的成功经验。从建造到开业，一步一步都是按照规矩来。

  宋表示，不管地拿到多贵，龙湖可以一直保持自己的脚步往前走，且每一个开业的项目都做到不亏损，而北京项目的周转率比全行业平均效率要高。但在高周转背 后，龙湖并不是盲目追求规模的快速扩张。“2010年、2011年集团提出这样的战略时，很多人是不同意的。因为当时整个行业都在追求高增长，但龙湖坚持 将10%回款沉淀下来去做持有物业。五年来一直很坚定。这样不管未来经济有什么样的变化，龙湖希望自己可以是一个赢家，这也是龙湖高周转和持有之间的战略 平衡。”

  按照吴亚军的理念，龙湖要做一个时间函数。这背后是希望企业以相对稳定的速度往前奔跑，而且是持续增长地奔跑。天街的沉淀未来将成为龙湖利润持续稳定增长的蓄水池。

  李楠透露，龙湖今年还将开业两个天街。一个是7月21日在重庆，一个是今年年底在上海虹桥。因此到今年年底，龙湖会有20个商业性项目面世。明年龙湖会新增五个项目，包括重庆开设两个，苏州、杭州、上海各一个。

  李楠称，“我们的目标是至少希望从现在开始，未来三到五年，每年都有两到三个新的购物中心面市。”

       另外，宋海林透露，在持有物业类型中，他认为，相比写字楼，购物中心更适合龙湖。这是因为写字楼对地段和区域的要求更高，而购物中心有更大弹性。