朱友军：商业消费领域正在进入重构时代

　　编者按：80年代中后期，中国北京、上海、广州等一些大城市开始对购物中心进行探索，并由此萌芽，1996年中国首个真正意义上的购物中心——天河城在广州开业。20年间中国商业地产凭借与品牌商新型合作模式，以及创新互动空间的呈现，迭代出不同主题的购物中心。20年20人，赢商网将梳理20年来不同行业20位代表性人物，拟呈现中国购物中心20年间的发展变化。同时，由赢商网主办的《风云巨变20年——中国购物中心高峰论坛》将于7月29日在上海浦东香格里拉举办，高峰论坛将回顾中国购物中心的发展历史，总结中国购物中心近20年发展过程中的经验和教训，对未来中国购物中心持续、健康、快速发展具有一定的指导意义。

　　朱友军，北京汉博商业管理股份有限公司董事长、创始人。拥有超过十八年商业地产开发与运营经验，操作并参与商业项目近千万平方米。2005年，朱友军创建汉博商业；于公司成立十周年之际，带领公司成为第一家在资本市场挂牌的商业管理企业。曾获“北京地产十大卓越贡献人物” 、“中国商业地产推动力人物”、 “中国商业地产杰出贡献人物”、“2014-2015年度中国商业地产风云人物”、“中国体验式商业领航人物”、“中国商业地产风云人物”、“中国消费领域杰出创新人物”等诸多行业称号。

　　目前，在他的带领下，汉博商业已成为商业消费服务领域的标杆企业，同时其丰富的业务单元也使其成为行业领域中产业链延展最长、产品线细化最深的服务机构。在场所端，汉博商业基于完整的策划、设计、规划、工程管理、营销、招商运营以及资产团队和服务体系，提供全链条服务，确保项目落地；同时，考虑到项目体量、位置、业态设置以及消费人群等综合因素，汉博商业还形成了“漫乐城”、“之心城”、“美里天地”三大产品线，并有若干合肥、贵阳、武汉等地的落地项目。这是汉博在商业地产行业沉淀十年之际，全力推出的特有定制化输出模式；而在品牌端，汉博商业正在发力新兴品牌孵化工作，为品牌提供多维度商业服务、金融解决方案以及互联网信息技术平台支持。2015年，朱友军与赢商网、正佳集团、磁云科技、大有基金等机构合作发起国内首个新兴品牌创业联盟——“PARTNERS”；进入2016年，他携手磁云科技集团共同创建汉云优品，为新兴品牌成长提供全产业链服务的B2B2C云服务平台。可以说，在他的带领下，汉博商业服务商业领域两端——即场所端和品牌端的创新业务模式，正着力打造商业消费生态圈，为行业不断注入创新元素。

　　六问标杆人物

　　问一：进入商业地产行业以来，让自己最有成就感的是什么？

　　朱友军：最有成就感的就是较早地发现了商业消费领域的商机，并且全心投入，有意识的做全方位商业服务布局，积极跟随和引导市场。介于世界上最大体量的商业世纪金源的项目从业经历，我发现商业相对住宅要跟复杂，市场上需要专业服务机构提供专业服务。创建汉博商业之后，最为有成就感的就是敏锐发现和成功的运作了合肥之心城项目，检验了汉博全流程商业地产服务的实力和水平，通过市场研究与定位、商业规划及灵活的资金运作与金融资本服务，推动了之心城这个在开发商背景、规划条件、商业竞争等并不具备先天优势的项目的成功运作，成就了之心城作为城市商业地标和业界标杆的市场地位。

　　问二：如果时光可以重回，希望回到哪一时刻去做哪一件事？

　　朱友军：时间不能回流，回望过去，找寻是否有后悔的事情，我认为也没有什么意义，做好当下最为重要。对汉博商业而言，全面布局发力品牌端服务就是最为希望做的事情。

　　实际上，汉博商业在2005年成立之初就考虑过对消费领域两端进行服务， 一方面对场所端的购物中心提供全方位的管理，另一方面对品牌端的选址、营销以及商业大联盟线上线下的交易进行服务。只不过因为当时市场不成熟，品牌对中国市场的不认知，并没有做起来，也就是有天时地利人和方面的原因。但是，到现在情况发生了明显变化，新兴品牌正在快速发展，他们需要更多更为专业的服务，消费需求正在快步升级。 移动互联技术的更新迭代，让人们的消费观念和生活方式不断发生变化，实体商业环境进入转折期。在从“商品经营”向“客群经营”全面转型的过程中， 与客群形成频繁接触的触点正是商业构成中看似很小的环节——品牌。我们认为，2016年是新兴品牌创新元年，我们也在这一年全面布局品牌孵化领域。无论如何，我希望汉博商业所做的事情，是对整个商业市场有良性推进、具有引领作用的事情，不愧对商业消费市场，不愧对这个全新的消费时代。

　　问三：如何看待自身所处的行业？

　　朱友军：这一阶段值得注意的是，有三个方面：

　　首先，要关注行业主体。商业地产市场虽然历经了一定时间的发展，但是市场上的各类主题的专业度依旧有待提升。多数开发商、服务商、运营机构还处于比较初级的阶段，市场仍需一定时间才能走向成熟。

　　第二，要关注行业核心内容。做商业地产不仅仅是盖楼，实际上，还是要做运营，而做运营做多的还是缺乏“内容”。很多项目招商乏力不仅仅是因为项目自身有一些硬件方面的问题，还有市场上品牌丰富度和成熟度还是较低，致使目前进入购物中心的品牌可选择较少，缺乏特色品牌并一定程度上造成同质化的现状。这都需要商业核心的业态、功能及品牌等内容进一步创新。

　　第三，要关注行业消费者。之前像日本、美国为什么购物中心能做起来，是因为中产阶级很大，而中国的中产阶级是比较少的。但是，目前，这种情况已经在发生变化，国内中产阶级正在成长，消费市场需求已经发生巨大变化。

　　问四：中国购物中心发展20年以来，您认为目前市场环境有哪些特点？

　　朱友军：我认为，主要有如下三点:

　　第一， 经济进入下滑期，商业项目受困资本流动性差，都不是特别好多，市场进入整合阶段。当然，同时也给到竞争力强的公司进行整合而形成优势的良好市场机遇。

　　第二， 在上述背景下，商业项目资产证券化正在迎来新一轮的机会。在国内REITs等国内退出通道等尚未完全通畅的情况下，资本并购、ABS、CMBS等资本买卖行为会更为活跃。当然，在这其中，资产运营管理拥有了更多的发展契机。

　　第三， 进入2016年，购物中心已经从原来作为满足基础生活和购物的形态，朝着更为丰富的形态发展。或者说，作为实体商业载体核心的购物中心，在分化、发展而形成多元、主题、异质的发展态势，带动了整个行业的全新发展。不管是开发商、运营商、品牌商家还是服务上，都应该跟上这个时代步伐。同时，目前已经进入品牌匮乏突显的时代。品牌匮乏不仅体现在招商难的角度，更体现在品牌下沉难、开店难、品牌经营容易出现问题、品牌生命周期短暂等方面。

　　问五：当下考虑最多的一件事情是什么？

　　朱友军：考虑最多的事情是如何在“互联网+”的时代下助力国内新兴品牌快速有序成长。对于商业地产而言，2016年是品牌问题凸显的一年，特别是相比日本等国，国内品牌的成熟度和丰富度明显仍有差距。比如，我们看到日本在购物中心端常见品牌在2-3万个，而现在购物中心端所能常见的品牌只有6千个左右，随着消费的升级，品牌已经进入快速发展期。在这其中，品牌也同样也是需要服务的，传统的服务包括选址、拓展这些，而现如今的品牌，需要的是孵化，需要你帮助它成熟，帮助它拓展，帮助它插上金融的翅膀，这样才能够形成个性化，才能形成品牌的极大丰富度以满足消费需求。为此，汉博着力为品牌提供多维度商业服务、金融解决方案以及互联网信息技术平台支持。目前，已经成立技术平台公司汉云优品，金融资本支持机构汉博宝鼎、汉博金鼎，还为各类业态设立了品牌孵化服务公司。

　　问六：描述一下未来购物中心可能会出现哪些不可思议的新画面？

　　朱友军：未来，会有更多的体验类品牌进入购物中心，而体验类品牌绝对不拘泥于我们现在见到的这些。购物中心可能都不会再叫做“购物中心”，而可能是另外一个包含生活、服务、娱乐等含义的综合的名字。

　　购物中心成为人们生活不可或缺的“入口”，里面会有各类的“内容”。在此背景下，首先，项目的空间场所感会有明显变化；第二，内容也会有巨大变化，在提供商品的同时，会为消费者更多的空间，可以是中医理疗的空间，也可能有月子会所、养老医疗儿童托管、滑雪场、乐园等等……很多其他社会上的公共设施比如博物馆、科技馆、图书馆、动物园等功能，都能在购物中心这个公共空间里解决；第三，项目也会成为城市活动中心，各类可能的活动聚集场所，都可能在购物中心中得到解决。

　　总之，购物中心未来更具包容性，包括对于人类社交、情感、文化的寄托与包容，更多的跨界、混搭、融合，我想，商业未来的高阶应该包容更多异质化的东西，更多元，更人性。