龙光地产折戟回A之路：家族企业背后的地产生意经

　　（赢商网）对于资金密集型的房地产企业，估值更高的A股市场有望获得更可观的融资额与股权溢价，这也是为什么恒大、万达、富力、首创、龙光等内地房企积极回归A股的重要原因。　　 

　　然而，回归A股之路从来不是一帆风顺的。无论是地产界的龙头老大恒大、万达，还是市场潜力房企首创、龙光等，其回A之路都颇为曲折。　　 

　　前后以112.5亿元“秒杀”龙华红山地块、140.6亿元“地王价”拿下光明新区商住地块后，龙光地产已成为深圳房地产市场潜在的一匹黑马。这家发迹于汕头的房企，延续了潮汕商人彪悍凶猛的作风，频频出现在深圳土拍市场，并且每一次出手都是大手笔。　　 

　　据了解，截至2015年底，龙光地产共实现合约销售额205.1亿元，同比大涨53.6%，超过年初预期141%；毛利率30.4%，为目前全港地产上市公司的前列。今年1-6月，龙光地产累计合约销售额约达143.9亿元，同比增长达71.0%，合约销售面积约114.1万平方米。　　 

　　然而，良好的市场业绩并没有让龙光地产在港股市场得到很好的映射。最新股价显示，龙光地产价格3.090港元/股，涨0.98%，总市值171.73亿港元；市盈率5.43，股价仍处于被低估的阶段，长期的估值“痛点”也让龙光地产开始寻求回归A股的渠道。

　　折戟回A之路　　 

　　早在6月1日，中国嘉陵工业股份有限公司（集团）便公布了公司与南方集团、龙光基业签署的《重大资产重组框架协议》。该交易方案共分四部分：南方集团向龙光基业协议转让目标股份；中国嘉陵将其现有全部业务、资产及负债出售给南方集团；中国嘉陵向龙光基业发行股份购买龙光基业持有的高速公路、商业地产类资产；中国嘉陵向特定对象非公开发行股份募集配套资金，并以部分募集资金收购龙光基业关联方持有的Logan Property Holdings Company Limited（中文名：龙光地产控股有限公司）的控制权。　　 

　　中国嘉陵强调，上述前三项内容同时生效，且互为实施前提，交易方案最后一部分必须是前三项均通过才会触发。　　 

　　7月20日晚间，龙光地产控股有限公司发布公告称，根据中国证监员会于2016年6月17日发布的《关于上市公司发行股份购买资产同时募集配套资金的相关问题与解答》，可能股份转让能否获相关中国监管机构批准仍属未知之数。在此情况下，可能股份转让各方已决定停止有关可能股份转让之讨论，故将不会进行可能股份转让。　　 

　　中国嘉陵也在7月21日早间发布公告，由于中国证监会在6月17日的问答中明确了上市公司发行股份购买资产同时募集配套资金中所募集的资金的用途，而该用途中不包括收购其他企业的股权，因此原《重大资产重组框架协议》中初步商定的第四部分“以部分募集资金收购龙光基业关联方持有的 Logan Property Holdings Company Limited（龙光地产控股有限公司）的控制权”已不符合当前监管政策要求。　　 

　　中国嘉陵公告还表示，经各方协商后同意对《重大资产重组框架协议》约定的原交易方案进行调整，并于2016年7月20日签署了《重大资产重组框架协议之补充协议》，并将《重大资产重组框架协议》中原交易方案的第四部分予以删除。　　 

　　据公开信息显示，龙光地产正是龙光基业住宅类资产上市平台。两家公司的权属关系也意味着此次交易的微妙：龙光基业或许正计划将龙光地产在港股私有化，并实现A股整体上市。　　 

　　但是，随着中国嘉陵调整重组方案，龙光地产借壳中国嘉陵实现A股整体上市的计划或夭折。

　　借壳背后地产生意经　　 

　　对于龙光地产，市场并不陌生（详见赢商网2015年12月23日报道《龙光地产钟情深圳市场 豪掷130亿先后拿龙华坪山四地块》）而龙光基业又是何许企业？　　 

　　据赢商网查阅资料发现，龙光基业法定代表人为姚耀林，注册资本10亿元，办公地址位于汕头市珠池路23号光明大厦8楼。该公司是一家“以高速公路投资运营为核心，建筑工程施工与商业地产开发为支撑”的大型民营企业，主要经营范围为项目投资、受托资产管理、高速公路投资、基础设施投资建设、房地产经营等。　　 

　　2012年、2013年、2014年及2015年上半年，龙光基业住宅地产销售收入分别为11.22亿元、9.53亿元、2784.02万元和1407.95万元，商业地产销售收入分别是1.97亿元、5.35亿元、4.42亿元、1985.74万元。　　 

　　商业地产开发方面，龙光基业主要涉足开发集商务办公、公寓、酒店、购物休闲于一体的商业物业。截至2015年6月末，已开发的汕头龙光世纪大厦项目销售面积4.04万平方米；在建南宁龙光世纪、南宁龙光国际项目，剩余总投资金额为32.63亿元。　　 

　　据了解，龙光基业的自然人股东为姚美端、姚耀林、纪海鹏、纪建德，这四人正是龙光集团创始人。有市场人士指出，龙光作为家族气息浓厚的企业，姚家与纪家正是亲戚关系。　　 

　　截至2015年底，纪海鹏及其女儿纪凯婷作为龙光地产的实益拥有人，共计拥有龙光地产股份数42.5亿股，占公司已发行股本76.47%。而加上纪家作为龙光基业主要股东的关系，龙光地产与龙光基业之间形成关联公司。　　 

　　对于此前借壳上市一事，龙光基业曾表示，龙光主要住宅地产业务在香港上市后，基于公司战略调整以及避免与上市公司同业竞争等考虑，除现有部分剩余住宅项目销售后补充发行人现金流之外，未来公司将不再从事住宅地产项目投资。　　 

　　但龙光基业仅模糊表示，公司商业地产集中于南宁龙光世纪、南宁龙光国际两个项目投资运营，只字未提不再从事商业地产项目投资。因此也有市场人士猜测未来借壳中国嘉陵后，“龙光系”地产业务方面，将由龙光地产负责住宅业务，龙光基业则负责商业地产业务。　　 

　　然而，随着中国嘉陵调整重组方案，龙光地产的借壳回A之路也暂时被打断。不过，对于龙光地产来说，其一直钟情于深圳市场，几年间已经花费300亿元拿下3宗地王，总额相当于龙光去年全年销售额205亿元的1.5倍。近期更是以140.6亿元的地王价拿下光明地块，未来若想要拿下更多地王，乃至布局全国，回归A股市场是必行之路。　　 

　　（注：本文部分观点整理自观点地产网）