白银时代力高发展之道 黄若青谈红海中开创蓝海

　　七月盛夏的深圳，一场突如其来的阵雨过后，风中仍挟带着闷热的气息。在福田中心区，我们再次见到了黄若青。

　　跨过半年节点，对于地产人而言也并非能够全然放松，作为力高地产集团的总裁，黄若青在下半年头一个月同样没有丝毫闲暇。

　　此前几天，他刚结束对天津市场的考察——天津生态城最新土拍楼面价逼近8000元，比力高多年前的拿地价涨了几倍，楼市肾上腺素飙升。

　　于是，见面的问候语就变成了“天津房价涨了多少”“其它地方的政府开始限价了”。

　　48岁的黄若青看起来清瘦而神采奕奕，他却不时感叹自己是“中老年人”，但熟悉他的人都知道，这种表述并不真实。

　　他过去十几年和员工一起准点上班，常常事必躬亲，如今每天看报表、抓统筹，夜里还坚持写书法。他的下属甚至透露，经常能从总裁办公室里拿回一份用软笔签字的文件。

　　随着营销与运营战略逐渐调整到位，这家上市两年的闽商迎来最好一年。资料显示，2016年1-6月，力高合约销售额约34.3亿元，达到去年全年销售额80%左右，下半年计划在此基础上争取突破三位数。

　　半年成绩单可圈可点，但回顾自上市以来力高的战略调整，黄若青亦坦言“压力很大”。他直言房地产形势剧变下的房企之困，不及时做出改变就意味着沉没。为此，他专门提出了以“重铸·变革”为主题的企业突围方案。

　　新旧交替之际，与记者长达两小时的对话中，黄若青讲述了关于房地产市场、企业变革，以及试水海外市场的思考与展望。

　　看力高时，你在看什么？

　　见面刚坐下，黄若青便主动提及媒体及资本市场对力高的看法。让人意外的是，对于外界的疑惑，他一一作出了回应。

　　2014年1月30日，力高历经六年时间，终于如愿成为在港交所上市的房地产公司。无论对于创业者还是对企业，都是一件值得铭记的事情。在港交所的成功上市，让力高实现了与国际资本市场的接轨，开启了发展的新纪元。

　　不过，上市对于企业而言也是一把双刃剑。资本市场对于企业管理制度、财务制度以及信息公开制度、业绩增长的要求，既是动力也是压力。这倒逼力高加速变革，组织的变革、人才的变革、文化的变革、产品的变革，刚刚开始。

　　在上市之初，力高贯彻了谨慎的财务方针，其中IPO披露的净负债与股本比率仅1.1%。2014年、2015年，公司收益分别为35.03亿元、33.78亿元，股东应占溢利3.47亿元、4.01亿元；现金及现金等价物分别为9.52亿元、16.89亿元，净资产负债比率42%、23%。

　　对于力高过去两年的经营状况，黄若青解释称，由于营业收入是以结转交易作为标准，公司的收益很大程度来源于上市前的合约销售。尽管如此，他坦言，过去公司主要以已开发项目获取的效益作为后续土地储备的资金，所以造成规模发展较慢。

　　“这些因素导致外界认为力高轻规模而重盈利，其实并非如此。”提起诸如此类的刻板印象，黄若青淡淡一笑，表示对于公司而言，规模与效益并不矛盾，扩大经营也是接下来的必然方向，“企业没有规模，就意味着没有抗风险能力。”

　　相比于一味扩张，在黄若青看来，以资金运营为中心的有质量的高周转、高增长，才是力高最优先的选择。

　　他直言，过去两年对公司原有制度和文化进行变革，在不割裂公司过去与现在关系的基础上探索新的商业模式。最终，这种探索集中表现为对产品线结构、投资布局结构以及债务结构的调整。

　　布局结构方面，力高的投资策略由“择优深耕二线，重点拓展一线”，深化为“大力拓展一线城市，深耕已进入的强二线城市”，并将布局收窄至深圳、广州、上海、合肥、南昌、济南、天津等具高增长潜力的城市。

　　债务结构方面，黄若青介绍，力高除了银行融资、美元债券发行、境外银团贷款等传统渠道，已经陆续尝试了商业票据业务、特定收益转让业务，并与包括民生银行、汇联金融、平安信托等金融机构探讨更稳定、深入合作的可能。

　　“力高平均借贷成本已经由2015年的9.6%下降至8.6%左右，后面还会持续下降，这得益于多元化的融资渠道。”他透露，随着客户阶段性应收款项的金额逐渐加大，公司也在探讨将购房尾款打包进行证券化的可行性。

　　不过，黄若青认为，依靠资本市场这种短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大，从长远角度讲，融资仅是手段而非企业的终极目的。

　　“最根本还是销售回笼资金的自我造血功能，力高向来狠抓资金回笼，从资金回笼率、资金回笼时间双维度落实精细化的考核指标。”

　　国企合作生意链

　　按照黄若青的企业哲学，抗风险能力在经营过程中要放在优先考虑的位置，这样才具备可持续发展的基础。正如他在专访中所提及：“做企业第一要素不是某阶段运营得好不好，而是活着，这很重要。”

　　这隐含了另一层逻辑：中国作为第二大经济体已面临增长放缓压力，企业或许会碰到更多不可期的挑战。在经济好的时候，企业家赚钱往往是行情所使然；只有在经济不好时，才能发现企业的优秀特质。

　　对于力高而言，现阶段面临的挑战还在于土地获取方式。一二线城市土地招拍挂市场异常火热，竞争激烈以致地王频出。在黄若青看来，这种拿地方式显然不适合力高，公司的扩张一定是以“与自身发展相匹配的方式”获取更多土地。

　　通过城市更新介入土地市场是其中一种方式。观点地产新媒体不完全统计，自2015年以来，力高先后在济南、深圳、烟台等城市获取城市更新项目，单个规划用地面积最大58.33万平方米。同年底，公司已交付物业平均收购成本917元/平方米，仅占平均售价比例13.4%。

　　以深圳为例，继首次公开竞夺坪山项目后，力高选择通过城市更新、收并购方式获取坪山、平湖数宗地块。目前坪山项目已进入土地证办理阶段，平湖项目正在办理立项。

　　黄若青笑着说，旧改虽然麻烦了点，但获取的土地成本更低，享受的土地红利更多，就像孵化一种东西，要付出时间成本，换来的肯定是更丰厚的利润。

　　另一种方式是深化与区域性大型国企合作，力高这种合作主要集中于南昌区域，合作对象包括南昌工业控股集团、南昌国资产业经营集团、江西省核工业地质局等，项目则涉及南昌·君御都、南昌·澜湖国际等。

　　去年12月29日，力高还向南昌市政公用定向增发1.76亿股，约占发行后股份总数9.9%。交易完成后，南昌市政公用晋升为公司第三大股东。

　　民企和国企合作往往意味着两种价值观的碰撞，但富于冒险精神的黄若青认为这值得一试。他透露，在合作之初双方的确在项目开发模式上存在不同意见，为此力高给国企伙伴做了大量工作，强调民企在绩效考核、资金使用率等方面的优势，最后终于达成了共识。

　　这种合作让力高获益匪浅，黄若青表示，国企在土地资源、区域影响力方面的优势，公司通过输出专业的房地产经验和高效开发运营能力，输出品牌知名度及美誉度。而且合作项目都以“力高”品牌开发，公司可以收取一定的综合管理费。

　　他进一步强调了国企在融资成本方面的优势，表示国企往往有严格的流程和硬性条件，这种背景能使力高得到金融机构的充分认可，融资时相关风控也相对容易通过。

　　不过，在南昌的集中布局也引来外界对力高投资策略不均衡的质疑。2015年，以南昌区域为核心的泛海峡西岸经济区收益19亿元，占力高总收益56.24%；已交付面积25.50万平方米，占公司总交付建筑面积58.67%。

　　黄若青显然也意识到了这个问题：“这代表了一部分投资者的疑虑”。

　　黄若青坦言，力高毕竟上市不久，前期的确存在布局过量的问题，但公司也在逐步扩大和深化对其它已进入城市的开发力度。

　　“按照目前的货量排布，从明年开始，济南、南昌、深圳、天津将呈现出四足鼎立状态。其中，南昌区域在整体销售额中的比重将会降至三成左右。”

　　在红海中开创蓝海

　　随着对话深入，黄若青一改之前的稳重，语气开始变得轻松。

　　“企业上市以后其实压力更大，要把这艘船调到正确航道上来也并不容易。”黄若青如释重负地说，2016年对力高很关键，内部改革的成果逐步显现出来了，所以我想也需要慢慢往外扩张。

　　黄若青所指的成果主要体现在销售层面。7月13日晚，力高公告披露，公司截至2016年6月30日的六个月止，实现合约销售约为34.3亿元，建筑面积约49万平方米。与2015年全年合约销售40.57亿元相比，仅上半年已经达到去年八成以上水平。

　　“这跟力高的布局有关系，包括合肥、天津等都是上半年销售的热点区域。同时公司也得益于对市场推盘节奏的把握，保证有盘可卖、有货可推。”

　　下半年，力高与地方国企合作的“南昌·澜湖国际”项目以及在济南的澜湖郡、君御世家将推向市场。充足的货量供应，给黄若青带来了极大的鼓舞：“从货量来看，今年起公司销售额要突破三位数还是有可能的。”

　　在黄若青给力高描绘的蓝图中，包括存量商业物业REITs试水、物业费用资产证券化以及文化旅游、酒店都是未来探索方向，但即便业务再多样化，他强调公司不会放弃在地产行业的管理积累，且始终以住宅开发为最重要支柱。

　　这就像是设计一个建筑物，无论是小高层、高层还是超高层，设计师必须现在模型中寻找结果最重要点，也就是需要承重柱的地方。黄若青出身于建筑设计，如今设计企业架构模型，他认为到住宅才是那根承重柱。

　　“力高还将努力输出自己的管理经验和投资策略，以期在一片红海当中开创出新的蓝海。”黄若青透露，除了国内房地产市场，力高也开始关注欧洲、澳洲等海外房地产市场，并且以住宅项目为主。

　　实际上，黄若青在公司内部一直强调抗风险能力，“不把鸡蛋放一个篮子里”。而海外房地产市场估值偏低，从资产配置规避风险的角度看，力高可能会加大在发达经济体的资产配置。

　　以澳洲为例，他介绍称，澳洲拥有最开放包容的移民政策，房价持续稳健上扬，力高看好未来几年的发展。截至目前，公司在悉尼已经就两宗地块达成初步意向，其中一宗位于Macquarie大学旁边，还有一块位于悉尼市中心。

　　中国企业参与海外商业地产投资的过程中，投资策略一直是巨大挑战。海外不动产投资隐藏开发风险、运营风险等，对于企业团队提出了相当高的要求。

　　对此黄若青也表示，公司进入海外市场都持非常审慎的态度，事先做了大量的研判。

　　他透露，为了控制对外投资风险，公司选择与悉尼当地华人开发商合作的模式，在确保资金安全并享有一定利润保障的同时，也是一个观摩学习的过程。