中国商业地产信心指数首现回落 投资指数总体显乐观

　　近日，盈石集团研究中心发布的《2016年中国商业地产信心指数报告》揭示了商业地产最新的行业发展变化，统计分析结果显示，2016年中国商业地产信心指数较上一年下降了5个点。虽然中国商业物业信心指数持续领先于写字楼信心指数，但较去年有所下降，而写字楼信心指数则连续三年保持上升态势。2016年中国商业地产投资指数市场总体表现乐观。

　　实体零售压力较大

　　报告显示，跟去年相比，2016年中国商业物业信心指数下降了8个点至116.5，显示市场信心虽然有所回落，但总体保持乐观。从商业物业市场各参与方的角度来看，服务商超越品牌商位居第一，品牌商信心指数出现较大幅度下降。从城市级别来看，虽然各城市级别的信心指数均较去年出现了一定回落，一线城市依然保持领先优势。

　　盈石集团研究中心总经理张平认为，消费者的购买决定往往取决于其收入是否增加。面临着全国工业利润连续三年下降的局面，大部分以第二产业为支柱的三线城市居民收入受到一定影响，消费力的萎缩动摇了部分受访者的信心。然而，在国家加大力度推出各类促进消费政策的刺激下，预计三线城市居民收入水平将得以提高，消费需求将被进一步激发。同时城镇化的加速推进，三线城市基础建设的加大投入也将提高其商业氛围，最终为服务业营造提升空间，有利于激活商业地产需求。

　　根据盈石集团研究中心提供的行业数据可以发现，2015年最终消费对经济增长的贡献率达到了66.4%，已经成为经济增长的第一驱动力。在居民消费能力不断提高、消费条件不断改善的推动下，母婴童消费、娱乐消费、健康消费等新的消费增长点纷纷涌入市场，满足消费者的个性化需求。

　　但是整体经济增速的放缓依然给实体零售带来较大压力，今年的品牌商信心指数出现较大回落。这主要是因为未来开店成本，将近一半的品牌商认为一线城市开店成本将出现上涨。分类别来看，非零售品牌商中，休闲娱乐及配套服务类品牌商信心指数最高，餐饮类品牌商则同比下降了近26个点。

　　目前国内持续上升的开店成本不断加大品牌商的经营压力，面对业绩的连年下滑，近几年选择关店止损、停止扩张的品牌商不在少数。中国商业市场的收缩现象是由于国内消费结构正在向享受型调整，面对更细化的消费需求，传统品牌却难以及时调整。整个商业市场正在迎来重新洗牌，品牌商需要改变传统的商业模式以抵挡业绩下滑。

　　张平认为，中国的商业市场已经逐步迈进人文和商业理念为王的大消费时代。这将引领并促使更多行业的品牌商在标准化产品的基础上，细化产品，精准定位客群，加大力度向精细化方向发展，特别是儿童、母婴、医疗保健有广大市场空间的行业。

　　写字楼市场继续上升

　　2016年中国写字楼信心指数为108.4，整体市场依然保持乐观向上的态势。张平指出，在中国经济转型的大环境下，预计未来将会有更多扶持新兴产业的政策配套出台，为相关企业松绑减负，刺激企业对办公物业的需求。对于写字楼开发商来说，可以充分利用政策优势，适时引进政策扶持相关产业的企业，有利于缓解项目入驻率较低的压力。

　　据悉，写字楼正面临着巨大的供应压力，其需求有待进一步挖掘。张平表示，在房地产供需失衡的节点，中央政府往往通过出台利好政策，直接刺激需求达到救市的目的。而在供给侧结构性改革的趋势之下，目前商业地产的库存不仅需要通过市场自动调节出清，开发商则更加需要通过创新商业运营模式，并进一步通过差异化服务，迎合新需求，进而实现高租赁率以及谋求转型获取高估值。

　　在本次中国商业地产投资信心指数调查中，写字楼投资方信心指数高于商业物业投资方。虽然写字楼市场存在供需失衡存量较高等情况，反映出市场正处于低迷期，但对于投资机构而言，意味着投资对象的可选择范围及谈判空间有所扩展，交易方式亦将愈发灵活，许多二线城市的写字楼都处于价值洼地。

　　有调查结果显示，中国投资方在海外的商业地产大宗交易数量明显增加。投资方基于对国内宏观经济环境变化的判断，加上国内商业地产投资回报下滑和人民币贬值的预期，纷纷进驻海外商业地产市场。在2015年下半年，中国人寿(601628,股吧)就以58.5亿港元购入红勘One HarbourGate西座商厦及商铺，而恒大地产以125亿港元买下湾仔美国万通大厦，同时创下当地史上单价及总价最贵写字楼交易。而今年，中国光大集团斥资100亿港元购入位于香港湾仔的大新金融中心，达成了香港史上第二贵的写字楼成交记录。

　　张平说：“近些年来，越来越多的中国企业走向国际市场，成长为真正意义上的全球战略投资者，这意味着中国正日益崛起为全球投资市场的重要力量。在此轮海外投资热潮中，中国投资方势必会面对各国法律税收等制度限制、人民币汇率的大幅波动、加剧的海外竞争等投资风险，谨慎权衡收益和风险将是优化全球资产配置的重中之重。”