成都339：52家新品牌建“业态金字塔” 首期调整9月呈现

　　    编者按：2015年，成都零售商业市场总存量突破600万平方米，在中国二线城市中居首，2016年，库存持续攀升。与此同时，成都新开购物中心数量也在不断增加，新老购物中心扎堆，竞争态势呈现白热化。在这样的市场大环境中，成都部分购物中心开始思考转型升级之路，赢商网四川站特推出“成都购物中心调整调查系列报道”，直击各大购物中心的调整路径，解读调整过程中的制约因素与破局方法。　　 

　　成都339项目所处的猛追湾片区早已是一个相当成熟的住宅区，这个颇具本土气息的住宅区需要什么样的商业？这是处于调整期的成都339正在思考的问题。

　　眼下的成都339由三个团队共同进行管理与运营，分别是339资产管理公司（主要对项目资产进行管理）、银石商业管理团队（主要扮演“商业运营顾问”的角色）、戴德梁行（主要负责物业管理）。三个核心团队形成“合力”，共同策划了项目的大范围调整，并将呈献给大众一个全新的成都339。

　　赢商网近日专访了成都339商业管理团队负责人——四川银石商业经营管理有限公司董事总经理、深圳联丰硕商业地产基金管理企业董事副总经理孙韬，一方面了解了成都339的调整方向和具体内容，另一方面也从孙韬口中获得了关于商业项目调整应该注意的事项。

四川银石商业经营管理有限公司董事总经理孙韬

　　未来的成都339：业态“金字塔“+地标“电视塔”　　 

　　正所谓，凡事预则立不预则废。孙韬向赢商网透露，其实早在去年7、8月，成都339就已经开始筹备关于调整的相关事宜。

　　至于具体的调整方向，孙韬用了三个短语：衣食住行、吃喝玩乐、琴棋书画。并解释道，“这三者可以成为我们最核心的三层，就像马斯洛需求层次理论的‘金字塔’一样，从物质满足到精神需求再到信仰提升，我们将它的五层需求压缩至了三层，将其定为调整方向。”

　　不难看出，如果将这个三层的“金字塔”放到成都339项目的具体调整内容之中，可以将其理解成，“衣食住行”主要指满足日常生活所需的零售业态，“吃喝玩乐”更多的是说娱乐、休闲等业态，而“琴棋书画”则代表一些与文化创意相关的新兴业态。三个不同方向的调整将使成都339内容更加丰富饱满。

　　尽管看起来，成都339的调整依然在业态上有着明显的区分，但是孙韬却表示，在具体品牌的落位和布局上，并不会严格依照现下很多项目所选择的同种业态集中呈现的方式。用孙韬的话说就是：给它们（品牌）自由。

　　毕竟购物中心不同于百货商场，消费者更加注重购物体验，而非“货比三家”的目的性购买。“我们会在每一层楼设置‘引擎’品牌，不过它们具体能发挥多大作用并不可控，其他品牌会尽可能跟随他们的特色与意志自由组合。在大方向上我们会把控比例，但是具体每家店的位置顺序会更加因地制宜，不会强行将同一类品牌集中在同一个区域内。”孙韬表示。

成都339电视塔

　　此外，成都339项目还拥有另一个难以忽视的元素，即339米高的成都电视塔。作为成都的地标建筑之一，电视塔本应该成为一个不错的“噱头”，然而孙韬却坦言，“在过去的很长一段时间，电视塔的作用并未发挥得很好。”

　　因此，孙韬向赢商网表示，当购物中心部分的业态及品牌调整完成之后，将会更多地考虑购物中心与电视塔的结合。“未来我们有计划和电视塔一起合作，引入一些文创、影视、表演，以及体育等内容。”　

　　调整应该掌握“分寸感” 恰到好处才是最佳状态　　 

　　众所周知，商业项目的调整从来不是单一的某一个方面，它是多层次的。简单来说，既有“硬”的调整，更有“软”的调整。譬如，硬件的、动线的、结构的、业态的、品牌的，这些都是“可视”的调整，消费者进到项目里就一目了然。而另一种是“看不见”的调整，譬如管理模式、营销模式、沟通模式、服务模式等等。但是，慢慢地会发现后者的作用和影响会更大，更深刻。

　　孙韬将其称为“修炼内功”。因为，它既需要时间，更需要掌握分寸感。

　　“做商业的人，始终需要在现代市场主流和未来趋势之间找一个平衡点，那个‘点’就是要保持调整的地方。就像走钢丝的人，手里拿着一根杆，这头是创新，那头是安全，需要不停地摆动，目的就是保持平衡。并且，摆动的幅度和频率很关键，这就是‘分寸感’。”

　　而对于分寸感，孙韬还有一个解释，那便是对自身项目清晰且深刻的认识，这种“认识”既要发现亮点，也要看到不足。人无完人，商业项目也是一样。没有办法抹掉身上的所有毛病，但可以努力强化自己的优势。

成都339

　　采访过程中，孙韬并没有一味夸赞成都339项目，但却依旧保持着对调整的信心与期待。“成都339是组团式的设计，若是后期运营好了则会非常生动，因为每个角度进去看到的不同风景都会让人有探索的欲望。但同时它也有‘坏处’，不仅启动难，并且彼此之间不借力。”然而，孙韬似乎对此也比较坦然，因为不借力也就意味着也不会相互损害。所以，孙韬直言，“咱们能火一个是一个，存活率比开业率更加重要。”　

　　一个购物中心的“规矩”和“安全感”有多重要？

　　孙韬告诉赢商网，目前成都339的商家总数超过了150家，新进品牌有52家，其中成都首家的品牌13家，首进西南地区的品牌8家。5家主力店和10家次主力店都会在9月底前陆续开出。在具体业态的安排上，成都339对零售部分业态进行了适当的压缩，餐饮娱乐业态的比例增加至30%，儿童和生活配套各占据18%。

永辉精品超市

啤酒公社

理想画室

餐饮品牌六月雪

　　相对于仓促地追求开业率，孙韬表示，成都339更看重的是开业品质。据了解，今年9月，成都339将迎来调整后的局部开业；到12月底，则会完成全面调整，实现整体二次开业。全新出发的成都339调整有序、亮相在即。

　　数据能给项目运营方以及品牌商带来安全感，但是规矩才能给消费者带来安全感。规矩包含了环境布局和服务提供。说得更具体一些，就是商场的美陈、音乐、气味、吸烟室、母婴室等等。它们既在暗示你，在这个空间里不能恣意妄为，有特定的区域做特定的事；同时也在提醒你，这不仅是一个舒适的空间，更是一个有规矩的、安全的空间。

　　“有规矩、管理有序的商场才是安全的，这是我们的理念。生活方式不是我给你的，而是项目方与消费者共建而成的。”　

　　成都人民的生活起居室应该是什么样子？　　 

　　可能在业内和大众眼里，以前成都339的运营算不上成功，但孙韬却说，失败是资源。并且认为，除了一眼可见的电视塔这一物理优势之外，成都339自身的“故事性”也是其一大优势。这说法看似调侃，实则很认真。“一段失败的奋斗史并没有什么丢人的嘛！”

　　然而，在提及一个商业项目的立足之本时，孙韬的答案是：location+team。并且，他认为，二者相较，团队的作用将会越来越明显。

　　而关于成都339未来的定位，孙韬打了一个比方，“比起那些被称之为‘城市会客厅’的项目，成都339应该更像是成都人民的‘生活起居室’，会在各方面更加贴近成都消费者的生活，同时又不失品位。”

　　孙韬认为，未来，成都339将成为消费者一个更加柔和的选择，而这种“柔和”更多地会体现在综合性价比上。尽管项目的整体定位并未太大的改变，但调整完成之后的成都339会将“社区”、“家庭”等关键词进行强化，并一步步落到实处，更加务实地去解决城市生活问题。

　　从项目形态上看，成都339与电视塔可以说是地面与高空的对话；从区域历史和文化的角度看，成都339的每一次调整和蜕变，都是城市记忆与城市未来之间的对话。用孙韬的话说就是，这里产生的种种“对话”，就像是两个齿轮，一个往右，一个往左，彼此粘合，又相互推动，每一次碰撞都会产生新的前进动力。