大悦城业绩报告亮点满满:资管模式详解+半年收租13亿

　　距离完成2020年前建20座大悦城的目标，眼看只剩4年时间了，回数现有的8座大悦城，这个计划未来会兑现还是泡汤？大悦城正为此做着怎样的努力？在昨日召开的半年业绩报告会上，大悦城地产在一众高管和媒体面前，大方公开他的扩张谋略。

　　7家大悦城租金收入同比涨23.6% 绝招是提升消费体验

　　据大悦城地产披露，公司上半年录得投资物业租金收入为12.98亿，其中，有10.5亿是来自大悦城购物中心的贡献，比去年同期增长23.6%，剔除上半年新开业的商场，仍有10%的租金收入增长。

　　能取得这个成绩，朝阳大悦城、天津大悦城和西单大悦城值得表扬，它们分别带来2.7亿、1.74亿和3.25亿的租金收入，其商场出租率都在93%以上，天津大悦城更达100%。

　　租金收入大幅增长与消费体验提升和品牌调整有关。比如天津大悦城，就通过举办各类展览和主题活动，提升消费体验，最为人称道的，莫过于骑鹅公社主题街区和寻找小王子这类主题展览了，近半年累计带来客流1103万人次。

　　朝阳大悦城则是通过进一步强化综合、时尚、文艺的品牌调性，不断进行品牌调整。比如在黄金首层开了一家Mr. Doggy宠物服务乐园，又在5-6层引进全国首个一站式综合观光农场，同样吸引过千万客流。

　　为吸引客流，大悦城以牺牲部分租金为代价，增加客流贡献较大的餐饮业态比例，效果显著：在大悦城上半年的3000万笔交易中，餐饮交易量就超过一半，约1700万笔。

　　在这场业绩报告会中，还有一大亮点不得不提，就是大悦城对会员的重视。数据显示，上半年大悦城实现会员55%的增长，会员消费占比也从18%提升至21%。

　　大悦城地产副总经理吴铮表示，目前商业地产已经进入存量时代，一个购物中心客流不可能无限制地上涨，因此，如何更多地挖掘消费者的价值，通过给予会员更多的权益形成粘性，产生高频和反复消费，进而拉动其终身价值的提升，这也正是大悦城商业模式的核心所在。

　　如何吸引并留住会员，是目前国内各大购物中心面临的棘手问题。大悦城的惯用做法是，策划营销活动聚集客群。

　　以朝阳大悦城为例，2013年双11前夕，商场所有商户公开品牌商品货号，鼓励消费者到场抄货号，并甘做试衣间。这场活动整合了微信、户外广告和场内宣传等多重渠道推广，由此吸引了大量消费者到场，在电商“横行霸道”的双11，大悦城有力地扳回一城。

　　大悦城详解资管模式 要在2020年前建20座大悦城

　　自2007年全国首座大悦城在西单开业以来，大悦城几乎是以一年一座的进度，在北京、天津、上海、沈阳、烟台、成都等地复制，截至目前，全国已有8座大悦城落地，其中开业的有7座，昆明、贵阳项目仍在洽谈。

　　但按这个速度，要在2020年前布局20座大悦城，显然很困难。原有重资产模式牵制着它前进的步伐，以“轻+重”的扩张模式，在目前看来或许是最佳途径。

　　成立核心基金会，便是其轻资产转型的关键性标志，而进一步动作则是以93亿出售旗下3家子公司49%股权。

　　7月18日，大悦城宣布在公开市场挂牌出售三家子公司49%股份，总价92.89亿；随后在7月29日，大悦城便宣布以普通合伙人身份，与GIC及中国人寿两大机构投资者成立合伙基金，参与竞投这49%股份，并于8月18日宣布成功竞得。

　　大悦城地产财务总监许汉平分析，当前商业地产存量巨大，购物中心多达4500个、2.3亿平方米，供应量居大，结构性问题突出。在此背景下，未来商业地产将逐渐出现分化、整合，运营管理能力也将成为核心竞争力。

　　而在资本面宽松导致收益率下降、市场出现大规模资产荒的背景下，类似于大悦城这样有核心运营能力，能产生固定租金收入的资产，就成为了资本市场追捧的对象。据大悦城了解的最新情况，我国REITs已经进入了实质性的研究阶段，国内真正意义上的REITs创新产品明年或将真正推出。

　　基于上述大环境，大悦城认为，大悦城从开发运营的发展模式逐步转变为资产管理的发展模式，已经具备条件，而释放49%存量资产的股权成立核心基金，正是该战略实施的第一步。

　　许汉平表示，预计到9月底就能完成这项交易，未来主要通过三项收费实现营收，一是基础资产管理收费，二是物业运营管理收费，三是基金退出时的利润分成。

　　而这仅仅是大悦城加速轻资产扩张战略的第一步，未来这种模式也将会复制到其他区域项目中。

　　许汉平介绍，到2020年要在全国建20座大悦城，主要会通过以下三种模式来实现：一是对新建项目，尤其是综合体，将采用重资产的开发模式；二是对于社会存量的并购项目，将以基金的模式展开；三是对于输出管理的项目，大悦城也将拥有以成本价收购一部分股权的权利。

一张图看懂大悦城地产业绩报告（图片来源：大悦城）