新城控股推广轻资产模式将扩大规模优化运营

　　编者按：2016年新形势之下，传统商业将面临怎样的挑战？突破口到底在哪儿？商业地产未来发展之路该何去何从？

　　继2014年、2015年连续发布“中国房企商业价值百强榜单”之后，赢商网继续联合亿翰智库，推出《2016年中国房企商业价值百强榜单》，并将于2016年8月31日在上海发布。在此之前，赢商网推出中国商业地产百强峰会之房企战略调整系列报道，对代表商业地产企业的发展战略进行解读。

　　近日新城控股集团股份有限公司发布2016年半年度报告。2016年上半年，公司完成合同销售额280.48亿，同比增长144%，完成全年年初制定的全年400亿销售目标的70%。公司开业及在建的新城吾悦广场达到26个，初具规模效应，已开业的吾悦广场共计实现客流4,068万人次，同比增长109.37%，共计实现销售额147,569万元，同比增长67.1%，商业运营收入达到20,340万元，同比增长49.24%。公司在已开业商业的情况和效率较同年同期有明显的提升。可以说，这半年的时间，新城交出了一张漂亮的成绩单。 

　　截止目前，新城在全国22个大、中城市，有26座吾悦系列广场已开业或正在建造。分别位于上海、南京、天津、苏州、常州、南昌、长春、成都、海口、扬州、绍兴、宁波、晋江等大、中城市，在商业领域已具备一定的规模效应。根据公司计划，2016年开业的商业项目累计将达11个。今年下半年即将开业的新城吾悦广场包括：海口、南昌、安庆、金坛、成都等5个项目。随着开业项目的不断增加，商业营运对新城整个集团的贡献比例还会越来越大。

　　虽然新城吾悦广场强势扩张一路迅猛，但是商业地产竞争加剧、品牌和运营同质化等问题也在日益突出。路漫漫其修远兮，“吾”将上下而求索。如何突破重围在路上加速奔跑？新城未来的战役已经打响。

　　加速奔跑的上半年全年目标完成70%

　　在新城控股集团股份有限公司发布的2016年半年度报告中，2016年上半年，公司完成合同销售额280.48亿，同比增长144%，完成全年年初制定的全年400亿销售目标的70%。

　　企业商业部分完成的销售贡献达100亿，几乎相当于去年全年110亿的90%，而在商业运营领域的增长更是突出：公司开业及在建的新城吾悦广场达到26个，初具规模效应；1-6月已开业的新城吾悦广场共计实现客流4,068万人次，同比增长109.37%，共计实现销售额147,569万元，同比增长67.1%，商业运营收入达到20,340万元，同比增长49.24%。

　　同时，企业上半年完成新增土地储备274.88万平方米，销售利润率、计划达成率及运营效率较去年同期显著提升。

　　不仅如此，新城还于6月份推出了国内首个商业综合体REITs项目，打通资本市场融资和商业地产投资退出渠道，开始试水商业地产轻资产运营模式。

　　该项目以“青浦新城吾悦广场”为标准，创造了国内REITs的5个第一，即首单民营房地产开发商为发起人的公募商业物业类REITs产品；首单以大型商业综合体为基础资产；首单以纯外部租户为主要现金流来源，不依赖于原始发起人的现金流补足；首单以交割持有物业方股权实现资产出表；首单原始发起人有回购的权利而非义务的资产证券化项目。此次尝试，是境内商业房地产开发商在轻资产运营模式上又一新的探索。

　　资产证券化产品作为一种直接融资工具，在改善企业融资环境、盘活存量资产、加快建设资金流转速度等方面操作性更强，特别是对于从事商业地产开发的企业而言，具有极大的业务助力作用。

　　作为国内领先的商业地产开发企业，本次交易将有利于新城控股优化固定资产组合，拓展公司商业地产轻资产的运营模式。新城旗下商业资源丰富，商业运营管理能力强，未来也会将轻资产模式推广至其他商业项目。

　　冲击商业地产第一梯队

　　对于企业未来战略布局，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，公司将上海视为战略制高点，是长三角深耕的重点城市，上海也是新城总部所在地，未来住宅版块在上海将冲刺百亿销售目标。

　　此外，新城控股在商业地产领域扩张也比较猛，按照计划，未来几年内新城控股每年的土地拓展将保持在10-15幅，到2020年，开业及在建数将达到100个左右，新城控股目标向万达、绿地靠拢，冲击商业地产第一梯队。

　　新城控股已经确立住宅地产与商业地产双轮驱动战略，实施以上海为中枢，长三角加环渤海、珠三角、中西部重点城市的“1+3”全国化战略布局，新城吾悦广场作为集团全力打造的商业综合体项目，未来将进一步加速发展。而新城将继续在一二线寻找机会，同时抢占三四线城市。

　　“今后新城每年将拿10-15个地块，以极快的速度开业。”欧阳捷表示，一般拿地后22-24个月可实现开业、开业前9个月招商率达到70%。业内人士分析，这和“万达速度”几乎如出一辙。　 

　　陈德力加盟新城剑指千亿加码商业营运

　　近日新城控股不仅业绩大幅增长，有聘陈德力先生任公司副总裁。作为在国内商业地产界首屈一指的职业经理人，陈德力的加盟将进一步加强和巩固新城控股在商业营运方面的优势。

　　有商业地产领域的分析人士表示，陈德力的加盟或将进一步加速新城控股跻身商业地产第一队的步伐。陈德力在商业地产丰富的经验，正是新城控股商业扩张需要的最后一块拼图。新城控股于2008年布局商业地产，并快速成长为国内商业地产的新势力。截止目前，公司已经在已在上海、天津、南京、苏州、南昌、长春、海口、成都、等国内22个大、中城市发展了26座新城吾悦广场。根据公司计划，2016年开业的商业项目累计将达11个。

　　对于陈德力的加盟，新城未来将进一步加速在商业地产领域的发展，提升公司在营运、招商以及人才培养方面的能力。根据公司的最新战略，至2020年，商业发展开业及在建数量将达到100个左右，公司进入商业地产第一梯队，并将把新城吾悦广场打造成为集文化、自然、生态的有特色的商业综合体。

　　2016年是新城控股业绩全面提速的一年。A股上市后，公司进一步加强住宅地产与商业地产双轮驱动战略，坚持“上海为中枢，长三角为核心，向珠三角、环渤海和中西部扩张”的“1+3”战略布局。公司上半年实现营业收入90.72亿元，比上年同期增3.96%，集团总资产突破800亿元大关。今年上半年实现合同销售额超280.5亿元，同比增幅高达144%，表现远超大市。公司还在中报内正式将年初制定的400亿销售目标调高至520亿元。同时，公企业将继续积极推进非公开发行A股股票事宜，并研究如何建立人才与企业共同成长的长效机制，借助资本市场实现外延式增长，为2020年完成千亿销售的目标打下坚实基础。

　　做大规模做优运营加速奔跑抢占市场

　　“然而按照目前购物中心的发展，不到10年，全国购物中心必将饱和，而目前，购物中心的建设速度正在放缓，今后很多购物中心开业速度还会继续放缓，这其中一大主要原因就是商业地产竞争过于激烈，运营同质化严重，很多中小企业都面临生存的问题。”欧阳捷分析道，“在新城看来，有规模才会有江湖地位，要迅速抢占市场空白点，并利用资产获得更多的发展资金，将规模做大。”

　　新城控股除了在购物中心领域发力外，在自营品牌方面，也已进军儿童游乐、影院等领域。新城发展（1030.HK）整合业内最优供应商资源，进军儿童体验式购物业态，以“最好的教育是陪伴”为核心理念，以打造中国最具竞争力和影响力的亲子主题乐园品牌为目标，推出自有儿童娱乐品牌-新城多奇妙。新城多奇妙亲子乐园针对1—12岁亲子家庭，营造森林奇遇、海洋奇遇、冰雪奇遇及运动乐园四大主题乐园，十大主题游乐空间，带给中国亲子家庭最极致的游乐体验。预计于2016年实现26家新开业亲子乐园，累计开业达到35家。

　　新城控股旗下影院公司管理品牌，具备雄厚的资金和丰富的项目优势，依托成熟影院管理团队，配置全球顶尖的电影设备，与亚洲最佳影院设计团队合作，在未来5年内投资30亿元，建设运营100家以上以主题式空间设计、优质温馨服务为核心理念的五星级影城，打造集电影放映、互动娱乐、休闲体验为一体的影院文化王国，为观众提供进入电影世界的梦幻体验。2016年4月，星轶影院已经和全球知名的Imax签订战略合作协议，全面展开合作，期待向着更高的台阶，开启新征程。未来，多奇妙和星轶影院不仅会成为新城吾悦广场的配套品牌，同时还会向更多购物中心进行外拓，以实现品牌化的战略目标。

　　“根据新城控股集团最新的战略，今明两年，新城也将整合商业地产管理团队，规划运营体系，并在未来几年中，新城有意加大合作，通过新城品牌和产品体系，输出管理，从小股操盘、轻资产运作的路径来加大新城商业地产的市场占有率，打造有特色的商业综合体项目。”欧阳捷表示，“而在现阶段，新城将会抓住机会、做大规模、做优运营、加速奔跑。”