协信商业吴镝：实现商业地产的全链条资产管理

　　学习标杆，见证中国最具权威、最具影响力的商业地产百强领袖年度盛会！8月31日,赢商网联合亿翰智库主办的“2016中国商业地产百强峰会暨中国房企商业价值榜发布会”在上海雅居乐万豪酒店成功举办。从2016年6月开始，历时3个月，赢商网联合亿翰智库，对300家涉商商业地产企业进行筛选跟踪，对100份上市公司进行定期报告梳理，对2000个商业项目进行实地踏勘调研，推出“2016年中国房企商业物业价值TOP100”与“2016年中国商业地产企业产品线TOP50”两大榜单，也于活动当天隆重发布。

　　中国购物中心和商业地产行业面临的金融瓶颈、管理瓶颈日益凸显，项目质量不高、专业化程度不足的挑战更是日益严峻。在持续高速发展中，做好商业地产全链条资产管理已经成为影响行业未来和项目前途的重要命题。 

　　会上，协信商业地产集团副总裁兼商管公司总经理吴镝先生剖析了"实现商业地产的全链条资产管理"。

　　商业地产资产管理核心是保值增值

　　现在很多地产公司已经逐渐在增持商业地产，增持持有部分，其实就是周期性抗风险能力，持有性物业是很强的。从去年开始，业内很多人已经在说，商业地产的资产管理，包括很多公司也在提大资管，但是国内目前资产管理还是处于初期，其实很多公司并不理解，或者并不了解，真正的资产管理是什么。

　　很多人认为，运营管理就是资产管理，在协信，现在在做的全周期资产管理。商业地产从投融管退都可以获得资产收益。商业地产的资产管理最核心的就是保值增值，它是通过前期投资管理，包括物业管理在建设周期的管理，包括进入运营期的运营管理，商业管理，到最后退出的资本管理，这是全链条的闭环环节，商业地产跟地产有一个非常大的不同，地产这种寄售的行业，为什么叫资产管理？就是不动产的资产管理，最主要一点就是商业地产更多属性是金融属性，应该用金融的眼光去看待商业地产的管理或者商业地产的管理，才可能做得好，才能实现最终的价值真正保值增值。

　　目前国内有三大误区是现在比较得多。首先，商业管理就是资产管理？这是很多商管公司或者过去百货都在犯的错误，他们认为商业运营管理就是资产管理，这可能是比较片面的观念。因为商管只是资管一部分，并不等于资管。把每一个项目，每一个物业当做一门完整的生意去做，除了要完成运营管理的职能之外，还需从资产的全生命周期的视角，聚焦于收益和资产价值，为投资者利益最大化服务。

　　第二个误区轻资产就是资产管理？重资产一定适合于REITS或者类REITS的退出。今年在上半年国内发生类REITS退出成交量大概是在140个亿左右，总共成交了大概15笔。在去年之前，从2012-2015年中国类REITS也就做了2笔，轻资产并不是资产管理，只是我们退出渠道之一。

　　第三个误区用基金化方式做商业地产就是资产管理？基金只是引入或者说辅助商业地产发展的一个通路或者一个渠道，当然做的比较好的基金，可以有助于大规模发展或者快速复制。商业管理更注重商业运营和回报，商业是需要一个耐心的，其实很多基金是追求短时期高回报的，那么很多基金并不适合于商业地产的投入。

　　资产价值在于经营性利润

　　资产的价值很简单，什么是真正的资产价值？资产价值在于经营性利润，也就是EOI除以资本化率，只有这个做得好才是资本化的价值。资产管理在商业地产里面，是全链条的闭环的环节。主要包括三大平台，金融平台、资产管理平台，同时包括地产投资+开发运营城台，这三大环节缺一不可，而且在这三个环节里面都要有能力，才具备去做商业地产的实力。

　　国内收并购越来越多，尤其涉及到商业地产收并购越来越多，之前中国做商业地产并不是说真真正正的商业地产自己本身做好了，而是一直在吃住宅的红利，在吃地价的红利。国内排在前十位所有开发商利润全部在下降，比如利润在有20%的时候，商业吃掉一部分利润是不会显现的，利润下降的时候，商业又出去重资产，商业沉淀增多，资产滚动率下降的时候，边际成本上升的时候，很多东西马上就会显现出来。中国现在的商业地产是处于去留存的阶段，会存在大量的收并购，就是很多前期吃住宅红利的时候，很多公司并不具备这三大平台，所以给公司长远发展带来非常危险。一旦进入商业地产，因为背后有大量资本的投入，再停下来，投入产出比会非常不合理。

　　真正的商业地产，必须要具备全链条，在拿地、定位、设计、建设、运营、退出都必须遵循一个价值的观念。其实在拿地跟定位的时候要讲究资本适配。中国目前热钱很多，无论是国外很多大型的资本，包括现在国家对保险资本的释放，有很多钱可以投入到商业地产来，是不是所有钱都适合做商业地产呢？答案是否定的，因为钱的回报要求不一样，就取决了这个项目是否符合钱的属性。

　　在项目前期一定要注重后期运营回报，用适配的钱，用合适的钱去做合适的项目，如果这个项目最终算完商业回报只有7%的时候，如果钱是10%，很简单，两个办法，要不然降低经营成本，或者商管拿出方案来，能不能做到未来三到四年达到10%的回报，如果两者都不匹配，那这个项目就不做，因为没有必要为了做一个商业而去做一个商业，这就是资本管理的理念。

　　第二个阶段是设计建设阶段，也就是中期，中期讲究成本适配。

　　以现在的科技手段，对于线下实体店能够带来的益处更大，可以通过更多更先进的技术手段实现店铺小型化，实现更高的收益，突破原有的时间、空间，通过线上实现时间空间的转换。阿里收购银泰商业之后，银泰商业变成了一个鸡肋，为什么？对于线上的人来讲，线上的人完全不能够理解线下人的思维方式，他也不懂怎么去把线上转换到线下，其实阿里在这单上赔了大概20多个亿。

　　全生命周期的资产管理源于三个方面，第一是资产管理是有属性的。第二是资产管理的核心在于价值提升，可以在每个方面都做到价值提升，而并不是单一一个环节。第三是建立属于自己的资产管理体系。因为每一个企业性质都不同，能找到钱的性质不一样，不能拿一个一成不变的资产管理套到自己身上，那样只会失败。