上半年22家房企租金收入大盘点：谁是最强“包租公”

　　各大开发商中期业绩报告披露已接近尾声，中国商业地产商的期中考交出了怎样的成绩？赢商网根据财报统计出22大上市房企投资物业的租金收入情况、租金占营收的比重以及持有物业的规模（已开业），对数据进行全方位的解读，以揭示行业的发展现状和趋势。

　　值得注意的是，为保证可比性，本次统计的投资物业租金收入全部兑换成人民币，并已剔除酒店经营收入，主要包括零售商业和写字楼的租金收入。个别企业也明确了租金收入的范围，比如万达商业的租金包含物业管理收入，太古地产的租金包括办公楼、零售、住宅、其他收入，长实地产的租赁收入包括零售、写字楼和工业物业取得的租金，新城控股的商业运营收入包括租金、物业费、多种经营收入。

2016年上半年上市房企租金收入表

　　万达商业居首 新鸿基是隐形冠军

　　万达商业上半年以81.23亿人民币的租金收入排第一位，租金收入超过10亿元的包括九龙仓、太古地产、恒隆地产、长实地产、华润置地、嘉里建设、大悦城地产。

　　值得注意的是，新鸿基地产与新世界发展至今未发布中期业绩，缺席本次数据统计。可以参考的是，2015年下半年，新鸿基地产与新世界发展分别实现租赁收入（不含酒店收入）89亿、10.82亿元人民币，如果将该数据纳入分析范围，新鸿基地产的租金收入仍超过万达商业。

　　22家企业中，租金收入增长最快的是长实地产，与去年同期相比增长了136.77%，其次是新城控股、SOSO中国、金融街，租金分别增长了74.5%、60%、53.7%。

　　长实地产租金大幅增长的原因是长江实业与和记黄埔的合并重组，和记黄埔上半年的租赁收入得以纳入报表。

　　新城控股的吾悦广场产品线在发力，去年上半年，3个吾悦广场实现租金和管理费1.16亿元，去年下半年新开业3个吾悦广场，6个吾悦广场在今年上半年的运营收入包括租金收入和物业费在内合计2.03亿元，增长74.5%。

　　SOSO中国上半年的租金增加了2.61亿元，原因是新项目上海虹口SOHO、上海外滩SOHO在去年下半年入市，取得较高的出租率，同时上海凌空SOHO和光华路SOHO二期的出租率也比去年同期有很大提高。

　　22家企业中，租金给营收贡献最大的是SOSO中国，达到96.29%，该公司在北京、上海的核心商务区有着大体量、高质量的办公楼，只租不卖，在商业资产组合上有明显优势。

　　太古地产、恒隆地产的租金给营收的贡献均超过60%，持有物业的经营在企业经营中占主导地位，不必在房地产开发销售的红海中厮杀，拥有强于同行的核心竞争力。

万达商业居首，前10位包括九龙仓、太古地产、恒隆地产等

　　强者恒强 港企、国企、民企三足鼎立

　　22家企业共实现租金收入总额389.61亿元，租金平均值为17.71亿元，有6家企业超过平均值。前10名企业共实现租金收入总额332亿元，占全体企业租金总额的85.21%，前10名企业的租金平均值为33.2亿元，是全体企业租金平均值的1.87倍。说明强者恒强，前10名企业在全国商业地产领域占有巨大优势。

　　22家企业中，港企包括九龙仓、太古地产、恒隆地产、长实地产、嘉里建设、瑞安房地产，共6家；国企包括华润置地、大悦城地产、中海地产、中国金茂、金融街、粤海投资、远洋集团、深业控股、越秀地产，共9家；民企包括万达商业、龙湖地产、SOHO中国、银泰商业、世茂房地产、富力地产、新城控股，共7家。从数量上看，港企、国企、民企分别占27%、41%、32%，国企的数量居多。

港企、国企、民企的租金收入总额与平均值

　　从数据来看，6家港企上半年一共创造了202.38亿元的总租金收入，占22家企业租金总额的51.94%，租金平均值为33.73亿元，港企表现强劲。9家国企上半年一共创造了74.81亿元的总租金收入，占22家企业租金总额的19.20%，租金平均值为8.31亿元。7家民企上半年一共创造了112.42亿元的总租金收入，占22家企业租金总额的28.85%，租金平均值为16.06亿元，万达商业拉高了平均值，一枝独秀。

　　港企租金收入受到不同程度影响 纷纷加紧调整

　　经济放缓、人民币贬值、高端销售市场不景气，这些因素都冲击着港企零售商业的业绩。

　　太古地产香港零售物业上半年实现租金收入13.12亿港币，同比下降3.74%，租金减少的主要原因是租户组合的变化以及太古广场零售分成租金的下降。在内地，太古地产上半年的零售租金收入为港币8.36亿元，同比上升1%，去除人民币贬值的因素，同比上升7%。

　　调整优化是太古地产过去半年和未来一年的关键词，在太古香港零售物业中，按2016年6月应占租金总额统计，有约7.2%的物业在2016年下半年租约期满，有约29.6%的物业在2017年期满，这些物业并没有承诺续租和订立新租约，给了太古调整的机会。内地北京三里屯太古里、广州太古汇、成都远洋太古里的租金和零售销售额都在增长，太古也在对租户组合进行优化。太古预计下半年内地零售销售额会有温和增长。

　　恒隆地产内地与香港物业组合的租金变化截然不同。内地物业租金为港币20.38亿港币，同比减少4%，营业溢利为港币13.27亿元，同比下降9%，去除人民币贬值的因素，租金上升2%，营业溢利下降3%。

　　其中，内地8座恒隆广场的零售租金为港币15.59亿元，同比下降7%。物业建筑正在进行的优化调整对上海恒隆和港汇恒隆的经营产生了影响。上海恒隆广场2015年9月启动建筑工程优化，商场停车场2016年3月起关闭，部分租户关店且未有续约，商场出租率下跌17%，租金收入减少13%至3.95亿港币，零售销售额下跌2%。上海港汇恒隆广场2017年一季度启动工程改造，商场出租率下跌2%，租金收入减少5%至5.76亿港币，零售销售额下跌6%。

　　在香港，恒隆地产较早进行商场业态优化，产生的积极作用已经显现。去年下半年和今年上半年，铜锣湾恒隆中心引进H&M旗舰店、adidas旗舰店，旺角家乐坊引进H&M全新概念店，雅兰中心引进Quiksilver/Roxy旗舰店，康怡广场引进AEON STYLE store，对商场租金和人气都有很大提升。统计显示，上半年恒隆香港零售物业取得租金10.84亿港币，同比上升13%。

　　九龙仓香港与内地投资物业上半年的收入均录得了7%的增长，其中内地收入为11.97亿港币，香港收入为64.47亿港币。相比内地成都国金中心等商场租金收入和销售额的上升，香港海港城商场虽然取得31.08亿港币的收入，增长4%，但是租户销售额却下降了14.7%，仅为港币133亿元。海港城亦通过引进多家新品牌，期望扭转市场逆境。

　　住而优则商 加码商业成内地房企标配

　　越来越多开发商增加持有物业的开发经营力度，持有商业进行长线投资，通过有效的经营管理实现租金收入的增加、不动产的升值，达到利润的最大化。

　　尽管国内购物中心总体已步入趋向饱和的局面，存量商业时代已经到来，但不少企业仍然相信，随着消费的升级，实体商业的仍大有可为。

　　截止今年6月30日，龙湖地产已开业商场面积为154.96万平方米，上半年取得租金总额9.2亿元，不含税租金收入8.83亿元。龙湖商业产品线包括天街系列、星悦荟、家悦荟系列，上半年北京大兴天街、重庆时代天街三期开业，下半年上海虹桥天街将开业，重庆源著天街、杭州滨江天街、苏州狮山天街、重庆U城天街2期、上海宝山天街计划于明年开业。

　　新城控股在《2016年上半年中国房地产企业销售TOP100》中，销售金额排名第19位，销售面积排名第13位。今年新城控股重新制定了五年发展战略，2020年直指千亿销售目标，在住宅开发火速前进的同时，商业的开发也齐头并进。

　　截止目前，新城控股已开业的吾悦广场达到6个，初具规模效应。已开业吾悦广场上半年共计实现客流量4068万人次，同比增长109.37%，共计实现销售额14.76亿元，同比增长67.1%。上半年实现商业运营收入2.03亿元，购物中心纯租金收入1.09亿元。