160亿厦门复制“海上世界” 揭秘招商城市运营模式

　　生发于蛇口、复制于厦门，“海上世界”四个字蕴含了招商蛇口的转型基因。

　　以“海上世界”这座发展了30多年的城市综合体为原点，招商蛇口的邮轮母港和城市运营商模式将向全国乃至全球辐射。第一站，是厦门。

　　9月8日，招商蛇口与厦门港务控股集团联合开发的厦门海上世界&国际邮轮码头开工。项目总投资预计达160亿，包括母港建设运营、邮轮服务等，将打造中国及全球领先的高端邮轮产业生态圈。

　　厦门邮轮母港由此进入2.0时代，而招商蛇口的海上世界品牌也由此走出深圳，成为公司业务转型的重要一站。

　　目前，招商蛇口已明确了邮轮产业建设与运营、园区开发与运营、社区开发与运营三大业务版图，开创了“前港、中区、后城”的城市运营模式，这家巨型央企公司，已不再是单纯的地产开发商，而是综合型的超级城市运营商。

　　招商布局邮轮产业

　　在吸收合并招商地产上市后，招商蛇口的新形象已经逐渐清晰。依托母公司招商局集团的航运优势，招商蛇口正在强势介入国内甚至世界邮轮产业。

　　21世纪经济报道记者查询发现，厦门海上世界坐落于厦门岛市级中心东渡核心区，距离厦门市政府1.5公里，如此寸土寸金之地，原本隶属于厦门港务东渡港区，在产业升级转型概念之下，厦门市计划将此地改建为国际邮轮母港。

　　2015年，招商蛇口与厦门港务通过招拍挂联手拿下东渡港区海上世界地块，总用地约16.3万平方米，计容建筑面积约79.4万平方米。其中招商蛇口占股60%，厦门港务占40%。项目总投资预计超过160亿元，工期约5年；将被打造成一座集“船、港、城”于一体的国际邮轮母港和高端旅游目的地，引领厦门进入邮轮母港2.0时代。

　　在厦门海上世界开工当日，国际邮轮码头0-4#泊位升级改造项目也正式动工，完工后将具备目前世界最大的22万吨国际豪华邮轮靠泊条件。

　　实际上，邮轮已成为厦门现代旅游业最活跃、发展最迅猛的产业之一；邮轮产业也是厦门市政府最为重视的产业之一。

　　继去年厦门邮轮母港游客吞吐量增长突破200%后（2015年共接待17.58万人次），今年以来继续呈现爆发式增长，截至8月底，厦门港共接待国际邮轮63艘次，同比增长65.79%，游客吞吐量15.3367万人次（母港旅客吞吐量11.19万人次），同比增长42.05%。

　　厦门港务首创港口包租邮轮的运营模式，与招商蛇口携手做大邮轮旅游市场。带动厦门邮轮产业链快速成形，并向纵深发展。

　　招商蛇口的邮轮产业触角不止伸向了厦门。招商蛇口副总经理龚镭透露，招商系公司以独资、参股或联合开发的形式，已经介入了天津、青岛、上海、厦门、深圳邮轮母港的开发运营，占中国全年邮轮旅客接待总量的90%。

　　国金证券分析师胡华如指出，招商蛇口的邮轮产业蓄势待发：5 月中旬太子湾设立“中国邮轮旅游发展试验区”，占地9.4 平方公里，公司邮轮产业直接受益；公司和云顶香港签署战略协议，确定丽星邮轮“处女星”号将于今年11 月以太子湾为母港开展运营；此外，“银影”号高端邮轮也确定将于2017 年1 月开始太子湾母港的航线运营。

　　揭秘招商城市运营模式

　　在招商蛇口看来，公司此次借输出海上世界品牌进入厦门，不仅是在邮轮产业的新进展，更是招商蛇口城市开发运营模式的输出和复制。

　　实际上，在招商蛇口重新上市前，并列“万宝招金”的招商地产并没有像万科、保利那样进入全国多个城市，而是以深圳蛇口为核心，不断进行城市的开发、改造、挖掘，从而形成自己独特的城市运营模式。

　　“招商蛇口非常呵护‘海上世界’这个品牌。从1984年至今，公司反反复复为这艘船（明华轮）所在区域进行规划，最终形成了海上世界片区。”招商蛇口副董事长杨天平说。

　　蛇口模式的成功便是招商蛇口的转型法宝。

　　目前，蛇口片区人口约25万，年产值超过600亿元、年上交税收20亿元，年人均GDP逾20万元，达到中等以上发达国家标准。

　　招商蛇口据此总结出了“前港、中区、后城”的城市运营模式。招商蛇口总经理许永军介绍，具体是以港口先行、产业园区跟进、配套城市新区开发，从而实现成片区域的整体发展，港、产、城联动，将政府、企业和各类资源协同，其内涵是产业的流动和升级，从而把城市盘活。

　　因此，厦门海上世界便是继深圳海上世界、深圳太子湾之后，其“前港、中区、后城”生态圈发展模式的首次复制和落地。

　　杨天平透露，招商蛇口未来不排除在厦门之外的其它地区复制。至于复制条件，招商蛇口内部人士指出，一是要看项目地理位置，二是合作伙伴，三是城市经济发展。

　　显然，目前招商蛇口的城市运营模式受到了更多地方政府的认可。就在8月份，招商蛇口联合华侨城击败华润、万科、保利等大型房企，获取了深圳会展中心超级地王项目，该项目计建筑面积91 万平米，配套商业（含公寓）154.3万平米，成交总价达310 亿元。

　　招商蛇口董事长孙承铭说，招商拿下这一项目是因为这不是一个单纯的房地产开发项目，而是一个产业项目。

　　中金公司分析师宁静鞭认为，该项目引入会展产业运营业态，将增加公司在大空港区域的开发与运营经验。

　　不仅如此，招商蛇口今年在其他城市也动作频频。8月，公司与通州区人民政府在北京签订新型城镇化合作框架协议，双方将以台湖镇为试点，发展文化创意、生态旅游、科技、金融商务等产业，提升台湖镇区域的产业聚集与协同带动效应。