“雁阵”出海：从资本输出到产业输出 房企领头海外淘金

　　资本的撬动力正在各个方面显现，但中国企业真正的国际竞争力、持续发展力要想提升，海平面上的扩张显然还远远不够。

　　大量的中国公司正在掀起走向全球、崛起海外的历史性浪潮。在资本出海之时，携产业同行，建构时代背景下的“一带一路”，正在成为中国企业的共同选择。

　　出乎意料的是，中国房地产开发商成为这一次出海浪潮的领头羊。他们已不满足于在海外购地卖房，而是绑定中国的产业与技术，共同“走出去”。

　　以万达、绿地、万科、碧桂园、招商蛇口为代表的中国房企纷纷投资海外，他们除了直接收购酒店、写字楼等物业，与当地机构合作买地开发，还涉足投资足球俱乐部、院线IP、建设跨境电商平台以及产业地产；他们的足迹，遍布“一带一路”上的俄罗斯、马来西亚、欧洲、美国等地。

　　聪明的中国房企们，在实现在资产配置全球化的同时，也布局多元化产业，为技术提供孵化空间，并将国内先进产能带向海外。

　　房企领头出海潮

　　商务部最新数据显示，中国对外直接投资连续13年实现快速增长，去年更首次成为资本净输出国。今年前8月对外直接投资额更超过去年全年，有望再创新高。

　　从政策层面来看，自贸区的便利政策和“一带一路”战略，对投资出海起到了引领作用。

　　这从投资“目的地”也可以看出，根据商务部数据，今年前八个月，内地对中国香港、东盟、欧盟、澳大利亚、美国、俄罗斯和日本这七个主要经济体的投资合计876.6亿美元，占同期我国对外直接投资总额的74.2%。

　　其中，房地产行业对外投资迅猛。先行者万达在2012年开始海外投资，迄今为止已经超过150亿美元；绿地集团的海外投资额也已经超过千亿人民币。

　　仲量联行数据显示，2015年，国内开发商的海外投资规模达到了251亿美元，同比2014年高出近50%。绿地内部人士认为，房企这波“走出去”的背景，其实是中国产业资本走出去，房地产只是其中之一。

　　21世纪经济报道记者梳理发现，在过去几年里，包括万科、万达、绿地、碧桂园、万通控股、SOHO中国等在内的多家房企均已实现海外布局；近期，以“海洋经济”为核心的格力地产也相继设立了英国子公司和美国子公司。

　　从房企的投资目的地来看，也出现了多元化的趋势。几年前，中资房企投资集中于香港和俄罗斯，但目前已经扩张至美国、澳大利亚、欧洲以及马来西亚等地。

　　多位分析人士指出，全球经济形势、汇率变化以及房地产行业的周期性调整，是房企出海投资的主要推动力。

　　从国际上看，美国目前仍未实现全面复苏，美联储迟迟不加息；英国脱欧，带给欧洲更加不确定的未来，资产价格似乎仍处于洼地；在国内，货币超发，资产价格高企，资产荒上演，中国资本纷纷出走海外。

　　而从房地产行业内部来说，人口红利不再以及城镇化到达一定的瓶颈，越来越高的土地成本，都让传统的住宅开发模式难以为继。

　　wind数据显示，2016年上半年房地产行业净利率中位数继去年进入“个位时代”后，进一步下滑。

　　与此同时，房地产市场两极分化趋势更为明显，三四线城市库存压力很大，开发商销售困难；一二线城市楼市火爆，但地价太贵，房企陷入两难；整体上看，房地产行业进入兼并重组，强者恒强，中小房企面临被淘汰风险。

　　全国工商联房地产商会创始会长聂梅生认为，在利润下滑的情况下，房地产行业出现了加速洗牌、并购，“非常非常激烈”。而汇率的影响使得国内融资成本低廉，“中国投资者加速海外收购，到国外去投资。”

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟更认为，如果以内保外贷的方式参与投资，在海外真实的融资成本是国内外的利差，再算上人民币的贬值，中国房地产企业在海外投资融资实际上已经是负利率状态。“以前不敢加杠杆，现在应该加杠杆。”

　　从资本输出到产业输出

　　从一开始小心翼翼地投资一两个项目、与别人股权合作，绿地、万科们的海外之路正在变得越来越大胆、越来越有信心。

　　一个值得关注的现象是，在投资海外的过程中，房企正从单纯的资本输出转变成产业、技术的资源整合式输出。

　　“这是一个必然的趋势，房企去海外开发进入了明显的产业资源整合周期。”绿地内部人士对21世纪经济报道记者表示，从股权参与到自建团队开发，中国房企的海外投资目前已经进化到新的阶段，必须要有产业资源的介入，去开发大型的综合体和产业园区。

　　同时，这也是当地政府对外来投资的需求。国外的地方政府需要的不仅是一个简单拿地开发的房地产项目，他们更希望通过中国优势产业资源的整合，给地方带来综合发展。

　　今年年初，万达集团宣布将与法国欧尚集团合作，参与法国巴黎的大型文化旅游商业项目Europa City，总投资超过30亿欧元（约255亿港元），这也是欧洲迄今最大的由私人企业投资的项目。

　　在此前，万达的海外投资基本是以收购和并购为主，直接开发如此之大的项目还是第一次。

　　更早地，碧桂园在马来西亚依斯干达特区新山投资了“碧桂园森林城市”，碧桂园透露，未来20年里该项目投资将超过1000亿美元。

　　碧桂园和绿地均要在依斯干达发展“智慧城镇”，这其中包括华为、中建等产业公司都会一起输出。

　　中国国家发改委国际合作中心研究员赵静认为，在位于“一带一路”的要冲之地打造一个“集生态与智慧于一体”的森林城市，碧桂园可以承接产业转移、培育经济特区，并带来了新的投资机会。万科和阿布扎比的合作更是一个值得研究和持续跟踪的案例。去年年底，万科新的产城项目“深企海外研发中心”在全球首座零碳城市马斯达尔城落地，力图打造深圳企业在海外的首个集群式旗舰研发中心。

　　在项目建设规划中，万科将移植深圳前海企业公馆的快速建设模式。通过BOT模式（建设（Build）-经营（Operate）-移交（Transfer）），快速为高新技术产业企业建造出供其研发使用的基础设施，强化规模效应。

　　在该项目中，除了绿色建筑、机器人技术等项目的研发，万科将携深圳及中国企业的研发团队，包括招商新能源、华大基因等国内新兴行业领军企业，输出中国的新能源、无人机、新材料、生物制药等多个科技领域的技术。

　　在万科的规划中，通过东西交通枢纽、信息和展示中心的迪拜城，深企海外研发中心，将成为深圳的创新技术进入中东、欧洲、印度、北非市场的桥头堡和跳板。

　　双向国际化

　　如若不是万科陷入股权之争的困境，马斯达尔城项目会是王石最为看重的事情。

　　马城的产业布局以环保相关产业为主，拟引入绿色运输、废弃物管理、饮用水和污水处理、绿色建筑与工业材料、生物多样性、气候变迁研究、再生能源及绿色金融机构。这些方向，与我国大力推动的可再生能源与绿色产业升级不谋而合。

　　从2008年马斯达尔城项目启动之初，嗅觉灵敏的万科，就持续关注这个沙漠中的“零碳”未来城。王石曾先后七次前往马城考察。

　　因此，万科与马城的合作是双向国际化的过程。此次合作，万科不仅带中国产业和技术出海，也希望将马斯达尔先进的可再生能源、无人车、绿色建筑等未来概念引进中国，并促成两国企业层面更进一步的交流合作。

　　绿地内部人士强调，“世界的绿地”是公司发展目标，国际化的核心也是“走出去，引进来”。

　　今年8月，绿地控股携合作伙伴收购了位于美国加州南旧金山市牡蛎湾项目，规划总投资超过10亿美元。

　　绿地董事长张玉良表示，这个项目仅作为普通地产项目来开发的话是不够的，更希望将其打造成为美国科技成果输入国内的窗口，以及在美创业人才的孵化平台，并带动中国生物科技产业企业在美开展研发合作。

　　房地产主业之外，绿地集团还在计划实施海外非房地产业务的投资发展，特别是顺应中国市场消费结构和消费需求转型升级的趋势，围绕快消品、日用品、医疗健康等“大消费”相关的领域，对接全球优质资源，服务中国市场。

　　此外，天安数码城也与美国硅谷合作共建了国际化创新平台——“硅谷直通车”，并逐渐导入“中以直通车”“中法直通车”“中欧直通车”等国际创新资源，通过国际化平台，让中国与海外的创新成果不仅实现双向流动，还可以商业落地，实现与海外资本、技术、人才等要素的全面无缝对接。

　　央企招商局集团也出现在这轮中资出海热潮中。招商局集团董事长李建红表示，招商局已在全球五大洲16个国家和地区投资、运营30多个港口，这些港口布局与国家“一带一路”战略高度契合，公司将积极推动“前港-中区-后城”的深圳蛇口成熟商业模式，实现航、港、产、城联动，以港口带动产业园、物流、海工、金融等业务“雁型出海”，为中国企业“走出去”提供支持。

　　问题与风险

　　毫无疑问，世界正拥抱中国资本，聚光灯下，中国企业正日益走向国际舞台的中央。

　　刚刚落幕的G20杭州峰会，在最受关注的国际贸易以及投资等方面实现了较大突破，通过《G20全球投资指导原则》，“反对保护主义，促进全球贸易和投资”。

　　平安好房海外房产部推广总监王雅荃认为，《G20全球投资指导原则》将对中国房企出海带来明显的改变，20个中国投资的热门国家对中国房企开放度提升；就中国房企的资金实力来说，完全可以实现独立运作，加上政策支持，未来可以看到更多的房企会去海外独立地开发项目。

　　资本的撬动力正在各个方面显现，但中国企业真正的国际竞争力、持续发展力要想提升，海平面上的扩张显然还远远不够。

　　“‘蜻蜓点水’式的财务投资不是绿地要做的模式，可持续的竞争力需要以实体开发、自有团队为依托。”绿地集团表示，公司信奉自主经营，海外项目的核心管理团队基本由集团派驻，并逐渐打响品牌在当地的影响力。

　　张玉良指出，房地产企业国际化进程中还有诸多问题应该注意。首先是量力而行，国际化要符合企业发展战略，符合自身特点，符合当前经营能力和企业综合实力；其次要充分准备、知己知彼，要切实了解各国在地产方面的法律、政策、汇率、税收等综合层面的异同和风险；此外，不能蛮干，在分工细化且系统的海外市场，要用好专业机构的力量。

　　而擅长操作大盘开发的碧桂园，将该模式提升为产城融合，并从国内转移到海外，被视为是一个进步兼具挑战的尝试。

　　在世邦魏理仕华东区战略顾问部王笑梅看来，房企在出海过程中，也需注意土地产权、市场研判、人口政策、政治体制等系统性风险。

　　戴德梁行策略发展顾问部助理董事符锦滔则指出，在海外进行产业园区类型项目开发过程中，企业间需要抱团，如果有大型企业先行在基础设施建设、物资获取、税收优惠等方面进行背书，则能够加速产业聚集和企业落地。