富力广场曲海涛：虚拟空间也是空间 “冷区”可变“热门”

　　2016年9月27日，《赢商网城市沙龙·四川》第九期活动在凯德广场·金牛二楼的素型生活如期举行。本次沙龙围绕“购物中心如何解锁空间密码”的主题展开讨论。

　　一边是想打造流芳百世作品的愿景，一边是开发商打造商业项目时首要考虑的投资回报率。对此，成都富力地产开发有限公司副总经理兼商业公司总经理曲海涛认为，必须在两者之间找到平衡点。他表示，在调整已是购物中心大势所趋的当下，调整过程中对于空间的打造尤为重要。

成都富力地产开发有限公司副总经理兼商业公司总经理 曲海涛

      有效利用空间 注重虚拟空间的打造

　　购物中心空间整体的收入，一靠提高租金单价，二靠增加可租赁面积。曲海涛表示，在整体规划初期，购物中心基本上已有每个商铺的租金标准。这就意味着，在做招商时只能高于这个租金标准，后期操盘手可操作空间并不多，应将目光更多地聚焦在空间的有效利用上。

　　在如何让购物中心的空间变得更有效的问题上，曲海涛认为现在某些知名房企的轻资产项目颇值得借鉴。“两个中庭减为一个，次通道宽度由购物中心标准的4.2米，变为百货类3.5米的标准。”他认为，对于铺位分割更合理的10万方左右的购物中心而言，这样的改变虽然在体验感和舒适感上略微下降，但以往150个左右的品牌数能上升到180个以上，极大的提高了空间的利用。

　　对于所谓的购物中心空间，在曲海涛的理解中，除了看得见的传统空间，以及还未利用和开发的空间外，还应将虚拟空间纳入其中。“现在购物中心都讲互联网+，其实就是在现实空间外增加额外的虚拟空间。”

　　曲海涛强调，虚拟空间也是空间。的确，在依托互联网打造的线上电商平台中，消费者不仅能刷存在感，还能感受24小时的服务。更为重要的是，即使这个社区圈层是虚拟的，但在消费者的认知里，自己是存在于这个空间中的。

　　要体验也要租金 打造情感空间是未来方向

　　曲海涛凭借多年的商业地产经验总结认为，在去零售化与增加体验业态成为大趋势的当下，如何保证租金维持较高水平，的确是购物中心不得不思考的问题。

　　目前，购物中心的零售、餐饮、体验、娱乐四大业态中，一般零售业态承租能力最强，餐饮业态次之，体验业态占比相对较低。曲海涛表示，其实体验业态的增加和租金水平之间并不冲突。“购物中心只要能提升空间可租赁面积，保留可体验面积，体验感就强了，有效顾客数和顾客粘性就会增加，租金自然也会上去。”他以香港尖沙咀的The One为例，这个几乎没有中庭、单层面积不大却有29层的购物中心，给他留下了极深的印象。最初，他困惑于这样的空间利用方式怎样把客流向上导入；在实地考察后，他发现，这个购物中心业态分布合理，标识非常清晰，垂直动线顺畅，每层电梯口都有工作人员做详细指引，服务专业，人性化的体验感十分强。

　　此外，在曲海涛看来，增强体验感外还要把握情感。在消费过程中，消费者的6大感官也扮演着重要角色。“他们的视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉的感受，加上情感，这些也是空间的利用。”因此在曲海涛的认知里，打造情感空间是购物中心的未来发展方向，也是个性化的体现。他相信，在引入品牌之外，还需在情感上下功夫，才能让客户的黏性更强。

　　值得注意的是，有限空间利用了，不代表就会达到事先预想的效果。曲海涛表示，空间创新有时会有风险，不一定完全可控，即使是复制成功案例也不一定安全。因此，在空间的打造上也要接地气，尽可能降低风险。

沙龙嘉宾合影

　　转变思维 将购物中心的“冷区” 变“热门”

　　购物中心难免有“冷区”，这些区域租金不高，甚至很难出租。曲海涛建议，应对“冷区”时应擅于转变思维，比如选择引入创意办公，让“冷区”变“热门”。

　　曲海涛也分享了一个成都富力广场引人创意办公的成功案例。在当时的成都富力广场6楼，有一个层高仅2.5米的夹层，空间上的硬伤让不少商家望而却步。曲海涛却并未放弃这部分空间，相反，他创新性地引入了以往很少出现在购物中心的项目。“这个当时引入的化妆学校，从一年前的103平方米，已经扩大到了1060平方米。”对于这类业态，曲海涛解释道，他们对购物中心的要求只有一点，可达性，即“项目好找，交通便利，能够通过多种途径到达，容易被找到。”曲海涛表示，这类业态有自己的圈层营销手段，并不在乎购物中心现场实际客流的多少和先天的一些硬伤。

　　尝到甜头的曲海涛，在购物中心的“冷区”中慢慢引入了类似的业态。高空篮球馆球迷吧、室内乒羽中心、婚嫁产业一条龙、模特学校、艺考中心、四川律政公证处……这些似乎和购物中心没有太大关联的业态，却让购物中心开始处处是“热门”。

　　在曲海涛看来，购物中心空间够大，可以丰富更多的业态，如果空间有限，就需要做深度。他表示，购物中心本身就是综合体，只要有交易就是购物。