南京西路商场集体调整 老牌商圈如何实现新升级？

　　随着商业地产的井喷式发展，新商圈陆续崛起。与此同时，一些传统商圈不得不转型调整以应对市场环境的变化。

　　继淮海路商圈转型后，南京西路商圈又刮起了“集体调整风”。

　　从中信泰富广场被证实为转型调整，接连引出了恒隆广场负一层全层停业调整，金鹰广场调整两年即将全新面市，嘉里中心、芮欧百货引进新品牌吸引消费者等消息，南京西路商圈正面临着一场大变革。

　　对于传统商圈面临调整，业界普遍认为，传统的奢侈品消费不能满足如今的消费者，高端商场也需要细分市场，打造有特性的商场。

中信泰富广场

　　现状：“金三角”“金五星”均有调整 兴业太古汇明年面市

　　上海南京路被称为“中华一条街”，其西半部——南京西路东起成都北路，西迄延安西路，全长2933米，西段有恒隆广场、中信泰富广场、梅龙镇广场组成的“金三角”，中段有会德丰广场、越洋广场芮欧百货、久光百货、静安嘉里中心、1788广场组成的“金五星”，东段唯一的大型商场兴业太古汇也将于明年面市。

　　除此之外，附近还有金鹰国际购物中心、晶品购物中心、818广场、吴江路四季坊等多个商业项目。

　　然而，即便是风光无限的淮海路商圈，也面临着调整、空铺潮、首层租金下降等尴尬处境，不得不进行“大刀阔斧”的改革。如今，南京西路商圈正面临着类似的处境。

　　以中段为例，2015年9月，静安嘉里被曝多品牌缩店、撤店，今年4月又现品牌调整迹象，其运营总经理邓汝舜回应称，做出调整主要是适应潮流，增加购物体验；芮欧百货于今年开始引进了“最美书店”钟书阁和其他设计师品牌；斜对面的久光百货则进行了长时间的外立面升级改造。

　　不过，将南京西路商圈转型推到高潮的则是“金三角”的转型。

　　今年9月份，中信泰富广场被曝大量空铺即将关门，后证实为升级改造，将主打服务年轻女性，赢商网实地走访发现，中信泰富广场4楼存在大量围挡，仅剩5家店正常营业，其他楼层也均有围挡；不远处的恒隆广场则直接关闭负一层，进行全层改造，BALMAIN、HUBLOT、MONCLER、OFFICINE PANERAI、VERTU、MIKIMOTO、Jaeger-LeCoultre等原本位于负一层的品牌则移至3层并正常营业；赢商网还了解到，梅龙镇广场也出现了部分关店装修现象，并提升了餐饮比例。

　　与此同时，位于东段的兴业太古汇将于明年开业，届时，将集结250个零售品牌亮相，其中14个品牌首进中国，12个品牌首进上海，全球第二家星巴克烘焙工坊也已确认落户于此。

　　原因：升级南京西路商圈 错位竞争成关键

　　虽然都是都在调整，各个商场调整的原因却不尽相同。

　　据时尚创建执行董事陈焯宾分析，“三年一小变，五年一大变”本身是很正常的，恒隆广场调整并不是业绩不好，相信是为了加强内容的丰富性，随着消费需求变得复杂，体验感较弱的恒隆广场需要增加奢侈品零售及白领午饭以外的元素；中信泰富广场看上去围挡很多，但它本身的体量较小，调整的面积也就两三千平方，对一个1.8万平方的场来说看似比例高而已，受消费者不再单纯追求名牌，更加注重个性与品位的影响，加上新对手嘉里以及明年入市的太古汇加入战团，中信泰富“调整商铺，转型女性购物中心”的做法也无可厚非。

　　“这些商场受到商圈格局的改变、消费者需求的提升、网购等冲击，出于各种原因做出调整是件合情合理的事情”，陈焯宾说。

　　针对“集体调整”，正在进行外立面升级改造的818广场的运营方则称，南京西路商圈多个商场进行调整，一方面是响应区政府的号召，满足南京西路商圈升级的需求，另一方面则是因为兴业太古汇即将于明年面市，为了与其形成错位竞争。

　　相较于陆家嘴商圈，南京西路商圈与淮海路商圈的侧重点不同，两者更多是怀旧文化，代表上海商业的形象，但原先逛街边店的习惯早已被逛商场和网上购物取代，淮海路商圈打造的沿街品牌形象店也没有达到理想的效果。

　　上海中原工商铺商铺西区营业董事苗传海对此认为，时代在改变，整个社会消费习惯也在改变，随着国内购物转向国外购物，消费购买渠道越来越多样化，南京西路不再是购买奢侈品必去之地，另外，南京西路上的很多商场同质化现象比较严重，一定要朝着个性化方向进行改造，因为只有有特性的商场才能把消费者吸引过来。

　　猜想：“一轴三带”新规划 高端仍是主基调

　　随着陆家嘴、淮海路商圈奢侈品聚集度越来越高，南京西路商圈的高端客户逐渐被分流，未来走向如何备受关注。

　　“十三五”时期，静安区明确了“一轴三带”发展战略，将打造三个集聚带和一个发展轴，即：中环两翼产城融合发展集聚带、苏州河两岸人文休闲创业集聚带、南京西路两侧高端商务商业集聚带，及贯通南北、共享互融的复合发展轴。由此看来，高端仍是南京西路商圈的主基调。

　　在陈焯宾看来，南京西路一直以来被定位为“高大上”的商圈，但是高端也可以进行细分，这里的细分不仅仅是高端奢侈品的细分，还要注重业态的串联性，如静安嘉里引入了一些个性化的咖啡店、花店，一定要注重业态的串联性，在购买奢侈品后还能增加停留时间。

　　不过就整个上海来看，奢侈品消费者还是处于金字塔顶端的人群，其他商业纷纷转型至主题式及体验式，但城市核心地段CBD的机会成本太高，是否能兼容还有待观察。

　　“在香港最贵的地方，不适合儿童、运动等业态，但不代表要开高端品牌的标准店，可以融合咖啡、酒店等业态；在LV旁边要找到与之匹配档次的花店，倒不如要求LV自身能在标准店内引入多样性的配套功能，当然这些对品牌商家创新的要求，才是现阶段市场招商的挑战”。

　　对于南京西路要细分市场，苗传海也持相同看法。他认为单纯的奢侈品在市场上并不好做，餐饮业态的目的性又太强，吃过饭可能就离开了，对销售营业额没有太大帮助，大型的商场包括各种业态，最好是专业化的细分市场，多做公共的展览，各个商场错位发展。

　　据赢商网了解，今年6、7、8月份，南京西路商圈逆势实现商品销售总额10.5%、10.5%、11.3%的两位数增长，中信泰富、梅龙镇广场、恒隆广场、静安嘉里、久光百货均实现了业绩增长，其调整结果如何赢商网将继续关注。