利好政策助渝发展加速，重庆楼市能否借东风破局

　　商品住宅供应量持续收缩而成交量攀升，去库存仍是市场主调

　　今年1-9月，房企去库存的策略未变，供应量持续缩减，主城一手商品住房供应量较去年同期相比下降15%；全国楼市持续回暖带动本市市场情绪高涨，城市发展利好政策刺激需求入市，今年1-9月主城一手商品住房成交量创新高，较去年同期大幅上涨14%，涨幅明显。价格方面，主城商品住宅成交均价保持逐月上涨势头，1-9月主城商品住宅成交均价为6716元/平方分米，较去年同期相比微涨1.1%。

　　分区来看，热点区域两江新区和大竹林片区有力支撑渝北区成交量，令该区占到主城成交总量的29.5%，其次为南岸占到14.2%，主要因为渝北区的改善型住宅和南岸区的刚需型产品受到市场青睐。渝中区和江北区由于可供开发用地稀缺因而供应量较少，且多以改善型住宅为主，所以成为均价最高涨幅最大的两个区域，成交均价分别为9018元/平方米和8197元/平方米，同比涨幅分别达到14.3%和7.2%。

　　戴德梁行重庆公司总经理江冰河先生表示：虽然新一轮限购政策在多个城市全面落地，但对于发展一直较为平稳健康的重庆房地产市场来说，当前市场主要基调依旧是去库存，因此预计短期内政策保持宽松。同时，考虑到即将到来的秋季房产交易会以及各房企年末冲刺业绩，下一季度重庆房地产市场将延续成交量上涨而价格小幅攀升的势头。　 

　　空置率高企而租金滞涨，甲级写字楼市场正面临考验　　

　　2016年三季度位于江北区的国华金融中心和九龙坡区的华润大厦投入使用，为市场带来126,100平方米新增供应，至此重庆甲级写字楼市场存量增至1,402,858平方米。市场需求在经历前两季度的释放之后，本季度有所下降。三季度吸纳量为25012.2平方米，较前两个季度下降明显。供应量增加而需求收缩令空置率上升至46.05%，较二季度上涨3.37个百分点。

　　近年来写字楼市场空置率一路攀升，新入市写字楼去化时间大大延长，较大的去化压力令租金上涨承压。本季度全市甲级写字楼平均租金为每月每平方米90.83元，较上季度下降1.59%。从历史数据和以往经验来看，新增供应进入市场在带动空置率上升的同时也会刺激租金上涨，但2014年开始随着新增供应的密集入市，空置率上升的同时租金出现滞涨甚至回调，今年以来这种情况加剧表明市场正面临考验。

　　租户结构方面，在整体经济不佳的情况下，金融行业正进入优胜劣汰阶段，规模小资质不佳的金融公司不断关闭，而资金充裕背景雄厚的公司依然逆势扩张，成为本季度成交主力；与此同时，受益于近年来重庆政府积极推动的产业升级，现代服务业得到大力发展，对写字楼的需求日益显现，与金融业并驾齐驱成为写字楼市场的重要支撑。

　　戴德梁行华西区企业服务部董事刘聪聪先生表示：目前国金中心T1和成大锦嘉正在预租中，预计下个季度入市。截止到2020年重庆甲级写字楼市场将有多个新增项目入市，主要集中在江北区和渝中区。重庆甲级写字楼市场正经历供应洪峰，空置率一路攀升，令新入市写字楼去化难度加大，市场竞争进入白热化阶段。而城市发展利好政策不断：继“长江经济带”、“一带一路”、中新合作项目之后，9月重庆获准设立自贸区，城市地位和开放度的快速提升势必为甲级写字楼市场创造更大的发展空间，市场将在阵痛中成长。　 

　　优质商业物业存量创新高，百货掀关店、转型潮带动入驻率下滑

　　本季度，重庆商业市场迎来两个新增项目，分别是位于渝中的龙湖时代天街D区和南岸区的长嘉汇购物公园，重庆优质商业物业存量增加至297万平方米。2016年以来重庆商业市场迎来百货关店、转型潮，前三季度共计7家百货关闭，1家百货寻求转型其中不乏购物中心主力百货店：百联上海城东方商厦、百盛万象城店。同时，百货店的转型之风也在延续，继王府井百货转型奥特莱斯之后，阳光世纪购物中心亦调整业态试水奥莱模式。在此背景下，本季度全市优质商业物业入驻率较上季度下降1.04个百分点至88.44%。　 

　　租金方面，随着社会消费零售额增幅放缓以及电商对消费的分流，传统零售商业面临着极大的挑战，为吸引客流的频频打折以及促销活动进一步挤压利润空间。在此背景下，本季度优质商业平均租金为每月每平方米727.6元，环比上月下降2.94%，同比去年下降5.46%。　　 

　　从品牌入驻来看，新开业购物中心带动餐饮、体验业态表现活跃；此外，零售业态方面：服装鞋帽品牌表现最为抢眼，特别是为了与电商抗衡，国外小众品牌和国内设计师女装品牌开始受到购物中心青睐。同时，开发商与品牌合作突破以往单纯的零售模式，结合项目的定位以及目标客群进行经营模式的调整，突出单店特色。新兴体验业态——VR虚拟体验馆热潮继续在各购物中心蔓延；此外，久未扩张的快时尚品牌HM在长嘉汇开出新店。　　 

　　同时，我们也注意到：商业市场优胜劣汰竞争日渐残酷，开发企业不再停留于品牌号召力的较量，而是上升到对旗下多渠道、多种资源整合与创新能力的比拼，如华润与日本熊本县联合举办熊本县宣传；比如万达利用影视文创大搞主题活动、主题乐园等。　 

　　戴德梁行重庆商业地产部助理董事唐正艺女士表示：预计下季度位于新兴商圈南滨路的东原1981时光道二期和两江新区的力帆红星国际广场将开业，届时将会引入更多的特色餐饮和新颖的体验式业态，随着新兴商圈的不断成熟带来的竞争和客群的分流将是传统核心商圈面临的问题。截止到2020年将会有约350万平方米商业投入市场，未来巨大的供应量将促使竞争白热化，传统零售商业转型升级迫在眉睫。避免同质化，以商品本身为基础、顾客最终体验为核心，提供差异化高品质增值服务，或是突围之道。