万科收购印力商用 转型计划彰显商业地产运营的野心

　　在转型路上疾行，却又遭遇股权之争的万科，已经不满足于一个个项目的自我试验，而要通过收购来大幅提升自己的商业运营能力。

　　10月31日，万科企业股份有限公司（下称“万科”）与若干合作方组成的联合收购平台，入股印力商用置业有限公司（下称“印力”）的相关交易，已顺利通过国家商务部审核并完成了交割。至此，印力正式成为万科集团成员企业。

　　在股权之争陷入多方胶着之时，万科与印力的这场交易曾被赋予了多层含义。有观点认为，这一交易是万科管理层正在搭建的一个自己可以控制的新平台，为可能的控制权旁落准备退路。

　　万科管理层多次否认了这一说法。万科执行副总裁张旭表示，打造一个为客户提供更好服务的商业运营平台，是万科十年战略的重要组成部分，印力是全国第三大商业管理集团，收购印力可以和万科产生协同效应。

　　复杂的联合收购平台

　　根据万科此前公告，此次收购印力设置了复杂的分层架构。

　　万科通过间接全资附属公司Vanke SPV设立全资附属公司有限合伙人I，并持有有限合伙人II50%的权益和普通合伙人40%的权益。三方合伙人订立了有限合伙协议，成立了投资基金。然后再由此投资基金的全资附属公司Vanke Rainbow与印力集团签署认购协议。

　　其中，有限合伙人I出资5.04亿美元、有限合伙人II出资12.31亿美元、普通合伙人出资1.93亿美元，分别占比26.14%、63.86%、10.00%，总计投资额19.28亿美元（约合人民币128.70亿元）。

　　从公告中可以看出，万科直接占有基金普通合伙人40%的股权，但是合计持有60%多数股权的普通合伙人股东I和Ⅱ并未披露。

　　根据相关规定，在有限合伙基金中，虽然有限合伙人可能提供了大部分资金，但并不能直接干预有限合伙基金的重大投资决策与具体项目运营；基金的决策和运营权掌握在普通合伙人手里。

　　根据有限合伙协议，万科拟透过有限合伙人I、有限合伙人II及普通合伙人出资予投资基金的合计总额为58259万美元（约人民币38.89亿元），约占投资总额的30.22%。透过这三方合伙人，万科持有本次交易标的62.07%的权益。

　　招商银行承担了本次交易的大部分资金，权益却只占三成，这源于招商银行在此次交易中为万科提供的财务支持。

　　万科在公告中指出，根据合作协议，公司与招商银行同意就有关投资总额达人民币90亿元的投资事项进行合作，协议于8月21日达成。招商银行可于有限合伙人II及Vanke Rainbow未能履行彼等就投资事项的相关支付义务（包括偿还贷款义务）时，本公司及Vanke SPV将为投资事项提供财务支持，包括增加投资及提供充足资金以确保全数偿还贷款及相关利息。

　　对此，张旭的解释是，与招商银行的合作则是出于公司的轻资产战略，“商业地产是重资产型项目，我们希望打造一个轻资产的，或尽量轻资产的运营平台完成这次转型。”

　　作为交易标的持有方，黑石集团联营公司所管理的基金持有印力集团及MWREF大多数股权，印力管理层则间接持有印力的少数股权。

　　交易完成后，联合收购平台持有印力96.55%的股份，而黑石集团联营公司所管理的基金以及印力集团管理层共同持有印力集团已发行股份的3.45%，印力也正式成为万科集团成员企业。

　　黑石集团中国房地产部总裁王天兵表示，印力是一家卓越的购物中心运营商，此次交易完成后，黑石房地产基金仍将持有部分印力集团的股权，对印力未来的发展前景保持乐观。

　　万科方面则表示，入股印力将加快万科向“城市配套服务商”转型，推动产品和业务升级，为股东创造更多长期稳定的投资价值。

　　万科商业如何做大？

　　股权之争让万科的业绩受到影响，行业销售老大之位也拱手让给了恒大。

　　10月27日，万科公布了2016年第三季度业绩报告。公告显示，今年首九个月，万科累计实现销售金额2629.0亿元，同比上升43.7%；归属于上市公司股东的净利润82.6亿元，同比增长20.5%。

　　恒大则创下了首九个月销售金额2805.8亿的纪录，与万科之间的差距也越拉越大。恒大内部人士表示，今年恒大的销售目标将为4000亿。

　　另一方面，近年来土地成本的飞速上升也让住宅市场的利润不断被压缩，这让万科在地产的其他领域进行延伸。

　　2014年，万科正式提出“城市配套服务商”的十年战略转型计划，在传统的住宅业务以外，加大对消费体验地产、产业地产等新业务的探索与发展。

　　此次收购印力，凸显了万科在商业运营上的野心。在经过数年的潜心学习和实践操盘之后，万科商业地产有了更大的目标。张旭表示，此次收购印力是万科十年战略规划非常重要的组成部分，印力是中国第三大商业平台，有非常好的运营管理能力，与万科合作会产生非常好的协同效应。

　　张旭表示，印力的资产非常优质，集中在中国的一二线城市，最近地价上涨，此次收购是基于这些方面考虑。

　　自2003年4月成立以来，印力（原“深国投商置”）一直专注零售商业地产领域，先后与沃尔玛、凯德置地、摩根士丹利、凯雷等商业伙伴达成了深入合作。

　　印力方面数据显示，目前，印力累计投资的商业地产项目超过60个，管理资产总规模逾300亿元，持有并管理超过30个“印象”系列购物中心，重点分布在长三角、珠三角和环渤海地区，总建筑面积超过430万平方米。

　　印力董事长兼CEO丁力业表示，印力与万科的携手基于双方在平台资源、团队协同和战略目标上的相互认同。随着万科的加入，印力自身的商业资源、完善的业务平台和强大的零售物业开发和管理能力将得到进一步提升。

　　接近万科的人士表示，万科旗下已有社区商业、购物中心、写字楼等多个商业地产项目，这些资源与印力将产生巨大的协同效应，在提升对商户的议价能力、丰富目标客户的大数据、加速管理输出业务、优化财务成本等方面扩大业务协同空间。双方的目标是，打造中国零售商业地产的领先企业。

　　中信建投分析师陈慎指出，三季度末万科在手现金进一步扩充，短债压力也进一步下降，净负债率仅为9%，远低于行业平均水平。但股权争夺影响依然存在，6月份股份购买资产方案仍未达成共识，且存在重大不确定性，将密切关注后续进展。