新静安又一商业地标 解密上海佳程广场

　　学习标杆，见证中国最具权威、最具影响力的商业地产百强领袖年度盛会！8月31日，亿翰智库联合赢商网主办的“2016中国商业地产百强峰会暨中国房企商业价值榜发布会”在上海雅居乐万豪酒店隆重举行。

　　从2016年6月开始，历时3个月，亿翰智库联合赢商网，对300家涉商商业地产企业进行筛选跟踪，对100份上市公司进行定期报告梳理，对2000个商业项目进行实地踏勘调研，推出“2016年中国房企商业物业价值TOP100”与“2016年中国商业地产企业产品线TOP50”两大榜单，也于活动当天隆重发布。 

　　在“2016年中国房企商业物业价值TOP100”中，成立于1992年的佳程集团以33亿元的商业物业价值入围百强，旗下上海佳程广场项目入围“中国商业综合体城市影响力TOP10”。

　　作为中国第一家外商独资房地产公司，佳程集团从成立之初就专注于商务地产的开发。2005年建成并投入运营的“北京佳程广场”更是凭借其 “豪华、舒适、安全、便捷”的世界领先的商务办公理念，一举奠定了佳程在写字楼行业的地位，之后佳程集团更是稳扎稳打，一步一个脚印，目前佳程广场已遍布长沙、北京、上海、南京、沈阳、重庆等地，“5年32程”战略即将全面展开并实现。

　　活动当天，赢商网专访了佳程集团副总裁曾伟雄，他从上海佳程广场的开发现状、商业地产的发展前景以及对轻资产业务等发表了自己的看法。

　　Q：上海佳程广场目前的开发和招商情况是怎样的？

　　曾伟雄：佳程集团有个显著的特点，就是集团以既有资金为主，所以对外负债是很低的；同时，集团秉承“亚太一流 佳程最好”的企业宗旨，力求塑造出“每一座佳程广场都是一座城市的丰碑”，所以上海佳程广场开发进程相对较慢,预计明年会全面的推出。

　　考虑到上海近几年地王层出不穷，土地供应比较少的现状，所以对“地段优势明显、人流量大、消费基础好”的浦西佳程广场，集团给予项目很高的期望，战略定位自然而然的就是“自持运营，打造首屈一指的北区生活购物中心”。 

　　招商方面，横店电影院、贝菲特健身房、儿童新天地主题商场商家等主力店品牌都已经敲定，目前项目整体意向招商率在60%以上。

　　Q：现阶段项目的工作重心是什么？结合商业地产大环境和项目现状，最大的困惑、机遇与发展方向是什么？

　　曾伟雄：现阶段的工作重心是“对接商家，确保品牌商家进驻工作有效展开”，比如如何使商户能针对本项目进行特色性定位以及经营思路、装修风格甚至促销方案等匹配此项目，还有就是工程方面的积极配合。就商业地产大环境而言，我认为现在有两个问题：一个是供应量问题。住宅地产，供应量是很少的，所以价格很高。而商业地产，一线城市还好，在二三线城市，供远大于需，再加上政府近年来推出的基本是商业用地，所以整个的量是很大的。另一个是电商冲击。电商其实是可以解决的。这里体验是很重要的一个因素。现如今，人们逛商场不一定要买东西，吃饭、看电影都是可以的，所以商业项目给到人们的是休闲娱乐，是一种享受。而这个的前提是需要有一定的体量的。大的体量能够容纳更多的业态品牌从而满足不同人的不同需求。而大数据、互联网同样是可以被商业地产使用的。

　　近年来，进入商业地产的公司越来越多，商业地产迎来了洗牌淘汰的阶段。过去几年只是过渡阶段，而最后生存下来的必然是行业内的“专家”，就像佳程24年来一直专注商务地产开发一样，我觉得专注方能成就专家，。　 

　　Q：佳程广场的定位是怎样的？ 

　　曾伟雄：“佳程广场”的定位一直是以中高端商务地产进行自身定位的。房地产开发商尤其是商业地产开发商，是要有城市责任的。无论是北京、上海，南京还是重庆、长沙，佳程集团都是力求给当地政府打造一流的商务商业环境。坐落于彭浦的上海佳程广场，更是立志于此，改变区域原有的“脏乱差”环境并塑造与新静安相匹配的商业购物中心。当然，商业地产是要有一个培育期的，所以在业态和商家引入上，我们不会单单追求品牌是否高端，更要看它有没有特色，能不能带来人流，提袋率高不高。 

　　同时，随着区域消费者收入的提高以及辐射半径的扩大，项目也会不断调整优化，力争成为上海北区真正有影响力的商业购物中心。

　　Q：怎么看待轻资产业务？

　　曾伟雄：未来一二线城市的市场趋势是土地资源会越来越有限。而我们自身在商务地产领域有成熟的运营团队，能够去帮助那些运营能力不强的企业。由我们做轻资产的输出，接受委托运营，从而达成资源的最大化利用，使土地价值达到最高。

　　Q：作为资深的商业地产人，结合之前运营的商业项目与现在正在运营的项目，个人心得是什么？有没有一些自己的新的体会？

　　曾伟雄：接触过不同公司，有国企有民营，其实不同的领导人想法都不同。中国的商业地产市场已经不是刚开始的时候有一个商铺就可以带来巨大利润了。现如今对于金融机构而言，找到回报高风险小的好项目是很难的。中国的商业地产市场有一个特色，不同于国外是看租金的回报率，中国的投资者重点在于看未来的土地建设即土地的升值空间，所以我对于房地产的未来仍是看好的。

　　中国的房地产市场仍是以政策为主导，并不是一个自由市场，随着政策不断的出台，不停的调整，所以才能使大家能够放心在这个行业市场发展。就此而言，房地产仍是最好的投资工具。

　　Q：整体而言，做商业地产最重要的要素是什么？

　　曾伟雄：首先是专业分工，开发商一定要有专业经验，这是一个不断改善提高的过程。然后是资金，不管是自有还是贷款或者寻找信托基金公司合作。要做的好就必须要有资金运作。如果有很多资源与渠道，运作的空间就会大很多，资金成本不一样，最后的结果也不一样。

　　结语：上海作为享誉全球的国际大都市，随着城市规划的拓展，新的城市副中心也在脱颖而出，2015年随着闸北并入静安，北上海板块受到各方高度关注、势头强劲。随着周边开发的不断完善、几何增长式的人口导入，尤其是像佳程广场这样规模的地标性商业综合体的出现，进一步加速了本区域的经济发展。我们更有理由期待稳扎稳打的上海佳程广场能够在未来续写沪上商业地标新传奇。