富力广场曲海涛:回归商业本质 情感或成体验业态突破口

　　11月28日，由赢商网主办的“2016赢商网城市巡回沙龙成都站”在成都泰合索菲特大饭店董事会2厅成功举办，本次沙龙邀请到了多位来自开发商以及品牌商的高层作为对话嘉宾，围绕“无互动 不营销——升级体验如何实现高效盈利？”这一主题展开交流与讨论，分享各自的专业经验。

　　其中，成都富力地产开发有限公司副总经理兼商业公司总经理曲海涛表示，体验业态的崛起，一是消费需求发生了变化，从最基本的吃喝玩乐上升到了情感需求；二是传统零售受到了严重的挑战，倒逼商业项目加大体验业态占比。他强调，无论是体验业态还是零售业态都必须回归商业本质。

　　成都富力地产开发有限公司副总经理兼商业公司总经理 曲海涛

　　体验业态调整难度大 情感或成突破口

　　商业地产的业态配比，从传统的零售52%、餐饮18%、体验30%变成3、3、4或3、4、3的比例，甚至有的商业项目将体验业态占比提高到了60%。对此，曲海涛认为，体验业态的占比虽然一直在提高，但想通过升级体验实现高效盈利并不容易。

　　为什么升级体验实现高效盈利很有难度？在曲海涛看来，目前商业项目三大业态中，一般零售业态承租能力最强，餐饮业态次之，体验业态相对较低。此外，体验业态一般签约年限较长，所需面积较大。“这类体验业态的进驻，不仅对项目后期整体的招商调整造成一定障碍，它们自身经营出现问题想升级改造时，也比较困难。” 

　　曲海涛表示，消费者的所有消费行为都是围绕视觉、听觉、嗅觉、触觉、味觉、情感六大感观来进行的，在满足了前五个最基本的需求之后，增强体验可以从情感方面入手。“在情感上下功夫，才能让客户的黏性更强。”

　　IP加商业体跨界融合 提高服务质量是关键

　　如何寻求到更多的盈利点，是所有做商业的人一直在思考的问题。曲海涛相信，新常态下必须用创新模式作为驱动，体验业态想有更大突破带来多重收益就必须增加服务的质量。

　　在竞争激烈的商业地产市场，催生了各种各样的商业模式：以目标顾客需求为中心的商业模式，以内容创作为中心的商业模式，以文化资源开发为中心的商业模式等等。其中，以品牌塑造为核心的商业模式越来越受到关注。“以迪士尼为例，2016年营收达到3715亿，利润627亿。但实际上，巴黎迪士尼今年的营收比去年少1亿美金，香港迪士尼乐园也亏损1.48亿港币，但通过与其品牌相关的几个电影，为迪士尼带来了近500亿的票房收入，媒体网络占到整体营收的4成。”在曲海涛的认知里，类似于迪士尼这样加大增值服务投入的商业模式，是体验经济有更大突破的关键点之一。“互联网+传统商业、文化+体验+传统商业……现在很多传统商业已很难被界定是体验业态还是零售业态，它们与很多其他产业跨界关联。”

　　而对于备受商业项目青睐的儿童体验业态，曲海涛认为如果能从培养儿童的社会责任感这方面下功夫，将是体验业态一个新的突破点。另一方面，他表示儿童体验业态不应该盲目增加。“很多商业项目下沉到三四线城市，但这些地方零售需求多过于体验需求。”曲海涛解释称，很多三四线城市的消费者还处在消费基础阶段，精神需求并不强烈，这时谈体验并不合适，谈儿童体验更是难以引起他们的共鸣。

　　嘉宾合影

　　回归商业本质 不同业态承担各自的角色才能共赢

　　在曲海涛看来，体验业态能否做好，不仅是商户要思考的问题，也是商业地产商需要思考的问题。他相信，不论购物中心、互联网+，还是体验业态，都只是一个平台，重要的是怎么把平台搭建好。“让更多的内容装进来，能够表演好，吸引更多的人。”

　　曲海涛表示，成都商业地产市场中有很多项目都遇到了瓶颈，应该联合互助。“外地人来成都投资时觉得很紧张，我们要让这些人觉得成都没有那么可怕，还是有足够大的市场。”

　　另一方面，曲海涛认为应该让项目不同的业态承担各自应扮演的角色，有些负责提高坪效，有些负责吸引客流……他表示，扮演好角色是十分重要的问题，之后才说升级改造的问题。“作为甲方不能简单接受商户的变化，也需要思考自己能给商户带来什么，帮它们找到更多的盈利点。”在曲海涛的认知里，合格的甲方首先是要对乙方进行辅导，思考能给乙方带来什么，而不是单纯地希望乙方给自己带来什么。

　　曲海涛承认，现在的零售面对不小的困难，但他坚持，不论做什么体验业态都不能忘记零售的初衷，必须回归商业本质。此外，曲海涛表示，对于不同区域，在打造体验业态时要因地制宜、因时制宜。