商业老将唐铁军：珠海商圈要做大 中高端消费需结合

　　11月24日，赢商网走进珠海，广邀华发、中冶、中海、格力、华润等逾30位商业高管，在中海银海湾展开一场以“如何抓好珠海商业增长新动力”为主题的城市沙龙，为珠海商业市场把脉。

　　从事商业地产21年的商业老将，珠海房地产职业经理人俱乐部主席唐铁军从珠海商业历史和环境说起，细致剖析珠海商业现状和未来将何去何从。

珠海房地产职业经理人俱乐部主席唐铁军

　　珠海商业做不好的原因：消费力被港澳等地拦截

　　在唐铁军看来，珠海市2015年人均GDP为20141.27美元，在珠三角西岸城市群中排名第一，放在全国也进了前十，是一座消费力很强的城市。但商业做不起来，与周边地域环境及毗邻港澳有很大关联。

　　中国加入世贸以后，作为对中国传统优势产业的保护，对于纺织品、高端电器、进口食品、部分美容用品、生活快消品等产业商品，选择性设置了一些高围墙关税，相对港澳免税地区比珠海优惠20-30%的价格优势，无疑将珠海中、高端消费力，吸引到了港澳、高关税下的高价格进口商品，在珠海难以生存，而这些商品恰好是珠海传统商业卖场的主力赢利来源，失去巨大赢利点的商业卖场，自然步履维艰。

　　尽管有地域上的不利因素限制，但珠海商业就不好做吗？其实不尽然。华发商都的H&M，年销售额在珠三角门店排名，仅次于广州的太古汇门店；过江龙华润万家超市，成为珠海超市NO.1……

　　这足以说明，珠海潜在的中端消费力很强大。被港澳拦截的是高端消费群体。

　　因此唐铁军认为，珠海商业地产必须升级，哪怕亏钱也要升级！但摆在珠海商业人面前的问题，除了地域、低人口增长率等客观因素限制外，城市规划及配套的不尽完善，直接成为珠海商业模式升级的阻力。

　　比如目前格力地产在唐家前环的18万㎡商业体，那个片区规划有约500余万㎡的高端国际住区，目前开发完成的约120万㎡都卖光了，但没有人居住，就因为交通配套不完善。

　　人未至，商业如何兴盛？作为投资人，谁也不会把钱投到一个十年、八年不见收益的地方，这就是这么多年来，珠海在国企背景的华发商都、央企背景的中海富华里出现之前，都没有好商业体出现的原因。

　　做大珠海商圈的秘诀：中端消费做人气，高端消费做盈利

　　未来的珠海商圈，不是单靠个人或某个商场就能形成的，要最大化的做集中商圈，在规划上限制“小打小闹”的街铺。如果一个片区将4-5个小区的商业集中到一起，大家在差异化招商，形成对内益街坊、对外独具特点吸引全市、甚至全国来珠海观光旅游人士，将中、高端消费相结合，中端消费做人气，高端消费做盈利，成为城市特色名片，珠海商业才能迎来春天！

　　此外，唐铁军还表示，衡量商圈能否做大，还包括商场的市政交通便捷能力与否、能否提供便利且快捷的停车服务等等。以华发商都、中海富华里为例，开业至今都实行免费停车服务。因为珠海跟其他城市还不一样，珠海人太会享受，而且在停车费问题上还略显“小气”，如果实行停车收费，商场可能很快就关门大吉了。

　　发展商需要思考利润的平衡，是更愿意做好长效投资，还是计较短期利益？正确的策略和发展动机很重要。

　　珠海商业地产的春天，需要靠投资人有创新意识，品牌商愿意带来好产品，珠海商业才有发展前景。