千亿级雄关漫道 新城商业万达化路径中的模式抉择

　　当王健林开始收缩引以为傲的“重资产”战线，积极投向“轻资产”怀抱时，一直学步的新城却有了自己的思考。

　    又是一年“新商会”，一场新城与商户、媒体们狂欢的派对。顶着万达的光环，联席总裁陈德力无论出现在哪个场合，总能最快抓住观众的眼球。

　　万达六年**，陈德力曾与这艘商业地产巨舰一起破浪前行，如今选择加盟新城控股，又将打出怎样的牌面？

　　新商会上，新城官方规划蓝图显示，2017年预计实现累计开业和在建购物中心40个以上，2020年预计实现累计开业和在建项目100个。

　　“到2020年我的规划是120个。”这是陈德力接受采访时给出目标。

　　“激进”的步调，让人不由地想起了雨后春笋般在全国各城市冒起的万达广场，但陈德力否认了这个联想。

　　撇开“八卦”元素，从最纯粹的模式出发，不难发现，在区域选择（一二线区域中心或三四线核心位置）、开发模式（以住养商）及资金使用（高周转、高杠杆）三个核心板块上，新城商业身上都潜藏着万达的影子。

　　正如新城高级副总裁欧阳捷在2016博鳌房地产论坛上所言，在未来的几年当中，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。

　　循着万达之路，为了“江湖地位”，新城商业选择加速奔跑。可当王健林开始收缩引以为傲的“重资产”战线，积极投向“轻资产”怀抱时，新城却有了自己的思考。

　　“有人说，我们可以去做轻资产，但管家比地主挣得多吗？管家是职业经理人，你不可能拿到跟地主或者资本一样多的钱，所以轻资产的模式逻辑上是不对的。”欧阳捷分析。

　　不同于万达简单的“管理输出”轻资产模式，新城或可能选择类REITs的方向，因为这样可以“借别人的钱，干自己的事”，继续维持重资产扩张的节奏。

　　但随着陈德力的加盟，新城的轻资产内容也开始出现了变化，似乎终究绕不过万达法则。

　　陈德力新城变法

　　自八月加盟新城控股，陈德力的行事一直低调，本次新商会算是公开首秀。现场，他从品牌、规模及经营三方面描绘了新城未来的商业面貌。

　　限于时间不足，陈德力这篇《新城力量》的演讲大部分内容均未充分展开，但在11月16日的首次媒体专访中，陈德力已将履职新城后更多的动作和盘托出。

　　“去万达化”无疑是重要组成部分之一。据悉，陈德力上任的第一举措则是“统筹商管团队”，即将新城商业整个产业链进行整合，从项目获取土地、到开发建设、招商运营、资本运作、资产证券化全部由一个团队管理。

　　在商业地产圈中，类似万达、凯德这样一些前辈，采用的常规模式是“房地产的开发与后期商业运营分开”。

　　作为新城商业实际操盘手，陈德力指出，考虑到国内上述做法还是个“稀缺物”，因此必然成为公司最大的竞争力。

　　至于这一有别于万达的招数实际效果如何？陈德力明确表示，首先解决了商业和地产之间的协调问题。

　　“自持商业的需求是一个长期的过程，地产往往追求高周转、快速去化，之间存在不可避免的矛盾，商业需求和地产需求在一个体系下便于协调。”

　　除了润滑商业与地产二者关系外，在陈德力看来，“统筹商管团队”还能为项目与商家带来最直接的福利。

　　因为新城商管团队的成立，可以从前端设计开始把控，这也就意味着从源头上解决了动线、结构等各种繁琐的细节问题。

　　解决了人的问题，陈德力的第二步棋子瞄准了新城商业的区域布局，即天平重心转向一二线城市与核心商圈。

　　在一年前的2015观点商业年会上，彼时欧阳捷给出的明确扩张方向则是“寻找”一二线机会，“抢占”三四线城市，“一二线城市的购物中心已经接近饱和，三四线城市会变成主战场”。

　　在陈德力的计划表中，到了2020年，50%的吾悦广场位于一二线城市，90%位于城市的核心商圈或者复合型商圈。

　　人和、地利加上商业地产跑马圈地的天时，“空降兵”陈德力为新城商业设置了一个更高阶的目标。

　　新商会上，新城官方规划蓝图写着，2017年预计实现累计开业和在建购物中心40个以上，2020年预计实现累计开业和在建项目100个。

　　“到2020年我的规划是120个。”这是陈德力接受采访时给出目标。

　　千亿级雄关漫道

　　2020年，无论对新城还是陈德力来说，必然是一个关键的年份。

　　轨迹图上标注着，这一年，新城要实现市值与商业销售“双千亿”的目标，其中包括自持商业面积2000万平米、总商铺2500个、合作品牌6000个、年总客流18亿人次。

　　官方数据显示，截至2016年底，新城在全国24个大中城市已布局30座新城吾悦广场，主要分布在上海、南京、昆明、成都、天津、南昌、长春、海口、苏州等。

　　这也就意味着，在接下来四年时间内，陈德力掌舵的新城商业平均每年需要新增20-23个项目。

　　欲一展鸿鹄之志，需先有垫脚基石。新城今年前10月在公开土拍市场的积极表现，在一定程度上说明已为以上目标埋下伏笔。

　　据观点指数统计，今年1-10月间，新城通过纯粹的土地拍卖方式（不包含收购等）共拿下20宗地块，为此付出的土地价款为334.11亿元，其中涉及商业属性的地块有14宗，占比达7成。

　　客观呈现的数字，也恰好符合了新城的基本商业扩张计划，即“每年新增的商业项目至少保持在10-15个”。

　　虽然横向对比万达广场2012-2015年的开业数据（分别为17、18、24和26），新城商业的扩张频次还远不够，但纵向来看，这略显“激进”的步调，似乎与陈德力身上的万达标签不无关系。

　　毕业于西南财经大学EMBA的陈德力，从凯德商用出来后，于2010年8月加入万达。

　　陈德力与万达这艘商业地产巨舰一起破浪前行，万达广场的开业速度也从年开业15个、16个、17个、18个、24个、26个迅速增长至今年的55个。

　　或出于身份的问题，关于新城与万达的任何联想，陈德力均给予否认：“不同的企业选择不同的发展方向，复制是成就规模最小、最有效的手段，但并不是贬义词，我们不会选择复制。”

　　然而，不管是复制还是独创，对规模的追求是新城从不避讳的关键词。正如新城高级副总裁欧阳捷在2016博鳌房地产论坛上所言，在未来的几年当中，有规模才有江湖地位，有江湖地位才有话语权。

　　追求规模的背后，支撑力则是新城不断增长的业绩指数。据观点指出查阅相关数据，连续保持超30%复合增长率的新城，在今年前十月累计实现合约销售金额约548.69亿元，相较于去年同期238.2亿元的销售额增长近130%，已提前完成520亿元的合约销售目标。

　　万达化路径抉择

　　虽说现在的新城已经不再需要借助“万达”的名号来打响商业品牌，但撇开“八卦”元素，仅从最纯粹的模式出发，在区域选择、运营方式及资金使用这三个核心环节上，二者间有着太多类似或重叠之处。

　　万达的区域选择标准是一二线区域中心或三四线核心位置，在新城未提出“转向一二线城市与核心商圈”这一调整前，坚持的也是“寻找”一二线机会，“抢占”三四线城市。

　　这一点从新城今年20宗地块的区域分布中可见一斑，纯宅地主要分布在上海、南京、苏州及嘉兴，涉商地块则集中在昆明、温州、乘州、丹阳、南通等一些二线和三线的城市。

　　按照欧阳捷的说法，很多人特别是资本市场可能觉得三四线商业不好做，其实未必，三四线城市反而缺乏购物中心，那里的购物中心覆盖人口更多，客流量更大，业绩也不差。

　　运营方式上，新城现在选择的还是万达的方式，即以住养商。具体而言，出售部分的住宅和商业能完全覆盖自持成本，此后项目产生的现金流要能覆盖自身现金需求。

　　在资金使用方面，新城也和曾经的万达一样，坚定不移的选择“高周转、高杠杆”。在2016观点商业年会上，欧阳捷向瑞银董事总经理、大中华区房产酒店及休闲行业主管陈锐彬抛出了一个问题：

　　“恒隆的低负债、慢周转模式，与万达这种高负债、高周转相比，从投资的角度来看，您看好哪种模式？或者两个都不看好？”

　　出于一个投资客的敏锐思维，陈锐彬脱口而出的答案是：“当然看发展快的，因为资本市场喜欢看到在周转上有更快的效应。”

　　陈锐彬总结道，做商业地产有几类人，一类是央企（中粮、华润），二类是港企，三类是民企。在资本实力无法媲美前二者的现实背景下，民企必须做高周转的并发市场，“不存在优劣，而是每个企业的背景、融资成本，直接带来产品本身的定位”。

　　这恰巧在一定程度上印证了“万达们”选择不余遗力追求规模背后的资本考量，循着万达之路，为了“江湖地位”，新城商业也在加速奔跑。

　　但是，当王健林开始收缩引以为傲的“重资产”战线，积极投向“轻资产”怀抱时，一直学步的新城却有了自己的思考。

　　“有人说，我们可以去做轻资产，但管家比地主挣得多吗？管家是职业经理人，你不可能拿到跟地主或者资本的钱一样多，所以轻资产的模式（管理输出）逻辑上是不对的。”欧阳捷分析。

　　轻资产究竟能不能做？按照欧阳捷在2016博鳌房地产论坛上的说法，可以做，但需要通过类REITs的方式卖掉，创造一个轻资产方式，因为这样可以“借别人的钱，干自己的事”，即继续维持重资产扩张的节奏。

　　在其构想中，通过轻资产与重资产的逻辑关系，未来新城会通过金融类的REITs、保险、产业基金来支持快速发展，达到一定规模之后，可能会把项目再回购，形成重资产模式。

　　显然，新城商业类REITs模式此前已在青浦吾悦广场落地，但随着陈德力的加盟，新城的轻资产内容也出现了变化，终究绕不过万达的简单法则“管理输出”。

　　据陈德力透露，2020年实现100个项目，自己开发建设的占80%，其他的通过各种轻资产模式实现。目前，第二个轻资产项目已落地青岛梦时代广场。

　　这样看来，在“万达模式”的轻与重之间，陈德力还需寻找到下一个天平。