恒大、碧桂园等提前完成销售目标 明年市场房企普遍谨慎

　　 自今年9月底以来，房地产市场已经连遭三轮调控风暴。11月后，超过10个城市在过往调控基础上继续收紧。而自9月30日开始，共计超过24个城市出台了调控措施。

　　由于调控前房企普遍业绩不错，因此，截至目前，已有多家房企公布了今年前11月的销售业绩。其中公布业绩的10家企业在前11月销售数据乐观。这或许意味着，在短期内降价动力非常小。

　　不过，就具体城市表现看，二手房市场和一些远郊区城市已开始出现房价松动迹象。预计市场整体将从过去的停涨转为微跌。

　　临近年底，21世纪经济报道记者发现，绝大部分房企掌门人对于明年市场的走势非常谨慎。

　　旭辉集团股份有限公司董事长林中目前对2017年市场判断较为悲观。他认为，明年市场会发生拐点。“先出现量的萎缩，进而价格下跌。可能明年年底是买房和买地的好时机。”

　　提前完成销售目标

　　按照房地产市场发展规律，房企通常会在年底为了冲刺业绩而选择性促销或降价，但这一现象在今年出现的可能性非常低。

　　中原地产数据统计显示，已经公布的10家房企销售业绩总额达到10528亿，同比上涨73%，而这10家的全年目标仅为8955亿。

　　而从整体情况看，据克而瑞监测，目前千亿企业已升至10家，除已实现3000亿销售金额的恒大和万科，碧桂园年前破3000亿也已成定局。恒大于10月超额完成3000亿年度销售目标后，11月继续以单月销售排名第一的成绩领跑各大房企。同样于上月突破3000亿元大关的万科地产，累计销售金额紧随恒大，11月也保持了良好势头。

　　2016年7月，碧桂园将年度目标上调至2200亿元，而1-11月累计销售金额已近3000亿，大幅超额完成任务。今年以来，碧桂园在回归一二线城市同时，坚持深耕三四线城市。

　　中原地产分析师张大伟表示，大部分房企2016年的销售与资金都非常良好，预计后续市场成交量继续降温，但出现价格大幅变动的可能性较低。

　　房企销售也并非没有受到调控影响。11月份数据显示，10家房企销售业绩1057亿元，环比10月下降了15%。

　　自9月30日以来，房地产市场已经面临三轮调控。第一轮是从9月30日开始的22个城市联合国庆假期收紧调控潮：主要特征是从限购、限贷、土地供应等方面调控；第二轮从10月8日到11月27日，主要特征是：出台调控政策城市继续发布调控落地执行细节，与此同时，全国各地继续大力开展房地产市场整治行动；第三轮是上海发布全面信贷收紧。虽然到目前只有一个城市，但这是第一个提及全面恢复2014年“9·30政策”之前认房又认贷的严控城市。

　　明年市场：房企普遍谨慎

　　房企对于明年市场的判断普遍谨慎乐观。他们认为，2017年成交量可能会大幅萎缩，但热点一二线城市的房价仍将保持稳定。

　　朗诗集团董事长田明预计，未来 1年可能市场（成交量）调整非常明显。政府会盯着，只许跌不许涨，跌也不会跌太多。田明表示，郎诗原来定的目标是500亿，但预计明年300亿出头是保底数。

　　融创中国董事长孙宏斌也认为，“这次的宏观调控力度超过以往，这一次是自上而下和目标管理的。所以每个地方的政策和执行力度都不一样。首先，银行越收越紧，对我们影响特别大。另外，虽然现在大家对开发商和买房的预期没有变，但迟早会变的。客户一直说降，其实没降说着说着（预期）可能就给说降了。另外，由于首付款太高，达到百分之七八十，投资者买不了了。”孙宏斌一向是行动派，他目前正在加紧并购事宜。

　　京投发展股份有限公司总裁高一轩预计，明年一、二线城市成交量都会大幅萎缩。在价格管控下，房价会温和上涨，其他三四线城市则继续去库存。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷认为，调控既出，不会很快改变。明年3月份两会之前，热点城市调控不可能很快退出。后年3月两会，新一届政府将发布新的施政纲领和发展目标，各地政府才会逐步启动经济发展，被压抑许久的房地产调控政策才有可能逐步退出，而且还是要在供求基本平衡、房价基本稳定的前提下。

　　欧阳捷分析，热点城市已出现泡沫，但泡沫只存在于20多个热点城市。范围不会扩大，力度不会强化。现在房地产市场已重新回到政策主导而非市场主导的时代，现在是“更好地发挥政府作用”的时候。我们不能或不愿加大热点城市土地供应和住房供应时，调控就顺理成章。

　　他表示，目前调控已初步见效，热点城市的房价环比“如愿”下降，地王潮明显减退。但如果有新的城市房价上涨过快，冒出一个就会按住一个，住建部一定会约谈，被约谈城市也一定会调控。如果现有调控城市房价继续快速上涨，或者地王依然频现甚至地价高企，调控力度将随之升级。对房企来说，不能为了拿地而抢地，抢地之后的高地价地块很可能遭遇调控或者调控升级。