【大商之道】二十四期直播：办公商业+的N种可能

　　沙龙简介：作为中国商业地产（专题阅读）第一门户，赢商网陕西站基于陕西商业地产行业交流开展的【赢商沙龙·大商之道】商业地产系列活动，已经连续举办二十三期。活动以灵活而具有时效的形式聚集行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商家，共同把脉陕西商业地产的发展趋势。　

　　在居住空间与办公空间定义界限越来越模糊的趋势下，当写字楼的建造者对更大体量和更惊人的高度趋之若鹜时，白桦林国际将“商务公园”的概念引进到西安，成为未来西安新型商务办公的代表，随着地铁4号线的开通，其潜在的投资潜力将大大增加。为此，赢商网陕西站特邀请嘉宾参与主题为“创新·重塑·升级 办公商业＋的N种可能”为第二十四期《赢商沙龙·大商之道》讨论主题，从专业角度考察透析办公商业的创新模式和发展之路，以促进办公商业区域的商业形态在西安的蓬勃发展。　

　　沙龙时间： 2016年12月9日  下午 14：30-17：00

　　沙龙地点： 白桦林国际营销中心

　　本期议题：

　　①　在居住空间与办公空间定义界限越来越模糊的趋势下，如何打造创新商务办公模式？

　　②　办公空间被重新定义，办公商业如何打造多元化的商业配套？

　　③　为消费者提供一站式O2O体验式智能化生活氛围，在品牌业态上有哪些需求？

　　④　办公商业空间的个性化设计如何做到创意和人性化？

　　参与嘉宾：

　　经发地产副总经理 范维维

        经发地产副总经理 武强

　　陕西商联会商业地产专业委员会秘书长 刘雪

　　赢商网陕西分公司总经理 唐彬

　　金辉集团西安商业总经理 郑孟哲

　　少林都市禅堂堂主 郭龙飞

　　陕西广告产业园置业有限公司 宁志清

        世联行陕西公司商业总经理 李涛

　　戴德梁行写字楼部经理助理 焦洁

　　华阳天街总经理 何健康

　　陕西麦克斯设计工程有限公司总经理 党正

　　锦上添花设计公司总经理 刘磊

　　邀请品牌：

　　胡桃里高新店执行董事 李强

　　ZOO COFFEE市场总监 吴凤婷

　　克拉拉牛排西北开发总监 刘军政

　　谷记粥铺总经理 李鸣

　　纽约国际早教副总经理 赵珂

　　纽约国际早教商务部经理 王俊

　　玖的VR西北开发总监 朱国保

　　东软熙康院长 白清贵

　　每一天开发主管 王自立

　　天真蓝市场负责人 佟帆

　　宅生活CEO 李浩

　　法国雅高酒店集团西北开发负责人 席乐 

　　东呈酒店集团西北开发部门经理 武进袁

　　橘子酒店市场开发总监王昌君

　　陕西国家广告产业园 薛莲

　　东方剑桥教育集团 杨蠡

　　零距离健身开发总监刘阿宁

　　主持人：首先感谢大家参加赢商网举办的大商之道商业地产城市沙龙第24期，创新·重塑·升级 办公商业+的N种可能。感谢今天经发地产为本次沙龙提供一个平台，接下来有请经发地产副总经理武强先生致辞。

　　武强：尊敬的各位领导各位来宾，以及商业运营的大咖们，大家下午好。很高兴能来到白桦林国际参加赢商网大商之道的主题沙龙活动，我谨代表经发地产白桦林国际对大家的到来表示衷心的感谢和热烈的欢迎。新型的办公商业打破了传统的工作和生活的界限，白领们在工作之余可以享受健身、购物、娱乐智能活动，位于营销中心西侧的白桦林国际项目，也是经发地产在城北开发的又一个国际5A国际写字楼。目前我们已经与星巴克、米其林二星餐厅知名的商家入住。同时经发地产也希望能够与今天到场的各位商业经营们合作，共同打造白桦林国际的格林街，预祝本次沙龙活动圆满成功，谢谢大家！

　　主持人：接下来有请白桦林国际销售经理田妮介绍白桦林项目。

　　田妮：与目前西安市市场整体的写字楼不同，白桦林国际项目紧邻180亩文景公园，主要倡导理念是公园式的商务办公。在西安市场非常独特的自然资源。办公时就能看到北侧的文景公园，北侧是两个写字楼，中部是180亩。对于商业客户来讲，车位配套要求是非常严格的，目前西安市来讲包括汉神、熙地港、赛格，传统的问题是商业很繁华，问题是车位很少，大家也是一样的。一说去重楼就特别恐怖，没有办法停车。我们在这次的设计过程中，为所有企业提供了最大的便利，就是车位。我们的车位配比非常高，总共项目是12万方建筑面积，底下车位1600个，地下三层的停车场也是非常稀少的。户外办公的氛围，提供一站式的生活办公生活。除此之外，海规划有商业街区格林街，商业部分在每一个商家能看到，大概有3—4米的大露台，是所有商业里面非常少有的，如果做西餐厅非常适合，户外的感觉接近大自然，这种感觉是非常少有的。

　　项目拥有的地铁二号线，市政府图书馆这一站。绿色建筑，享有双认证。白桦林国际项目，主要是通过四个流线型，一是开发商的经验，经发地产通过13年的开发历史，相继开发了在目前经开区两大豪宅项目，白桦林居白桦林间，业主的口碑有好的口碑。西咸新区的白桦林印象，目前未央路与奉承二路十字二路的经发大厦，这是我们的经验。我们还参与了市政建设配套，包括张家堡广场，城市运动公园是我们建设的。白桦林国际它的特点，产品定位公园式的商务办公，离不开公园、商务、办公。这是我们倡导的办公氛围感觉，站在办公室远眺可以看到180亩文景公园最重要的是写字楼的每一个角落，我们有独立的水位，公司的老板需要在公共地区不太方便的话，私人区域有独立的卫生间。底下是180亩的文景公园，可以在底下健身，锻炼完身体上楼办公。占地270万建面，面积14.2万平米，这是鸟瞰图，蓝色的是AB两座写字间，CD是两个商业楼，目前我们A座现在入住企业以大型的国企央企为主，整个楼我们交付了一大半部分。B座外立面已经全部起来了，有餐厅和健身房。C、D是商业区，D是商业沙龙分享的重点，北侧有文景公园，独特的先天条件，这是项目的鸟瞰图。A座的整体情况，当时做定位的时候主要做的企业总部，大中型企业，如能源、建筑设计、工程、房地产，目前以国企央企为主。整层1721平米。B座，我们定位是中小型企业，B座以后是以200、300、500平米的中小型企业为主，适合做广告公司、培训机构等等，这是B座的准层图，可以单独买也可以整层买。这次的特点，推台式商业区，最大化接触公园景观。露台可以经常使用，很方便，包括现在进入的商家，商家比较多，白桦林国际A座已交房，在经开区来讲，我们是大堂最大的，800平方，南北双大堂。左边是主入口，右边是北大堂次入口，直接通入文景公园。在一楼大堂我们也是刷卡进入，保证楼的安全和隐私性。这是电梯，总共有24层，配制有8部电梯，可以容纳21人，目前企业总部办公需求的情况下，完全不存在上班等电梯的情况。这是我们车位地下三位的停车场，分了1600个车位像目前也引入了智能导航的停车系统。包括寻车系统，像有些人停车的时候不记得在哪停着，我们有一个寻车导航系统可以查到。目前商业可能会有，在写字间里面很少有做这个的，目前商业区域写字楼的特点。

　　写字楼里面配有企业可以开会的地方，多功能厅可以容纳200人。联合办公，做一整层对外出租。物业公司是我们自己的物业公司，从12年到14年我们在陕西省都是第一的物业。

　　目前我们白桦林国际公园商家格林街正式面试，全面启动了。50年前投资重楼，现在投资小寨，市政府北迁之后经济发展非常迅速。经开区来讲，有三大商圈，我们将会成为以后的第三大商圈，发展前景非常大，可以看明年的规划，大家可以了解一下。双地铁的交通覆盖，铺就财富未来，我们离地铁二号线就10分钟的时间。去机场、高铁站非常近。入住的大型企业经常在西安、北京、上海，一天可以全部达到，昨天一个客户也是这样的，有事来这，没事就回总部了。

　　项目的位置，我们项目打造的是商务购物休闲为一体的商业街。为了保证整个的客流量以及绿色幽美的环境，针对不同的商家景观分户设置，如果租或者买我们商业的时候，会有丰富的自然景观条件。总共是19000平米的公园商街，这是我们的实景拍摄，我们经发物业。对于投资型购物，如果您投资人不在西安，我们有部门负责给你进行出租或者投资，只要你一个电话86519999就可以解决。

　　可自由分割空间，200—647平米，整层在1500—2000之间。所有的商业，像星巴克、百姓厨房、米其林餐厅、国际儿童俱乐部等全部签约入住了，大型的商业进来之后，对于我们包括品牌比目前更高的，会有一个更好的发展前景。这次这个地点我们经发地产白桦林国际项目等着大家所有的商家，还有教育学家在我们这个地方给我们多提宝贵意见，如果有需要的话随后可以过来咨询。谢谢大家！

　　主持人：接下来把话筒交给唐总，由他主持本次沙龙。

　　唐总：大家好，赢商网主要是解决招商的门户性的网站，也是全国性的平台。我们昨天的2016文化旅游商业地产节刚刚落幕，今天有幸与大家相聚，聊一下写字楼办公物业的话题。现在开始今天的沙龙讨论。

　　商业地产覆盖的相对面比较大，现在写字楼办公物业这两年从全国包括西安来看，存量越来越大。目前专门针对写字楼办公物业，怎么来做。在西安是一个非常大的挑战。目前，大家都在困惑写字楼怎么做，面积比较大，开发商要回收资金，要卖要分割，还是自持。跟传统意义的购物中心又不太一样，跟社区商业也不太一样，写字楼商业要有逼格，要有很好品质的业态，开发商对租金的要求相对比较高。其实在西安这么大的存量，特别是一栋一栋的写字楼，写字楼其实都可以叫5A级，针对周边能够承载的东西到底是什么？你是偏商务的还是社区的，还是你自己要做一个主题化的，我们都可以延展下来。 首先邀请陕西商联会商业地产专业委员会秘书长刘雪，从政府或者行业组织的角度来探讨写字楼的相关情况。

　　刘雪：商业形态从81年开始到现在。从计划经济到商品经济到市场经济，商务会根据市场和产业发展，两年前刚成立了商业地产专业委员会，我们对商业的地产理解是这样。除了住宅以外的地产都叫商业地产，旅游地产、金融地产、教育地产、工业产业园区地产、养老地产等等。陕西省这5100多家房地产商的情况来看，陕西省每年住宅以外的地产大概4万到6万平方米。加上理念淘汰出局的结余的，统计数字是8—12万平方米的商业地产，面积闲置。陕西省总共3780万人口，把陕西省的1/3的人群集中到西安居住、消费、生活、生存，这个里面大有文章可做。从这几年陕西西安市商业地产发展情况来看，难的依然很难，初期发展的比较快。

　　今天的主题是办公地产，办公地产相对还比较活跃一些。写字楼这块，城北经开区原来的概念是未央区26万人口，北二环以外加上经开区，北郊的产业集群值得各位考虑，白桦林居是国有控股的，现阶段国，有控股的发展的都比较快。北郊现在发展到了快速时期，一个高铁站、机场，据说西安市规划未来15年要把渭河建设成为西安市城中河。西安缺水，15年后渭河建成以后，北开发区的发展我个人认为还是很有潜力。把写字楼要办成核心圈，比如西安的小寨，小寨是教育机构比较集中的地方，应该把区位的优势和楼盘的特征结合起来，写字楼要做这类事情，西安市是文化大省、教育大省、科技大省，加上现阶段年轻人创业，创业大厦，金花大厦，还有中小企业局，还有碑林区南二环大楼都是免两年，写字楼我觉得有发展。陕西是旅游大省，旅游机构，旅游的团队和旅游景点的展示平台目前西安还没有，我认为写字楼完全有可能性，也有操作性，从策划来讲，科技型、超前性跟上就可以。

　　唐总：刚才秘书长核心几个观点。第一，经发是国企，而且地段好。可以做教育培训。联合办公做一个产业化的服务性的生态工程。下来我们再邀请金辉集团西安商业总经理 郑孟哲。

　　郑孟哲：办公楼跟一般的商场不一样。办公楼每天早上上午到下午人会很多，但是晚上没有人。周内人比较多，周末没有人。所以首先要搞清楚我们商业的属性。我们开的商业圈都是距离车站很近，办公楼格调好一点，前面是绿地旁边是公园，都是属于没有人的地方，所以风景很好没有人的时候会变得很恐怖，优点变成缺点了。什么样的商业适合怎样的客商，把价值匹配起来，合理性的规划、配比跟业态的布局随着规划里的东西配比，想清楚了就会做好。

　　    办公商业的优势是，所有你的需求可以在楼下一起解决。正常下班，休闲娱乐，做什么事情都很方便，办公楼资产价值会越来越高。办公商业区有儿童培训，休闲餐饮等业态，小朋友上课，爸爸妈妈在这里泡茶。妈妈还可以做做美容，做做指甲，买买衣服。这样就会一直良性循环。

　　唐总：非常感谢郑总，刚才我看了金花和白桦林国际，做这种商业的时候，他们第一提到了星巴克，第二提到了米其林餐厅，星巴克偏商务，米其林餐厅代价非常大，西安现在还没有米其林餐厅，我们需要非常高的招商成本满足客户的要求，从郑总的角度我与其招大牌，给他优惠调整，不如给市场成长性品牌、创业性品牌，这些人会非常用心的做运营。非常感谢郑总。

　　唐总：胡桃里是本色集团旗下的餐厅+酒吧，也可以叫混搭跨界的酒吧，相对偏商务，是白领粉丝的聚集地，有请胡桃里高新店执行董事李强从品牌的角度，谈一下他的看法。

　　李强：胡桃里是属于餐饮、咖啡厅和酒吧的综合，我们营业时间是11点半开始，具体位置在高新一路，处于办公区域，这样酒吧有演出不会影响到居民楼的住户。高新胡桃里开业半年，是川菜加上其他的元素，都受到对外的一致好评。11点半到2点是川菜，2点到5点是做咖啡，5点半之后也是川菜，9点以后就是酒吧。高新胡桃里有一个特点，明星股东比较多，像星光大道、完美声音、直播春晚前十强，在演绎吧的风格上就相对更出色。装修风格很文艺清新，走进去感觉舒服。欢迎大家以后多来高新胡桃里看看。

　　唐总：谢谢李总。有请世联行陕西公司商业总经理李涛，世联在写字楼包括销售商业方面有他们自己独特之处。

　　李涛：商业如果脱离了办公，可能客群不好定位。我们实际上把这个事情分的很清楚，一级如北郊开业的熙地港，严格意义不叫办公商业，叫区域商业中心。在新加坡欧美城市，一个城市所谓的CBD，或者办公中心是不多的。中国各个区域都有各个区域的政府，都要发掘自己地区的产业和商业，一个城市有很多的商业中心，一级商业办公肯定是城市中心，承载很多区域商业的需求。二级叫综合体商业，商业里面有酒店、写字楼、中大型商业、公寓等等，综合体商业实际上在全球或者在中国的一线城市，比较典型的明显特征，综合体的辐射和内化能力非常强，一个项目可能带动了一个区域甚至很大一片。三级是零散办公商业，这个目前是在中国或者西安这样的城市面临非常大的问题。就需要用就地化的原则，怎么吸引周边儿童的父母过来，吸引写字楼人员消费。

　　我们对于写字楼商业的研究，我们第二个核心的观点叫全维化，如果能把结构研究清楚了，二线三线城市跟一线不太一样，一线城市写字楼入住率极高，人流量非常大。西安不一样，这个时候我们要研究这个全维化，你的整套的东西怎么样。我们说客群的全维化，我们研究了很多产品，把公寓植入到商业里面，全国一线城市有很多商业的四五层，甚至高层的商业根本租不出去，只能通过其他的业态填充，比如有公寓、酒店，包括养老地产，交通便利、服务方便，为什么会形成这些结构？还是往商业里面装业态的问题，我们研究到最后发现商业最核心内容是出现了重大的问题，中国的商品的品类和店的品类远远跟不上中国商业的开发面积。对商业的存活和发展而言，装满一定是最核心的，装满的基础上其他都可以考虑，在装不满的情况下如果考虑未来证券化或者未来得退出，这个基本很难实现。西安这两年不说商业卖的多么差了，西安这两年所谓能够实现的商业的业绩不错的，都是行销通过高提成点位，带欺骗性质的销售实现的，和商业的价值本身更配套。

　　唐总：他从两个维度，周边解决一到三公里写字楼本身人群的问题，全面化。最后一句话，其实写字楼商业的销售在目前西安说实话还是没有特别好成功的案例，就给了我们很大的警示，我们在处理所有办公写字楼销售的过程中，不能沿用过去的办法，有很多很科学的办法做。下来有请法国雅高酒店集团负责人。

　　徐总：酒店是单一业态，主要是酒店、公寓、特色民宿，艺术酒店的设计。酒店作为固定收益的业态，有稳定的收益汇报，不是收益非常高但是非常稳定，能带来一定的支撑。酒店从商业投资这块是一个比较稳定的，而且是一个交易的产业。希望其他商业做的时候，根据周边的市场差异化的定制一些酒店产品。

　　商务出差、会议、商旅的需求，对酒店住宿的需求包括餐饮需求挺大。公司的标准高层一般在800—1000以上大多数在300—500以上，快捷市场太差。结果造成商旅非常不方便，酒店和商业和办公之间能很好的结合，我建议考虑中端的精品酒店，结合有利办公的经营，或者后期的商业配套都是非常好的。

　　唐总：再有请戴德梁行写字楼部经理助理焦洁。

　　焦洁：商业和写字楼其实商业地块非常核心的两个业态，它们之间的关系也是非常的密切。写字楼里面的业态会越来越丰富，也是未来得趋势。无论是办公楼里面的人群，平时日常办公的需求，包括下班之后休息时间的生活便利性，我们都建议他们能够尽可能的丰富写字楼里面的商业业态，尤其现在已经做的比较多的就是餐饮，解决大家的午餐问题，这个是非常急需的。另外是健身、会议，这是目前做的比较多的业态。另外，对于每一个企业自身来说，我们建议整个办公空间公司内部的开放式的办公建议，在这个情况下公司会有一个需求，公司员工内部会组织一些联谊活动组织的需求，都是一些写字楼的商业机会。办公和商业是商业走进办公的趋势，另一方面办公也有走进商业的。西安比较少，在一线城市有一些老的商业可能业态受电商的冲击，线下的经营比较困难，这个时候办公就解决了商业的问题，尤其是联合办公，他们会选择到购物中心去办公。市场表现也比较好，首先它是购物中心，面积格局比较开阔，层高优势比较明显，舒适度比较好，办公又解决了商业的难题，商户之间的关系真的是非常密切。

　　唐总： 有请陕西广告产业园置业有限公司宁志清。

　　宁志清：所有东西的产生，一是土地的低价，另外是区域的经济，来自于这两个部分。第一，我们的区域性：不去强求本身产品的质量如何，那是基本面。现在来讲所有的企业第一竞争就是产品的优化，产品的设计能力，产品的质量。我们产业园强调的，第一是我们的地域性，第二是我们的经济。既然是国际港务区它是属于港务经济，有时候我们经常说，像飞机场也是，机场物流的吞吐量衍生了一个机场周边的经济，港务区也一样，港务区是西北地区最大的物联网，现在京东都在这个港务区。

　　 第二，我们讲经济，产业园为什么涵盖了这么多内容？是未来发展产业生态链的产业经济，主要打通的是产业的上游和下游之间的关系。上游指的是政府，产业为什么到产业园来，就是享受政府给的一些补贴。西安有很多的产业园，政府补贴，政府对于一些产业的补助，甚至资金的援助都有。最终说到我们的客群，延伸到服务到这里。住宅和办公最大的不同点在于住宅所有的客户买它是对居住的需要，买办公一定是对会客的需要。产业园第一期产品我们卖的是什么？商务独栋，也可以叫商务别墅，这种产品在北上广很多见，在西安还比较少。我们刚刚讨论定位写字楼也好，我定位我是现代服务业，现代服务业都是什么？比如说物联网、互联网、影视、新能源，这些行业都是什么行业？都是比较赚钱的行业，也是一些新兴的行业。这些行业的人，既然我们定的是现代服务业，也就把我的产品和客群定位了，他们都来了。我现在要给他们解决两个最大的问题，一是酒店，我们正在选择一家酒店，要满足他们，现代服务业人来了以后有这样的需求，我们选择一家什么样的企业，什么样的酒店更加重要。第二，他们要接受的是我们的商业，他们的吃、用，我们想挖掘的是什么？对于产业园项目，还有一个跟其他的不同点，有一个时间长、运作周期长。

　　唐总：有请锦上添花设计公司总经理刘磊。

　　刘磊：新的商业模式实际上今天大家聊的办公商业的结合，我觉得十分有必要。商业的环境，一定要形成一个有效的闭合，包括营销，包括一切要形成消费的闭合，形成了闭环的人群，餐厅里面有各种读书、售卖、购物、玩的环节，是未来的一个趋势，未来是一个互相打劫的时代。我们做任何的设计一定领先于这个时代，一定领先于客户的同行，我们要有匠心精神，所有的商业问题才能迎刃而解。中国所有的商业地产有一半50%是建筑垃圾，为什么？因为一般地东西往往是抄袭的，没有创意和自己灵魂的东西。同时，要去掉房地产思维，房子一盖几千万出去了，盖出一片村子来，现在不知道干什么。为什么选择盐城那么烂的一条街，是生活垃圾多，我只要清理加创意就能活起来，建筑垃圾没有办法做的很好，因为是抄袭性的东西。我们做商业的时候，人为的东西永远大于景观性的东西，包括拈花湾的设计，一切思想都是围绕以人为本进行，如果只是围绕我只是盖房子可能这个效果是上不去的。

　　唐总：感谢刘总，有请宅生活CEO李浩。

　　李浩：从15年开始什么风口最火？跨境购，这几年已经不是说叫火了，它从蓝海变成红海，今年开始跨境购在西安来讲真的像雨后春笋一饮，但是开的规模不大，在沿海地区开的规模非常大。今年7月21号，我们跟中国供销总社签了一个线上线下的协议。大家都知道，供销社以前搞三农的，国家看到跨境购一个是税收的优势，很多把外资往国家召集，2月份开始很多牵扯到境外贸易，中国供销总社国内最大的跨境电商，直接对C部服务，对接B端。天猫、京东、聚美优品可以买到很多的跨境电商的货物，由中国供销总社提供的。可能快速达到国家战略资源，供销总社现任跟原先的有很多人是从陕西出去，在今年的7月21号跟供销总社签订了线上线下软件融合的协议，我们算是第五家，跟前四家比较比。对我们的授权来讲，通过我们直接可以对到C端服务，把线上线下融合的授权给我们。9月份我们把软件把控了，大概的情况是有6万产品，好几千种品类，他掌握的好一些的像古驰等这样的品牌。往下走像奶粉，美国的花王尿不湿，在国家层面上拿到授权，他在平台上授权给我们。线上BAT包括京东已经几分天下，这个东西如果线上线下结合融合的情况下，应该有巨大的市场和潜力。

　　跨境电商有一个一般贸易和跨境贸易，跨境贸易国家出台的政策，平常买海外的东西，有三个海关税、消费税、综合税，我们现在买到的跨境贸易的税负是1.9，同样一件东西在售价差了30%。我们做过测算，现在的价格是平常商品标价0.47折，用户可以在这个价格的基础上，里面包括很多的品牌。

　　唐总：有请克拉拉牛排西北开发总监刘军政。

　　刘军政：北郊的商圈尤其二环以北，熙地港、凤八，以及最早的商圈，就是凤二商圈，凤二商圈是亟待升级的商圈，还是传统的商铺。凤二商圈是很有发展潜力的商圈，因为前些年商业综合体发展比较快，传统的街边店面临很大的冲击，克拉拉牛排更多的是街铺，我们对自己的定位跟必胜客是一致的，但是我们的产品又有差异化。包括从选址上也是这个思路，核心商圈的核心位置，我相信很多品牌的商家也有考虑，之前苦于没有更好的位置，没有更好的商业项目供我们选择。从白桦林国际这个位置来讲是不错的，关于办公商业，现在西安我的了解没有很成功的办公商业的项目。可能今年正在筹备的唐延路K11算是一个办公商业项目，明年开业。我觉得白桦林国际这个项目首先位置不错，交通也比较便利，同时还有一个优势依附于文景公园。周边的商业不光是办公还有居民，都是我们商圈的特色。我相信这个项目有机会会做的更好。我们的评估是：第一，有大量的居民。第二，旁边有办公。办公商业之前做的不够好，消费者习惯也在改变，办公人群只是考虑了五峰的时段，现在也会有晚餐的需求，餐饮品牌怎么挖掘顾客消费的需求，我相信会做好的。

　　唐总：我们不是在做招商是做服务，他们招商的过程中我们能提供什么样的服务，这是未来我们要关注的一点。有请ZOO COFFEE市场总监吴凤婷。

　　吴凤婷：目前而言，像绿地店的人流量不是很理想。可能是根据商圈，二是西安人的消费水平不像北上广，可能对于西安来说像星巴克认可度会好一些。我们这两年多对消费者的调查还有不断磨合的过程中，自己的品牌在亲子这块反而是比较大的优势。像现在可能慢咖啡也好，咖啡陪你也好，可能在座的妈妈会选择咖啡店会来我们店如果是办公，如果是我们的品牌和办公对接，一部分从产品的调整，比如说像教育这块，比如说像龙湖店，二层还是三层都是教育的形态，到周末的时候他从社区、教育也好，都是很大的帮助。

　　对西安来说我在做年轻人比较喜欢的东西，像我们之前一直找插画师自己原创的东西，不管是一些卡片台历鼠标垫，年轻人很喜欢。加上品牌自己的元素，加上整个大长安感情依靠度的东西，很多人愿意把它放在身边作为一个每天醒来就会看到的东西。

　　唐总：谢谢吴总，现下来我们有请天真蓝市场负责人佟帆。

　　佟帆：我们10年在上海开第一家店，主要做证件照、全家福的拍照，也算一个新兴行业，跟写字楼非常相关。写字楼这些公司第一阶层非常重视展示的需求。引进商业，因为来拍摄照片的客人，他们拍摄照片之后，也有一段等待修片的时间，可以把客人引导到其他店铺发展整个商圈循环系统。

　　唐总：感谢佟总。下来有请的VR西北开发总监 朱国保给大家分享。

　　朱国保：我看到了这种商业模式，在整个行业的商圈里面，看到一个很大的方向，我们在办公写字的方面真的需要这种东西。第一，假如说我在商业写字楼上，我想吃一些东西，是非常方便的，我们选择在总部写字楼选择了这个方向，环球中心是非常明智的选择。

　　在全球的VR行业这个系统是非常热门的行业，4.0的时代，包括VR的白皮书也出来了。看到了智能4.0时代，降低人工成本的东西。所以我们只是做了泛娱乐的东西，以前在VR行业，市场份额极端化，VR行业在市场行业占到80%以上，包括娱乐，市场份额很大。但是在国内来说，现在做的有一阵风的东西，大家都在追捧。我们现在在市场份额这么大的情况下，我们要保证市场不下滑的情况，才走出来跟大家沟通交流。我们从今年9月份开始，都在做一些大型的整编输出，万达会知道有大万家有一系列的东西，都是属于电玩城出身，它属于3.0的时代，我们属于4.0时代。我们要在终端找到我们的消费点，找到我们客户社交的功能，我们去商场以后，能给商场带来运营模式，会给空间找一系列的东西，无论从装修还是风格的方面，我们今年年底两三个月重点找方向的东西，可能到明年大家都会看到一个商业地产绿地明年会做商业的东西。

　　唐总：再有请我们每一天便利店，基本上写字楼办公是他的标配王自立。

　　王自立：我现在对写字楼扩展的理解。我们走遍西安市大大小小的地方，我们在西安市大概有400多家店，无论是商业写字楼、商业综合体、地铁站。社区门口的配套是最好的最快的。商业综合体也很容易配套到，写字楼不好配套，只有一栋楼，楼下只有五门面，面积很大。180—200，或者200以上，我们面积需求是30—100平米内，我们现在开始做一个社区的配套，每一天超市面积需求量比较大，品类也比较大，做生鲜、水果、蔬菜、米面粮油，办公商业在设计商铺的时候，更多的把生活最基本的配套直接配套进去，不要等着卖给业主，我们目前从10年到现在发展了400多家店，生活超市今年6月份开始做，截至目前今年是13家店开业，都是在社区门口做的300平米大型超市。

　　主持人：谢谢王总，这是刚需。下来有请陕西麦克斯设计工程有限公司总经理党正。

　　党正：从设计的角度讲，首先，居住空间和办公空间的定义界限越来越模糊，现在一个趋势是民用家具办公款，办公家具民用款，还是体现人性化的设计。创意和人性化，我认为人性化是一个很严谨的问题，从设计的角度考虑可能要考虑到我们的功能，可能考虑到方方面面的问题，比较严谨，是一个严肃的话题。这个创意是比较感性的，可以这样认为，人性化它是比较理性，创意个性是需要个人的一些感情在里面，这是很感性的东西。

　　唐总：未来家居跟办公在一起是什么样子？

　　党总：首先是设计，办公的环境一定要贴近民生，我是什么样的公司必须要有什么样的服务什么样的配套满足它。我讲会议室的意思，我把门整个推开，天气好话会议桌可以推到院子当中，院子当中是水景，是无边界的。烤箱里面可以做一些披萨、牛排，可以有红酒，大家是一个放松的状态。院子上面我自己种的蔷薇。里面的功能，我考虑到有时候加班的淋浴，大家都用的很好，包括休息的地方。今天说的这一点，设计一定要贴近民生。包括今天聊的前面的话题，办公家具民用化，民用家具办公化。我们办公室也参赛，中国的中式协会获得了全国的银奖。

　　唐总：下面有请谷记粥铺总经理李鸣。

　　李鸣：今年4月份我们开始进入万达，这个月同时开两家店，已经有十家店。在第一家店到第三家走了三年，后面的几家店是快速复制的过程。一碗粥为什么这么简单加上一个锅贴能开成一家店，越简单的东西对食材要求非常高。把最简单的事情重复去做，做成专家，当你吃的时候你会发现，虽然大家都在做粥，在4年以来过程当中我们的很多客人伴随着我们长大。为什么我们会把项目今年开的这么快，明年的速度是30家，餐饮业里面很多人问我这个问题，我们十家店全部盈利。我们为什么会盈利？第一，我们的粥比较好吃，第二，我们在餐饮里面是唯一一个做到减法的，我们一直在减。曾经尝试过在过程中我们加过一些，比如说像其他家的粥，比如说有做饭，加其他的品类进去，我们觉得这些都不好。我们想做成甜品类的粥，还有精准的人群定位，小孩、女性。其实粥的文化应该不是仅限于中午吃饭或者下午吃饭，更适合一天时间都可以吃。我们的选址上的要求，其实不是很高。第三，成本，我们去掉厨师了，我们的粥所有秘方在白粥上，我们的成本非常低。一个店50平方左右，员工是5+1，成本降到最低的时候我们就可以盈利，不是说销售额一定要做到多高。如果说针对于新型白领消费或者家庭型消费，一是快捷便利，O2O真的能相结合的体验式项目，我们是非常合适的。

　　唐总：谢谢李总，有请少林都市禅堂郭总。

　　郭龙飞：少林都市禅堂目前在全国有三家，郑州一家，西安一家，北京上个礼拜开了一家。针对商业地产，我总结了一下，可以做健身、静心、渠道，少林有很多养心的功法，有八段锦。我们这方面的资源做的很好了。渠道，少林寺是一个国际化的品牌，少林寺全年会组织论坛，我们和中国佛教文化研究所，陕西省围棋协会，老子研究会，各大宗教团体有很好的互动关系，如果说少林都市禅堂我们能再一个地方扎根，我们能给会员提供很多渠道性的资源。

　　唐总：有请经发地产副总经理武强总结一下。

　　武强：我用四个词总结下。第一，感谢，非常感谢大家的到来。第二，学习，作为经发地产白桦林国际，通过大家的交流，提供了很多好的建议和意见，我都暗暗记在心里，感谢大家提供建议。第三，合作。通过刚才论坛的沟通，我们发现了很多的商机，跟我们项目不谋而合，希望大家会后可以有一个沟通。第四，共赢。为什么会想到共赢？从赢商网这个赢联想到了这次活动非常成功，我希望是咱们共赢的情况，也希望大家有机会到时候再参观一下我们的商业街区，有机会各位商家能够进入白桦林国际格林街区。