数据报告：11月重庆主城房地产市场分析

　　一、  市场导读

　　1.   本月主城区成交商住类土地7宗，土地面积870亩，可开发建筑规模156.43万方，总金额55.73亿元，亩均价641万元/亩，楼面均价3563元/㎡；

　　2.   下半年，重庆整体土地供给规模超去年同期水平，表现较好；

　　3.   巴南区集中入市，为本月土地成交量价热点区域，而渝中区成交唯一核心地块单价最高；

　　4.   下半年，重庆整体土地成交价格同比上涨，单月价格较上月有所回升；

　　5.   本月渝中区总价、单价均位居榜首，与该地块的总量大、位置好相匹配；

　　6.   本月主城区新增供应15765套、143.38万方，同比增涨74.60%，环比增涨18.37%；“金九银十”秋季房交会过后，各大房企加大推盘力度，继续增涨；

　　7.   从整体来看，2016年商品住宅成交价格保持高位，本月更是创下历史新高；重庆受政策刺激和房交会带动的影响，接捧10月开启涨价潮；

　　8.   本月主城区消化周期变化与成交呈现相反的趋势，本月市场回归常态，同时进入价格与销量的博弈期；

　　9.   本月主城区二手房住宅市场表现活跃，挂牌量呈现回升势头，挂牌房源均价下跌；

　　10.  成交量同环比出现双降，处于今年4月以来最低点，较6月成交量降幅近50%；

　　11.  市场整体呈现改善型需求趋势，巴南区及大渡口区刚需市场占比偏重，区域分化严重。

　　二、  土地市场

　　1、 土地综述

　　本月主城区成交商住类土地7宗，土地面积870亩，可开发建筑规模156.43万方，总金额55.73亿元，亩均价641万元/亩，楼面均价3563元/㎡。

　　11月土地市场（商住）成交明细

　　【渝中区渝中组团】

　　来自马来西亚丰隆集团以36.41亿元的底价拿下十八梯73.4亩土地。本次楼面价与紧邻杭州新天地的项目不相上下，其新加坡丰隆集团作为新加坡最大的房地产和酒店业投资发展商和标竿企业，拟将该区域建设为重庆历史文化风貌街区。

　　  【巴南区李家沱组团】

　　中铁建继战略布局寸滩地块后再次出手，以底价7563万元获得巴南区李家沱地块。该宗地紧邻有敏感区域，建筑限高40米，其地价较附近2015年成交B08-2-2/05、B01-1/02号宗地楼面价略低。

　　3、  成交分析

　　本月土地成交7宗、建筑规模156.43万方，同比增涨653.28%，环比增长15.69%。

　　土地市场10月下滑后，本月出现一定的回升，且与去年同期成交相比，增幅仍较大。进入下半年，重庆土地市场表现相对较好，同比增加367.52万方，涨幅75%，下半年整体土地供给规模超去年同期水平。

　　本月成交7宗地块，分别位于4个区域，其中巴南区成交量位居区域市场第一，占本月总成交量的52%，为本月土地成交增长区；本月巴南区共计成交3宗，总建筑规模81.56万方，主要集中在李家沱-鱼洞组团；从单宗地块来看，渝中区唯一成交地块建筑规模51.36万方，占比33%，为本月规模最大单宗地块。

　　4、  成交价格分析

　　下半年，重庆整体土地成交价格同比上涨，单月价格较上月有所回升；

　　下半年（7-11月）土地成交总额246亿元，同比上涨119%；与土地总量的增加有关；下半年（7-11月）土地成交楼面均价为2865元/㎡，同比上涨25%；主要是7、8月江北区及10、11月渝中区核心地块的出让间接拉高下半年平均价格，且11月楼面均价为3563元/㎡，处于高位，与本月渝中地块入市有关。

　　本月成交7宗地块，分别位于4个区域，其中渝中区占据成交总额区域市场第一，占本月总价的65%，且楼面单价为唯一核心地块最高；九龙坡仅有西彭组团一宗土地成交，拉低该区均价；从单宗地块来看，位于渝中区核心板块的纯商业用地楼面价高达7089元/㎡，马来西亚丰隆集团以底价取得，成为本月单价最高地块和区域。

　　三、  商品房市场

　　1、供求情况

　　本月主城区新增供应15765套、143.38万方，同比增涨74.60%，环比增涨18.37%；“金九银十”秋季房交会过后，各大房企加大推盘力度，继续增涨；本月成交22334套、143.38万方，同比增涨60.24%，环比下滑33.95% ；本月成交急剧下滑，十月房交会市场透支，市场成交热度降温。

　　2、成交价格

　　本月主城区商品住宅均价为7356元/㎡，同环比均出现不同程度的增涨；从从整体来看，2016年商品住宅成交价格保持高位，本月更是创下历史新高；重庆受政策刺激和房交会带动的影响，接捧10月开启涨价潮。

　　3、成交区域

　　本月主城区成交热点主要集中在两江新区，区域成交量占全市成交17.14%；其次为沙坪坝区和南岸区，分别占全市主城总成交的15.29%、13.16%。

　　4、库存情况

　　本月主城区商品住宅存量720.92万方，同比增加66.91%，环比增涨减少33.89%；本月成交量下滑，库存量有所增加，呈现出平稳的态势；

　　本月平均消化周期3个月，同比下滑54%，环比增涨514%；消化周期变化与成交呈现相反的趋势，市场供应充足，本月市场回归常态。

　　本月主城区商品住宅存量722.15万方，其中两江新区存量最大为181.99万方，环比下滑；本月平均消化周期3.4个月，其中大渡口区去化最慢，区域外流明显；而两江新区商品住宅市场虽然存量最大但去化周期仅5个月，市场表现较好。

　　5、成交排名

　　从本月楼盘销售排名来看，两江新区的热销楼盘相对集中，渝北及两江新区平均单套面积均超过110㎡，该区域高端需求相对旺盛。

　　11月重庆商品房住宅成交排名 

　　        注：以上数据为住宅成交数据，不含经济适用房，成交面积为建筑面积。

　　四、  二手房市场

　　1、挂牌情况

　　本月主城区二手房住宅挂牌181572套（2018万方），同环比分别上涨322%和29.49%；挂牌量持续回升，主要是全国多地频繁发布楼　　本月各行政区域同环比均出现大幅增涨，以渝北区和江北区最为典型；而渝北区仍为二手房市场最活跃区域，占整个市场的32%，与上月占比持平；

　　本月挂牌价格整体同比出现增涨，环比下跌。

　　2、成交情况

　　本月主城区二手房住宅成交7642套（71.39万方），同比分别减少13.26%和8.28%；环比分别减少34.55%和32.02%

　　本月渝中区成交占比16.53% ，首次超过渝北区为二手房住宅市场的热销区域，也是增幅最大的区域。

　　3、成交产品对比

　　本月主城区新房成交平均单套面积为95㎡，同环比分别上涨4.16%和0.09%；二手房住宅成交平均单套面积为93.41㎡，同比上涨5.74%，环比下跌4%；

　　从各区成交平均单套面积来看，本月“北区”和渝中区的住宅市场更趋于改善产品，以两江新区最为突出，而“西区”和巴南区受区域定位和客群影响，刚需产品更受青睐。