赢商沙龙直播：城市综合体带动曲江二期CCBD新商圈破局升级

　　沙龙简介：作为中国商业地产（专题阅读）第一门户，赢商网陕西站基于陕西商业地产行业交流开展的【赢商沙龙·大商之道】商业地产系列活动，已经连续举办二十三期。活动以灵活而具有时效的形式聚集行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商家，共同把脉陕西商业地产的发展趋势。

　　城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的"城中之城"(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体)。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为"城中之城"。

　　金辉环球广场扼守曲江CCBD喉舌之地，将立体化交通极致演绎。北接曲江行政商务中心，南控国家级民用航天基地，与电视塔遥相辉映，南三环和绕城高速，地铁2、4号线贯通、雁塔南路、南绕城与西高新、钟楼保持15分钟紧密联系，全面提升商务速率。SHOPPINGMALL将汇聚百余个国际大牌商家，品牌旗舰店，集餐饮、娱乐、休闲等于一体，随着地铁四号线的贯通，作为曲江二期规划中唯一的商业综合体，未来将成为西安城市名片，商业价值更是无法估量。

　　沙龙时间：2016年12月28日  下午 14：00-17：00

　　沙龙地点： 金辉环球广场

　　本期议题：

　　①　城市综合体在城市新区商业发展中存在的意义及影响有哪些？

　　②　综合体商业项目如何在新商圈中站稳脚跟并形成持久地推动力？

　　③　曲江二期在目前的发展阶段对商业的需求点在哪里？如何契合区域现状找到商业发展的路径？

　　④　新建综合体项目和城市新区的共同成长时应当如何做到相互扶持？商业的繁荣应当如何构建？

　　参与嘉宾：

　　郑孟哲：西安今年的井喷已经喷到顶，明年会更多，2015年我们西安成为国际化大都市，国际化大都市这里面不是说我们自己变成国际化大都市，而是有国外人才的入住，以及整个城市形象的提升。打造之中我相信几个项目的综合体落地之后，品牌商提升之后，把新的观点引进之后，这些都会在我们西安来呈现。我们以后要到成都3个小时之内就可以到，我们到上海是7个小时，这是之前没有想象的。所以城市建设到那么好的方向的时候，整个城市要做出很多特色，我们古都是古的，古都也有现代化的发展内涵。所以大家在各个行业中，共同讨论一下，作为我们在这个地区发展的借鉴，谢谢。

　　主持人：感谢郑总，下面由唐总为我们主持沙龙。

　　唐彬：我们这个沙龙到现在已经举办20多期了，经历了大概4年的时间，从13年开始。其实在昨天包括今天我们在全国还有大概4个城市，同时在举办这种城市沙龙。业内对这个沙龙关注度越来越高，每一次大家在比较随性的状况下聊一下观点和言论。每一次都有收获。去年统计的曲江常驻人口有20万，现在有70、80万的人，写字楼的体量整个100万平米，写字楼大概有100万平米，从曲江一期来看，随着秦汉唐商业的发展包括银泰，慢慢起来之后才有了曲江一期相对比较繁华，比较舒适的地方。曲江经过这十几年的发展特别是曲江二期，金辉这样一个体量，我觉得对整个曲江未来的贡献会非常大。下面有请西安益田假日世界总经理江圣捷谈谈您的一些观点和想法。

　　江圣捷：我刚才看了这个项目感觉很震撼，我做过的项目最大在福州是500亩，我看到1000亩，300多万方，我拼命消化，又是住宅，又是学校，又是酒店，又是步行街，又是商务中心，这个信息量非常大。客观讲以后这个片区我相信不会再出现第二个金辉，整个曲江一期开发完了，二期也差不多了，我想这个项目应该是绝无仅有的。

　　看到这个项目，我们的角度和其他人不一样，这个项目非常好，因为刚才提到的体量很大。回到刚才看的第一个问题，城市综合体在城市新区商业发展中存在的意义和影响，我们做城市化的时候经常是造城，没有商业，这就不叫城市，人住不下去，入住率比较低，所以一定要有商业。商业原来是步行街，街区式的。我选铺子，第一个是看好这个区域，第二个商业特别稀缺，首先这个项目非常好，而且综合体这种形式特别好。金辉这个项目不但是曲江二期，不但是南边的商业，对整个西安都是有好处，能够让西安商业上升到一个新的格局，至少可以跟目前成都或者一线城市的商业形态可以匹配，走到同一个轨道上。有了这个平台之后，才可以做好自己的品牌。

　　城市综合体在我们西安来说非常稀缺，特别是新区，金辉这个项目能够把一切问题解决，现在三环包括绕城高速，地下交通包括地铁2号线4号线都可以过来，交通非常方便。我相信能做成标杆。

　　唐彬：感谢江总，下面我们有请曲文商集团副总经理马更正。

　　马更正：我们对曲江CCBD义不容辞全部支持。站在管委会的层面，我们对金辉集团很信任，也很放心曲江二期的主力军是金辉集团，曲江二期的商业是金辉商业，这一点我们是高度认同的。同时，站在曲江文商集团的层面，虽然我们是做商业的主力军，按照曲江管委会整体规划我们要让出场地，让出平台，让你们去做。

　　曲江盛锦商服的定位不光服务文商集团的项目，也服务社会上的项目。如文艺路的家春秋二次调整，也是我们服务。中海华庭也是我们服务的，现在的安居工程他们有好的配套商业，也是我们做这样的服务。从这个角度，我向各位发出邀请，不管是开发商也好，我们可以给你们提供一些服务。从品牌商的角度，我们希望和你们有更紧密的合作。

　　唐彬：下面请澳洲袋鼠国际早教、D&E亲子餐厅区域总监郝好聊一下，你对城市综合体和曲江二期的看法？

　　郝好：我简单介绍一下我们的项目，在教育行业我们早教这一块做的是0到6岁的孩子，我们上课的形式主要是老师根据我们总部制定的课程的流程，用中英文双语教学的方式给孩子提前做一些课程的引导，我们最小的孩子有两个多月，两个多月我们就可以让他们上早教。我们下面还有亲子餐厅，第一家已经在鑫苑大都汇已开，希望在金辉世界城，能让曲江这边的家长有更多的带孩子互动的空间。我们未来跟客户的黏和度，成为我们客户之后需要一到两年的时间或者两到三年的时候，这个黏和度是很好的。未来我们希望把家庭的消费客群稳固在金辉世界城。

　　唐彬：下面我们有请西安城记创始人、可行中国的董事聂海峰。

　　聂海峰：我讲一下二期的情况，金地广场为什么这么火爆，除了商业地位之外，更重要的是曲江发展起来了。西安是开发区造城的城市，不像北京和深圳，西安的模式是开发区的驱动，所以西安发展最好的一定是开发区。曲江发展13年期间，一期有20平方公里全部盖完了，我统计大概住宅面积有800万平方，一期的常住人口应该是20多万，早期很多人说曲江没有发展起来，因为它有时间，它800万界面，20多万人，需要一个周期过来，确实有时间的先后顺序，后面越来越成熟。所以一期的发展需要很多的商业配套起来，现在一旦有好的东西出现之后，曲江是爆满的。曲江二期大概的建筑面积是800万，按照现在曲江的发展速度，曲江今年二期的住宅面积达到80万，它卖了四年时间，未来高速增长依然很快，因为城南包括长安区已经全部建设完毕，只有曲江二期的地可以承载城南的发展。它再过五年时间，居住人口和一期应该是一样的，这个人口基数非常庞大。还有一个，我们南边的航天基地，航天基地总建筑面积是80万平方公里，一期是20万平方公里，未来地铁四号线一打通，客运站南迁，规划是30万到40万，航天基地是产业城，消费一定是往北走的，北边的结点就是我们的环城南路，就是金辉这一块。再加上曲江二期交通不通常，等芙蓉路一打通，整个曲江二期和曲江核心区的景观、商业可以无缝对接，这三条路和航天城连为一体。曲江二期唯一需要做的工作第一个需要时间来培育，第二个需要有未来引领十年的好的商业。曲江一期的学校是60个小学，曲江二期小学的数量可以决定我们的房价，刚才郝总讲那一块曲江为什么没有，因为学校太小了，只能往碑林区走。我觉得曲江二期的发展不是按照两年三年，到五年的结点之后，发现曲江整个堵车。这一块道路情况修的不够通，应该修一个立交，保证交通通畅，这样可以和航天基地联在一体。长安区一直到地铁二号线南端已经全部盖满，我根据房地产的推导。

　　第二点讲商业这一块。因为我是做地产的推广，我们以前江总给我们投了很多广告，今年所有的开业商场都在城记上投了广告，我基本上走了一圈。商业这一块对西安来说，大家觉得饱和了，因为15年西安开了25家购物中心，今年开了10家，17年要开15家左右，不是太多，而是好的太少。我觉得这个是很重要的情况，西安好的商业比如赛格、金地包括前一段时间的老城根，这个是能数的，大部分是因为前期资金规划没有到位，影响后期的发展。比如金地广场从我个人的角度，我也是金辉的业主，我这边谈三点还是不错的。第一个是规划水平，包括它规划里面的形态，这个才能满足未来接近50万人口的消费。第二水平是运营水平，一个商业的核心最后交付之后是运营管理，中间还包括招商。金辉如果把这些做到位，在这个地方会造成整个城南片区最大规模的堵车，我估计很可能出现，一旦开业就会出现堵车。我觉得交通这一块是我们马总要考虑的，这个片区未来发展真的很好，包括江总要投的商铺真的很不错。曲江二期的人口主要构成不是富豪，是白领、中层，它的入住率会远远高于曲江一期。灯是数不出来的，核心要看人口的结构和房价的水平，房价在七千到一万的水平，基本上有70%的入住水平。曲江它的消费潜能远远大于一期，因为它有人口基数还有消费的频次，这一块二期的发展要看时间，这个时间看是三年还是五年时间。

　　唐总：谢谢聂总，下面有请优客工场西安区域总经理戴波。

　　戴波：我们今天发布的数字在全球有18个城市开辟了66家的工厂，目前除了北京、上海、深圳、西安这些城市以外，在伦敦、纽约、新加坡包括后面还有以色列会开工厂。综合体跟联合办公直接有什么样的必然联系和关系？首先我们选址有一个原则，它必须有任人气旺的地方，必须是核心地方。因为联合办公是热闹的生意，再一个我们选择联合办公的特点，我们联合办公里面年轻人有特点，我们是一个联合办公的概念，它不需要你带任何东西，创业的成本最。我们和综合体一定不是竞争关系，我们是给综合体培养一些企业。

　　另外我们讲商业综合体，优客工厂在西安布局，目前有两家开业，还有两家签约在高新，我们在17年会布局10家以上，我们布局的规模是让大家在城市中上班更方便。比如有将近一千亩的地方，常驻人口很多，这里面有很多的业主就是私人企业，就是公司的创始人之类的，我们希望这些人能够在他自己的家门口办公，我们不用在高新堵一个小时上班。联合办公发起的时候也有有这个原因，我们在西安的布局也是想这样考虑，西安第一个时间是考虑曲江，不仅仅是吸引西安本地的客户，更多从国内和国际的知名企业都会来我这里，万科这个社区吸引了台湾的企业，吸引硅谷的吸引，还吸引北上广深的企业，他们第一时间看到的是曲江，曲江环境也比较好。今天看到这个综合体项目，后期我们可以进一步接触一下。

　　唐彬：下面我们有请曲江书城招商运营副总经理申毅。

　　申毅：曲江自从有了曲江书城就有了文化，曲江自从有了金辉·环球广场，可能就有了城市综合体，这是一个鼓励的话。这个项目听完之后很期待，从我作为一个消费者的角度来说，在曲江每次和朋友聚会或者到这里来有体验的场地非常少，所以非常期待这个项目很快能够推向市场。

　　唐彬：下面有请胡桃里音乐酒馆高新店执行董事李强。

　　李强：胡桃里是深圳合纵旗下的品牌，它用了不到四年的时间全国各地开了将近200家，胡桃里在西安有两家，两家都是加盟店。我们是高新胡桃里，高新胡桃里现在可以说是文艺青年的聚集地，文艺范很浓，大家吃饭喝咖啡看演出，玩的是一种气氛、氛围，目前经营状况良好，我们胡桃里是一个酒吧的综合体，希望未来和金辉这个项目达到共赢，谢谢。

　　唐彬：谢谢李总，下面有请速品张超张总。

　　张超：速品是做的服装店，传统的服装店太商业化，我们打造的服装店起初的想法是要把体验感增加，跟客户之间的互动，除了交易，我们有感情的积淀，这是我们的初衷。说到我们现在的发展模式，我们14、15年做的是单店，现在为了迎合市场的大趋势，我们要增加除了服装之外的其他业态，目前所经营的业态有咖啡、艺术家居、花艺，这是三个核心竞争点。

　　目前速品不管是现在的单店还是集合店，我觉得应该是适合当下形势的发展需求，这个很关键。商业体适合当下的一个市场发展需求，我们品牌商适合这个商业体的需求跟发展，这个就是可以的。至于经营的最终情况，在于管理方面更细致的研究。我觉得金辉这个商业开了之后，不单单服务曲江二期，更大一部分消费人群来自航天城。

　　郑孟哲：关于曲江的未来交通方面：随着二号线和四号线的开通，我相信会缓解一部分的交通压力。目前我们所有的停车设备从进到出，免费的时段怎么管，整体规划也是很成熟，就是为了疏通这方面的压力。讲到儿童，我们在这个楼层尤其是三层的儿童业态，我们这里有三个儿童主力，主要就是为了方便。这个项目整个规模大，时间交叉怎么掌握最好，这个就是我们如何跟曲江二期内部怎么搭配，我们互相推动。

　　唐彬：下面有请哈豆童趣的创始人陈凯。

　　陈凯：近两三年，发现曲江翻天覆地，儿童行业我们是从早教开始，我们公司在03年投过一个早教中心叫爱乐早教，这个爱乐早教是金宝贝的团队出来做的。早教这个行业我们现在来分析，已经到了一个在转型的阶段，可能挣钱的品牌并不多，现在的金宝贝，包括袋鼠他们是很少的，他们在赚钱。我们自己在转型，在深圳也做玩具，自己开发，现在还在，卖的还不错，我们往下做这种体验，把教育还有玩具变成体验的项目，这三年一直在试，试了以后因为现在这个氛围更需要和互联网在一起，所以我们引入投资人，我们的风投是育儿网，现在有一个板块叫做亲子周末，简单解释就是儿童业态的糯米，做线上线下。西安站是进入两个多月，我们现在有两万粉丝，差不多有80多家的儿童机构已经上线，比我们想象的要好很多。我们在北上广深现在有30万粉丝。线下这一块，主要有儿童的教育，儿童的游乐，包括儿童的服装，儿童的摄影，儿童的剪发，变成一个综合体，这个系统是帮助每一个品类的平台，更多让品牌之间可以相互带动，可以产生利润。我们在每一个品牌和会员之间有联系，会员和会员之间有联系。现在西安开了第一家店，在熙地港，我们也有定位，在西安确实让人感觉到不可思议，因为我们有战略合作，熙地港和王府井在西安有9家店，我们明年的布局，曲江肯定要开，高新肯定要开，赛格想进，就是不想做太多，就是想做标杆和盈利。下一步我们更多想服务商场，服务商家。

　　唐彬：下面有请Beself家居全国运营经理谢世济。

　　谢世济：城，我们金辉这一块在曲江已经有这么大的一个体量，这就是城，市，我们30多万方的商业规划，带动我们的商业，确实能够打造成一个曲江的亮点，包括我们也有政府的背景在后面牵动。其实更想提到就是综，这个综合有市有商业，无非就是生活。我们作为这个品牌，家居在后期是很想把它去掉，因为我们是梦洁旗下的，今年正好是60年，我们所有的品牌，梦洁有定准高端国际的品牌，有梦洁宝贝，这个已经是连续四年蝉联儿童家纺行业的第一位。在Beself就是在年轻时尚潮流这一块，能够锁定我们的精英白领，这是我们跟家居这一块脱离开。生活的模式中间，刚才有速品说作为品牌商，在体验中间提到非常重要的东西，我在西安这两天走了一些购物中心，这种商业氛围并不是很足。我们Beself是美式风格，更加趋同于场景式的生活方式的推荐的年轻的品牌。在这样一个各行各业综合到我们这样一个城市的综合体中间，就会涉及到另外一个体的问题，在商言商，我们怎么玩转他的合作模式。曲江金辉提供的是在哪玩，我们提供的是怎么玩和玩什么。我们跟很多购物中心洽谈的时候，盈利这一块有一些冲突点，我的想法就是怎么打造我们城市综合体在曲江二期形成一个很好的势气，把各行各业综合在一起，形成一个商业市，包括政府也在这边，这一块打造成我们曲江二期的势力。我们西安为什么不能打造成国际性的城市，国际性的城市商业的带动绝对是起决定性作用，我们有曲江二期的商业势力，我们金辉在之前宣传片都有很多的综合，形成一个西安的所有的商业势力，那么离我们西安建立一个国际性的都市，我相信在甲方和我们乙方共同形成这样一个势力之后，相信会有更大的变化。 

　　唐彬：下面我们有请法国雅阁酒店集团西北开发负责人席乐。

　　席乐：我们是一个综合性的集团，旗下有三个形式的酒店品牌，一个是商务酒店，一个是度假酒店，还有一个是城市酒店。我们在西安打算布五到六个点，已经在大雁塔签了一个四星。在曲江二期里面，包括长安整个没有一个国际酒店，在这一块有更多的交集。

　　唐彬：下面我们有请谷记粥铺总经理李鸣。

　　李鸣：因为商业地产的细节，用心和努力，带给我们的是我们不用费那么的的力。今年我们走了四年时间，我们粉丝群很多，很多人想吃我们的粥，我们今年有很多的拓展的任务和计划，可是有多少个地产是值得我去的，这是我要考虑的。这个过程当中，刚才讲到成都和重庆，成都和重庆离的非常近，他们已经开始跟我接洽，所以我们更适合年轻的女性群体，潮人群体。所以针对整个西安原创性的企业或者品牌，对我们来讲我们也可以思考一下，我们商业人都在做匠心。

　　唐彬：下面请姚总给大家分享一下。

　　姚晶琼：我们品牌董事长樊文花是以名字作为品牌的，这个品牌有20年的时间，但是没有广告，我们是口碑性的品牌。我们在陕西省有160多家，西安市50多家，现在城南的区域已经有4家店。金辉是我们准备想开的，现在直营的模式全部推成加盟的模式，我们主要想把服务推出去。卖面膜的品牌特别多，各种大型国际型的品牌，我们更多注重于服务，我们希望在各大商场我们都有，包括万达、龙湖、金地都有。为什么做到这个程度，我们靠的是口碑，80%的加盟商都是曾经的顾客。这个品牌注入更多人性化的感性，让人对品牌性的认知。现在的人对于吃和穿可能要求的更多的是舒服，包括商场，综合体，我愿意去这个地方。

　　唐彬：下面有请花点心思创始人李星。

　　李星：在我们普通的受众里面有一个很奇怪的心理，街边的花店不好看，做出来的花非常普通，包装也稍微有点俗气，但是工作室不一样，有各种风格，所以我一开始我们现在就是这种情况，大家比较青睐于工作室的形式，我是一个订花人，我不知道花是什么样子，都是通过网上。这种模式有一个弊端，虽然我的东西很好，但是粉丝很少有机会可以到我的店来，因为工作室很小。今年刚刚几位都提到G-PARK这个项目，有一个花店在西安工作室开了5年，在G-PARK今年开业的时候开了第一家实体店，他能给一个商业综合体带来什么，让这个商业综合体更美了。花本来就是赏心悦目的东西，这个工作室有5万多粉丝，微博上的粉丝，微博上更多。我知道一个商业综合体可以给一家店带来什么，不管人流量也好，体验感也好，都非常重要。让我非常开心的是我们有一个植物博物馆，让我非常惊喜，一直在找，没有找到合适的。今天来了之后知道曲江是有的，之前有一些了解曲江有几个花店也做的很好，希望明年圣诞节你们开业的时候我也能在这里开业。

　　唐彬：感谢李星，我们下面有请郑总给大家做一个总结性的发言，有请。

　　郑孟哲：因为这个项目有很多人的心血，包括政府的心血，包括在座有机会合作的，大家一起碰撞。随着整个西安人口慢慢的随着老龄化慢慢加深之后，从国际化人才，从05年的2.7万到9.6万，到现在的18万。城镇化中青年家庭由05年的78.4万到15年的346.2万。整体的城市文化发展是从什么地方开始，第一个用曲江的模式还原历史，老外来这个地方做什么，就是看曲江。其实我们发现这个大唐是这么好，除了这些以外现在很流行的关中印象的模式，我们跟国际接轨，我分了几个步骤进来，这些东西都不冲突。我们大家去看日本一样，我们看东京的时尚，也可以看到大阪的不一样，这方面是共同融合起来，在整个城市里面是多元化的感觉，这是我们目前西安发展的模式。这个变化之间，你渴望社交的感觉，一些新的东西要去尝试，追求国际化。很多人说现在零售不好做，其实不是零售不好做的，是因为大家接触面多了。还有国际人的标签，视野和心态，我拥有国际生活梦想，愿意跟世界接轨。这些改变是大家想超越世界，大家想变的放松，有没有这个场所，从这个地方慢慢再开始，打开圈子，聚焦他们的社交圈。

　　各位一直讲体验，其实体验到最后变成运动。整个转变之后，房子到居住到生活，你愿意在这里花钱，为了追求什么，没有这些东西的占比，我们的业态就从这些方面显示出来。住在这些地方，有很多小朋友，这些孩子一定要更野，不是说每天吃多少，每天打多少针，而是体魄要更好。他们几岁需要做什么事情，需要实现什么样的价值，所以这个场馆怎么搭配，我们就定义出来。我们从住宅到整个城市的运营，从质感跟生活搭配，我们就做成新城市的名片。我们利用这个项目把我们品牌的形象展示出来，这不是金辉最大的项目，你到重庆三千多亩项目开发十年。你要有这个场所，你要怎么配置，每个地方要配置的很清楚，小学为什么配在这里，中学为什么配在这里，都是有根据的。还有找到最舒服的空间，走到哪个地方是最舒服的地方，走到最疲乏的时候你要干什么，你要吃东西，要坐下来休息。24小时你要什么时候享受什么状况，这样的东西配套，这就是我们最终形成一个24小时活力生活圈。谢谢大家。