数据报告：2016年度全年重庆房地产市场回顾

　　2016年全年重庆房地产市场呈现四大特点：1、优质办公楼市场 —新成立公司租赁需求强劲，下半年租金下跌趋势放缓；2、优质零售物业市场 —-百货市场持续调整转型，创新型业态引领新风潮；3、高端住宅市场– 全年供需拉动市价走高，高溢价土地成交或推动未来住宅市场；4、优质物流仓储市场–租赁需求减弱净吸纳量下降，空置率攀升租金呈缓慢下滑趋势。

　　一、优质办公楼市场

　　全年新增供应同比放缓，江北嘴片区占总体量41%。

　　2016年新增供应放缓，录得51万平方米办公楼入市，与2015年全年比较下降约45%。新入市楼宇中，江北嘴片区为主要新增供应来源，共计21万平方米办公楼入市，如国金中心6号楼和成大锦嘉等。解放碑片区亦迎来优质办公楼平安国际金融中心落成，为该入驻该片区租户提供更多选择。而非核心片区如新牌坊和照母山，持续入市的新项目有利于提升区域内的商务氛围。

　　“去库存”初见成效，净吸纳量持续上涨，新成立公司租赁需求增强。

　　2016年重庆优质办公楼市场净吸纳量达34万平方米，同比增加5.5万平方米。其中江北嘴片区租赁活动相对活跃，占整体市场租赁成交的22%，主要成交包括渤海银行入驻力帆中心2号楼共计租赁7,300平方米。而相关金融行业租户的持续进驻，使江北嘴进一步向成熟金融中心靠近。解放碑，作为传统商务区紧随其后，向市场贡献了16%的租赁成交量。如在2016年第四季度，平安国际金融中心成功引入广东美的空调，租赁面积达1,800平方米。而在办公楼的租户业态方面，2016年整体市场呈现多元发展趋势。除了金融和专业服务等仍为传统主力需求来源外，来自医疗机构的需求在2016年有突出表现，如通策医疗集团旗下的重庆存济口腔医院租赁力帆中心3号楼近20,000平方米，成为今年重庆最大单笔租赁交易。此外，受重庆实体经济的强劲发展影响，新成立公司需求大幅上升，较2015年租赁成交面积增加7.7万平方米。

　　市场租金下半年下行放缓 ，空置率微幅下滑至47.7%。

　　 受2015年供给过剩影响，2016年上半年办公楼市场库存量保持高位，导致市场竞争压力较大，业主为快速提升入驻率持续提供更多的优惠条件。因此在2016年第二季度，市场整体租金水平同比下降6.3%，有效刺激了办公楼租赁需求，空置率下行。在下半年相对活跃的市场情绪得到延续，租金下行放缓。截止2016年年末，重庆整体市场租金为85.8元每平方米每月，同比下降5%。得益于重庆实体经济的强势发展，市场需求高涨，空置率在2016年底同比下降2.9百分点，录得47.7%。

　　短期市场新增供应集中，长期降价趋势或将放缓。

　　由于优质办公楼市场竞争激烈，使2016年38%项目延迟入市，预计2017年新增供应将持续保持高位。其中江北嘴片区新增供应最为集中，区域内竞争将进一步激烈，预计整体市场租金水平将继续处于下行通道。“尽管来自升级和新成立租户的需求保持强劲，仍不足以消化未来一年新增供应。业主为快速提升入驻率，不仅需要依靠灵活的租赁策略，同时合理的目标租户定位也将有所助益。而就长期来看，随着供给趋于平稳，租金变动或将稳定。” 仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。

　　二、优质零售物业市场

　　2016年共7个新开业项目，均位于非核心商圈。

　　其中位于大坪商圈的龙湖时代天街D馆的开业，标志着龙湖时代天街零售项目成为目前重庆最大的购物中心，体量达约39万平方米。爱琴海购物公园引入了ZARA、Uniqlo等快时尚品牌，使其所在的照母山片区商业氛围得到提升。而南滨路片区的长嘉汇购物公园和东原1891二期相继开业，袁家岗的K-Land小时代重装入市，为零售市场带来创新型业态，增强了购物中心的娱乐体验功能。而位于华岩新城的华宇锦绣广场和大坪的协信星光天地作为社区型商业，提升了区域内配套服务。然而2016年同时也是百货市场经历大调整的一年，愈加竞争激烈的市场，迫使百货公司做出闭店或转型经营的选择。在本年度有数家百货公司闭店如NOVO，部分百货选择转型为购物中心如万达百货和东方商厦等。

　　知名品牌扩张核心商圈，创新业态提升商场娱乐功能。

　　时尚与餐饮是零售市场租赁需求主力，占全年租赁成交的59%。时尚品牌方面，国际品牌青睐优质零售物业，Hermès在万象城开设重庆首家店，Salvatore Ferragamo及Hollister在观音桥新开第二家店铺。重庆零售市场餐饮业态需求活跃，特色餐饮也积极进入重庆市场，桃园眷村和有璟阁在星光68广场开设其重庆首家店。传统餐饮品牌也积极拓展副线品牌，将常规餐饮与娱乐体验跨界融合，如沁园开设新店手酿baker land将传统餐饮与烘培体验作坊二者结合来吸引顾客。同时电商的压力和零售市场的竞争，刺激购物中心引入更多创新业态避免同质化，如爱琴海购物公园是重庆第一家将骑马俱乐部引入的购物中心，有助于增强购物中心特色。位于龙湖时代天街D馆的炫影空间卡丁车俱乐部，首次将卡丁车运动带入商场，并将体育与餐饮两者结合，成为吸引顾客的特色品牌。除了娱乐业态，儿童业态的需求保持强劲，共计占2016年新租赁面积的18%，如儿童乐园悠游堂持续扩张，在大坪英利大融城和龙湖时代天街C馆相继开店。

　　未来四年非核心商圈新增零售项目占主力，更多百货物业将调整转型。

　　新增供应保持高位和电商共同带来的市场压力，未来将持续看到百货公司闭店或调整转型出现。而新增供应方面，2017年预计有100万平方米零售物业开业，其中80% 新增供应来自于新牌坊、照母山等非核心商圈，由于其商业氛围尚未成熟，影响其招商进度或导致部分项目延迟开业。然而，2017年中亦有令人期待的优质零售项目如国金中心ifs和新光天地等。“凭借其优质的运营管理和硬件设施，有望为顾客带来舒适的购物环境，同时期待引入创新业态，商场业态多样化或将刺激消费，推动重庆消费水平提升。” 仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。

　　三、高端住宅市场

　　高端住宅市场供给谨慎 全国投资情绪拉动市场需求。

　　2016年总存量90,900套，同比上涨8,000套。然而，受“去库存”影响，全年推盘平稳，市场新增供应仅5,500套，较去年下降6,800套，而在市场需求角度，下半年，随着一线、部分二线及沿海城市限购令的出台，投资者将目光逐渐投向了二线城市中的重庆。重庆经济稳步增长，宽松的政策要求以及中新项目带来的发展前景，吸引到投资者购买重庆核心片区，如江北嘴。在供给与需求的共同推动下，2016年全年重庆高端住宅市场销售套数达10,200套，销售率上升至86%，同比上涨24.1个百分点。

　　利好政策出台 需求供给推动市场平均资本值大幅上升。

　　2016年上半年，利好政策相继出台。中国人民银行已经先后六次下调存贷款基准利率，五年以上贷款基准利率已低至4.9%。同时，商业贷款首付比例降低5-10个百分点，房产交易税率同期也略有下调。在供给需求共同推动下，截至2016年第四季度末，重庆高端住宅市场一手房平均资本值录得约13,000元每平方米（套内面积），同比上涨9.6%。

　　土地价格上升，市场情绪日渐高涨，未来房价或走向高位 。

　　2016年全年住宅市场表现活跃以及重庆市宽松的购房政策刺激了全国开发商的拿地热情。其中两江新区礼嘉组团两块地分别以高溢价率116.4%、103.9%，由华宇和龙湖竞得。可预见，高溢价率土地交易或将造成未来房价进一步走向高位。“再者，与重庆市经济发展同步的城市，如南京、武汉、厦门及成都比较，重庆住宅市场在2016年并没有经历爆发性增长，平均房价目前仍然非常相宜。在重庆市场没有对外地投资者实施购房限制的情况下，我们相信这价格水平能吸引不少非重庆户口的国内买家前来投资，成为重庆住宅市场在2017年的新需求动力。” 仲量联行重庆战略顾问部总监马丽华表示。

　　四、优质物流仓储市场

　　2016年供应放缓共计3个新项目落成。

　　其中，空港三菱普洛斯与巴南普洛斯三期相继竣工。而两江片区在安博一期竣工两年后迎来了第二个新项目入市，普洛斯两江物流园。至2016年末，重庆市优质（非保税）物流仓储达约103万平方米。

　　（非保税）物流仓储市场租赁需求减弱致净吸纳量减少。

　　2016年净吸纳量仅为5.3万平方米，远低于2015年近21万平方米吸纳量。制造业生产放缓影响部分租户扩张需求减弱，亦缩减租赁面积或搬入租金水平较低的非高标仓库。而自用仓库的落成又减少了对仓库租赁的需求，如京东的自用仓库亚洲1号竣工，使京东缩减其在巴南普洛斯仓库的租赁面积。在两方面因素的影响下，截至2016年末空置率猛增至13.8%，环比上升7.6百分点。但仍有部分项目因其品质及区位优势而吸引租户。空港片区的三菱普洛斯招入中通物流，租赁面积达约26,000平方米；空港嘉民圆通定制仓库于年末落成竣工；两江片区内汽车制造业聚集，两江安博物流园受到汽配服务商青睐，吸引如长安民生物流等租户租赁仓库。

　　2017年将迎来项目集中入市，空置率将持续攀升。

　　2017年（非保税）仓储市场将迎来10个项目。其中多个项目位于新兴片区，短期内预计会面临招租困难或因此延迟入市。同时新增供应集中入市会加剧区域内竞争，项目为快速提升其入驻率或提供优惠条件。然而两江片区的北京现代汽车厂预计将于明年投产，将会提升制造业对仓库租赁的需求。“在‘一带一路’长远政策支持下，重庆在2016年被中央政府设立为自贸区，将进一步促进交通及相关配套基础设施建设，巩固重庆市为中国内陆国际贸易口岸，由此将推动重庆物流地产的需求。”仲量联行华西区研究部总监马伟业表示。