大房企土地储备分化 万科2016年砸1304亿拿地居榜首

　　1月12日晚间，万科A（000002.SZ）公告称，股东华润股份及其全资子公司中润国内贸易有限公司与深圳地铁集团签署协议，华润股份和中润贸易拟以协议转让的方式将其合计持有的公司16.89亿股A股股份转让给地铁集团。备受关注的万科股权之争曙光初现。

　　刚过去的2016年，万科一直处于股权纷争中，全年销售业绩也跌落行业第一宝座，尽管如此，该公司仍保持了强劲的增长实力。万科2016年全年累计实现销售面积2765.4万平方米，销售金额3647.7亿元。不过，更让业内关注的是，万科在土地市场上的变化。

　　同策咨询近期推出的一份榜单《2016年上市房企拿地金额及面积TOP20》显示，万科以全年拿地1304.2亿元跃居榜首，比第二名保利地产的812.55亿元多出近500亿。

　　在2016年底，万科高级副总裁、上海公司总经理张海宣布“热带雨林”计划，明确打造万科多元产业之间互相依赖、互相循环的生态。这比此前万科广深区域提出的“八爪鱼”计划提出多元业态更进一步诠释了万科的产业布局现状。

　　同策咨询研究部总监张宏伟分析指出，万科的研究一直是行业的风向标，一线及重点二线城市一直是兵家必争之地，万科在没有放松对重点城市争夺的同时，也开始关注潜力二线城市，万科这个另辟蹊径的举动或许将引领后续房企涌入潜力二线城市。

　　大房企土地储备分化

　　上述同策咨询排名榜单中的品牌房企包括万科、恒大、绿地、万达、中海、保利、碧桂园等在内，万科2016年在土地市场的“激进”从侧面反映出品牌房企的选择。

　　同策咨询研究部数据显示，2016年监测的全国土地成交金额36578.15亿元，同比2015年上升23.48%；土地成交面积338926.03万平方米，同比2015年下降8.74%。2016年全国土地市场整体表现：量跌价升，一线城市表现突出。

　　自2016年9月30日开始，楼市先后经历了三波调控。此后，尽管商品房成交呈逐步下滑趋势，但全国土地市场自2016年年末出现了量价回升，一线城市表现尤为突出。

　　然而，行业集中度出现了下滑态势。 对于2016年上市房企拿地TOP20榜单来说， TOP20上市房企拿地金额总计10662.08亿元，占全国土地成交总金额的29.14%，集中度同比减少10个百分点。

　　而房企的分化也可见，大房企的土储战略有分化，主要源于各自的发展周期与战略定位不尽相同。 万科、保利地产和融创中国积极拿地，碧桂园和中国恒大虽然在拿地金额榜单中无缘三甲，分别以602.57亿元的拿地金额位居第七和以751.14亿元的拿地金额位居第五，但他们在累计拿地面积榜单中，碧桂园以累计面积3238.13万平方米的绝对优势遥遥领先，中国恒大以累计面积2212.7万平米的拿地面积位居第二。

　　正如上述业内人士所指，万科“拿地不止追求性价比，已经从刚需市场跳脱，转而布局多元产业”。比如，张海提出热带雨林，广深区域张纪文提出八爪鱼计划，都表明万科管理层不再只有住宅一种模式，而是多元化发展，比如布局互联网家装、产业地产等全新行业。

　　万科之变

　　一名长期研究万科的业内人士指出，作为行业标杆的万科，在战略上的细微变化，都会引发业内关注，以这家公司多年的发展路径来看，它的模式一直走在行业前沿。

　　而绿地在过去两年也对公司产业布局进行了深度调整，公司董事长、总裁张玉良明确表示，顺应行业周期调整，缩减商办产品开发、收缩市场前景不好的地区开发、加速大基建、大金融等多元产业升级。

　　实际上，在多个机构的统计榜单没有公布之前，万科在土地储备的变化并不为大多数业内人士所关注。 2016年春夏，万科在土地市场沉寂了一段时间，却后程发力，在9月、10月开始激进拿地，在四季度掀起拿地高潮。同策咨询研究部数据显示，2016年万科共计拿地148宗，土地成交总金额1304.20亿元，同比增长50.23%，总建筑规划面积2186.14万平米，同比增长20.88%；除看准在一线城市及核心二线城市之外，万科2016年也拿了一些大连、南昌、佛山、扬州等潜力二线城市的地块。

　　纵观万科2016年的拿地情况，一直喊着地价太高、拿地谨慎的万科画风突变，9月之后开始在土地市场疯狂扫货，不免让人联想万科是否改变拿地策略，由谨慎转向激进。

　　从土地存续比来看，万科亟待攻池掠地：近年万科的土地储备水平一直保持在其认为合理的区间，存续比维持在2左右，然后截至2016年8月底，万科的土地存续比降至1.29左右，这也是9月开始疯狂扫货的原因。

　　万科11月份新增项目34个，土地出让金323.47亿元，是当月销售额的1.38倍，不但刷新了万科单月拿地总额的纪录，从拿地数量上也是近年来的新高。

　　这34个项目遍布全国十多个城市，既涉及北京、上海、广州这样的一线城市，也包括天津、福州、宁波等二、三线城市。其中，天津杨伍庄南项目需支付地价款最高，达74.5 亿元，北京海淀永丰项目也达到了50亿元。

　　张宏伟分析认为，万科拿地激进论也许只是针对拿地总额相对变化而言，其实万科依然保持着谨慎的土地储备和拿地策略，否则也不会出现因地价太高，而出现退出开发的乌龙事件。他指出，从拿地金额和销售额占比来看，万科完全有能力“大手笔”消费：万科2016年全年销售额为3647.7亿元，位列上市房企销售排行榜第二位，仅次于恒大。

　　近期，21世纪经济报道记者对多家房企的走访获系，无论产业布局、规模大小，大部分房企均关注到了小镇开发的产业风口，万科也不例外。而万科对于城镇化及人口流动趋势的研究一直走在行业前列。