龙湖南京、宁波搭档房企袖珍项目 这般合作开发不多见！

　　赶在集团2016年营销年会的前一天，龙湖地产在宁波又有了新动作。

　　1月5日，景瑞控股有限公司公告披露，公司间接全资附属子公司宁波瑞策与宁波环高、宁波海曙康发订立合作协议。

　　据此，宁波环高、宁波海曙康发以总代价2.08亿元向宁波瑞策购买宁波佳穆合共60%股权，并承让其股东贷款的60%，以共同开发位于宁波市鄞州区姜山镇4.1万平体量地块。其中，宁波环高和宁波海曙康发则分别收购宁波佳穆的40%股权和20%股权。

　　观点地产新媒体了解到，作为买家之一的宁波环高为龙湖间接全资附属公司，其执行董事兼总经理正是龙湖杭州公司总经理张旭忠。

　　而除了景瑞宁波项目之外，观点地产新媒体还了解到，龙湖在南京江宁占地2.38万平的商业项目同样选择引入两家“小伙伴”。

　　据金轮天地2016年12月23日发布的一份公告显示，公司间接全资附属公司南京金轮创辉与南京金名城及南京弘阳业茂订立协议以共同开发位于南京市的地块。三家企业分别持有项目公司33%、34%及33%股权。

　　观点地产新媒体查阅发现，南京金名城为龙湖集团项目公司，而上述南京地块正是龙湖于2016年9月22日以6.48亿元总价拿下的占地2.38万平的2016G66号地块。

　　合作开发对龙湖来说并不少见，但此前龙湖与合作伙伴大多选择大型项目，类似上述牵手较小的合作开发项目案例并不多见。

　　这一次，龙湖又是打的什么样的合作心思？

　　龙湖南京、宁波搭档袖珍项目

　　2016年9月13日，景瑞地产以3.48亿元总价竞得宁波市鄞州区姜山镇核心3号居住地块，楼面地价4230元/平方米，溢价率3.2%。

　　据了解，该地块位于鄞州区姜山镇良种场，东至河流，南至北大路，西至宁南南路延伸段，北至小庄中路。地块出让面积为4.11万平方米，规划地上建筑面积不超过8.21万平方米及高度限制为65米，容积率为2，须用于发展住宅及商业物业。

　　9天之后的9月22日，龙湖地产宣布，以6.48亿元总价竞得南京市G66地块。楼面地价为9072元/平方米，溢价率140%。

　　资料显示，G66地块位于江宁区龙眠大道以西、格致路以南，占地总面积2.4万平方米，规划建筑面积7.2万平方米，容积率3.0，根据规划，项目未来拟打造公寓及商业产品。

　　3个月后的2016年12月23日，金轮天地发布公告宣布，公司间接全资附属公司南京金轮创辉与南京金名城（龙湖）及南京弘阳业茂订立协议以共同开发位于南京江宁G66地块。

　　根据协议，南京金名城、南京弘阳业茂及南京金轮创辉须分别就合营企业支付土地出让金2.27亿元、2.20亿元及2.20亿元。

　　注资后，南京金名城、南京弘阳业茂及南京金轮创辉将分别持有合营企业34%、33%及33%权益。

　　无独有偶，今年1月5日，景瑞控股公告披露，公司间接全资附属子公司宁波瑞策与宁波环高（龙湖）、宁波海曙康发订立合作协议。据此，该等买方将以总代价2.08亿元向宁波瑞策购买宁波佳穆合共60%股权，并承让其股东贷款的60%，以共同开发位于宁波市鄞州区姜山镇地块。其中，宁波环高和宁波海曙康发分别收购宁波佳穆的40%股权和20%股权。

　　完成出售事项后，宁波佳穆及宁波景航均不再为景瑞附属子公司，彼等均将入账为公司的合营公司。集团将持有宁波佳穆的40%股权，进而持有宁波景航40%实际权益。该保留权益将于公司合并财务报表中以权益法入账为于合营公司的投资。

　　对于上述合作的原因，金轮天地表示，鉴于地块的位置及指定用途，董事认为，成立合营企业符合集团的业务发展策略和规划。董事亦认为，成立合营企业乃于日常业务过程中按正常商业条款进行，属公平合理，并符合公司股东的整体利益。

　　景瑞控股则称，合作是公司的战略导向，每一个新项目都希望寻求股权合作方共同开发。通过合作开发，优势互补，共享收益，共担风险。公司拟将该地块开发为商业及住宅项目。其认为，与该等买方建立战略伙伴关系以开发该地块，将对该集团整体增长及发展有利。集团计划将出售事项所得款项用于一般营运资金目的。

　　龙湖与小伙伴合作心思

　　对于龙湖南京项目引入金轮天地、弘阳两家房企，南京资深业内人士尹霄飞就表示，目前在南京，品牌房企搭档本土企业的合作模式实际上非常流行。

　　一方面，很多开发企业为了拿地，选择跟一些有地没有经验或者操盘能力不强的企业合作开发并不少见。另一方面，很多有地但实力不够的企业实际上也希望通过跟品牌开发商合作，实现项目的品牌溢价。

　　尹霄飞认为，弘阳和金轮都是南京本土企业，在本土关系上面拥有较多的资源，而龙湖本身品牌不错，这样的合作大家都能够受益。

　　值得一提的是，尹霄飞还指出，龙湖原来在南京的项目多为独立开发，此次引入两家企业合作开发，也是对合作开发模式的一种试水。

　　尹霄飞称，龙湖在2014年进入南京以后，一直想把南京作为一个重点发展城市进行深耕，但是由于南京本身供地较少，加之想把南京作为深耕城市的房企又太多，竞争激烈物以稀为贵背景下，龙湖想在南京拿到好地块并不容易。

　　是以，此次龙湖南京项目选择联手两家本土开发商，或许也是在拿地难题之下所做出的一种新尝试，希望借助本土开发商的本地资源，更好地为公司在南京的规模扩张打开通道。

　　据了解，龙湖集团层面曾提出扩合作策略，其主要考虑便是与优秀房企合作开发，降低一线及领先二线土地获取成本，分摊成本和风险。而从过去两年多的实际执行效果看，多数合作方愿意交由龙湖运营项目，且最终实现产品质量及溢价能力。对龙湖来说，亦借此进一步扩大龙湖当地市场份额及影响力，长期深耕高能级城市。

　　观点地产新媒体查阅资料发现，早在2014年5月份就已经通过并购中冶项目拿下南京鼓楼区地块。进入南京的两年半时间中，龙湖获取到的项目有4个，分别是鼓楼区江边路地块、江宁区NO.2015G23商住办地块、江宁区2016G66地块以及鼓楼区建宁路G83地块。

　　与南京情况类似，龙湖在2011年首入宁波，五年来拿下7宗地。2016年全年，龙湖在宁波市场共竞得3宗地块，全部位于鄞州区。

　　值得注意的是，据景瑞方面透露，此次引入龙湖等合作方的项目，将由合作方共同开发，拟打造中高端产品。

　　观点地产新媒体了解到，2016年上半年龙湖地产共实现合同销售额385.9亿元，较上年同期增长78.4%。其中长三角地区实现合同销售额分别188.5亿元，占到集团合同销售额的48.8%。

　　但与销售业绩占比过半相悖，在2016年上半年龙湖获取的16宗土地当中，长三角地区的份额仅占10%，按照龙湖上半年新增土地储备总建筑面积574万平计算，整个长三角地区仅新增土地57.4万平。

　　而龙湖首席执行官邵明晓在2016年年初出席业绩会时曾表示，长三角区域是龙湖2016年的重点区域，在集团销售任务占比中高达33%，而南京、苏州预计将成为公司区域黑马，销售达40至50亿。