盈石陈耀华：研究人！才是商业模式创新的最高级玩法

　　（赢商网报道）1月11日，由赢商网主办的以“赢在创新”为主题的2017中国商业地产模式创新论坛在汕头喜来登酒店隆重举办。论坛上，盈石(深圳)资产管理有限公司副总裁陈耀华，发表了以“持续创新、管理财富”为主题的精彩演讲。

　　陈耀华表示，创新应该是持续的创新，商业地产是一笔巨大财富，要让它增值，就必须要持续管理，管理不到位，资产就会贬值。

　　关于创新，他认为要做到市场领先者的创新，即人无我有，人有我优。由于每年都新增四、五百个购物中心，新增面积约4000多㎡，但能够“存活”得好的没几个，这意味着购物中心需要以弱制强的变革性创新、以及从后进到领先的创新。

　　为什么创新？因为流量。

　　陈耀华表示，每年中国社会消费品零售总额约30万亿，但其中网购占10%。另外有数据显示，中国人每年在海外消费约2.5万亿，跨境网络消费约6千亿，这意味着大量消费力流向互联网和海外购物。

　　与此同时，马云还在不断加码，他承诺在五年内，全力推广EWTP全球电子商务贸易平台，帮助川普创造100万的美国消费机会。

　　此外，不少线上企业也开始往线下蔓延，“过去说狼来了， 现在是狼进家门了。”

　　因此，作为市场创新的领先者，首先要防御流量流失。在陈耀华看来，创新有几个策略：

　　1、科技化管理商业。网购兴起，使许多营业额流失到线上，那么现场营收数值变低，这对商场运营公司来说，是非常严重的问题。如不运用商业科技化手段，改善这个漏洞和问题，永远是旺丁不旺财。

　　2、金融能力的创新。购物中心上百亿的投入，但常常无法达到住宅开发的回报水平，这就需要金融能力创新，比如品牌深度嫁接，开发商、业主方能否自营品牌？目前还处在摸索阶段。

　　3、迭代更新，即不断进行品牌、业态创新调整，适应市场需求。

　　4、引入新元素。比如唐宫，一年又300场活动，几乎每天一场。这个场原来定位是精品运营中心，经过6、7年改造和业态调整，正在往区域级购物中心方向发展，慢慢也带动起周边商业。

　　陈耀华总结，作为市场创新领先者，持续升级、改造、优化，才能使财富真正增值。市场创新领先者的创新格局，是补短板、搭平台，绑资源；而后进者的创新逻辑，即补短板、细分客户，做出差异化。所谓后进者，指的是先前做住宅或着他业态非常出色，而后转型商业地产的一类企业。

　　也许市场领先者的成功之道很难复制，对于大多数市场后进者来说，需要把自己的长板尽可能做长，弥补短板。

　　同样，作为市场后进者也有几大创新策略。

　　1、盈利模式创新。商业是非常奢侈的物业，前期大量投入，且几年内都看不到盈亏。那么，我们能否改变原先的盈利方式？销售？回款？营业额提升？其实也还有其他方法，比如把商业乐园化。像游乐场一样，售卖门票的方式？这也相当于娱乐体验的一种方式。

　　2、创造多流量入口。作为市场后进者，能否颠覆市场游戏规则进行变革？流量不能局限于区域周边客群。

　　3、  文化资源商用化。十八大会议之后，把“文化”提升到很高的高度，文化在未来可能区别于不同商业性格的重要边界。要根据所在城市的文化做特色。

　　4、大数据。现在项目做定位，已不需要采取拦访了，要用大数据做支撑。作为目前乃至未来商业的主流消费群体，80、90后喜欢什么？根据百度数据调查结果显示，他们喜欢新鲜、面食、川菜、八卦、手游等，这些数据对商业调整和招商都有很大作用。

　　在盈石曾接手改造的商业项目中，重庆小时代广场希望创造出商业乐园化，乐园商业化的案例，定位是梦想艺术乐园，主打亲子、家庭乐园、宠物业态、海洋王国、儿童业态、鬼屋等，还打造情景式餐饮街区。

　　其中，娱乐业态占比超30%，零售压得很低。这样一来，收入就成问题。

　　而陈耀华告诫式表示，目前行业内，大家更多是“市场挑战者”的角色，容易陷入一个误区是——模仿他人，超越项目。然而真正的做法，不是超越一个项目，而是要超越项目背后的企业，创新，最终也是落在企业管理水平。

　　“作为价值创造者，你要研究不是市场消费数据，也不是案例，而是这些案例数据背后的客户价值，研究人。”

　　李嘉诚一直强调的地段，地段，和地段，这放在商业领域，就是人，人，人！研究数据背后的客户价值，创新的更高境界，是要建立不对称的优势。不争而善胜，不对称优势是作为后进者，作为挑战者一个更加高级的玩法。