当地产商卖不动房子了，他们应该怎样转型？

　　很多人说，2016年是地产大丰收的一年，全国房地产销售额达11万亿左右，销售额突破3000亿大关的房企多达3家，销售额超过1000亿的房企达12家。

　　如果只是单纯看这个数据，或许会以为，过去一年是地产大丰收的一年。然而，事实却并非如此！ 

　　光鲜背后，地产商利润已不多　

　　大多时候，我们只是看到一、二线城市的房价上涨，以为开发商肯定又赚翻，却没看到一二线城市土地价格已远远高于市场，面粉已经全面贵过面包！ 

　　据不完全统计，2014年至今，由于利润过低，已经有不下于30家房企退出房地产市场，或把房地产脱离主营业。甚至连浙江广厦、莱茵置业、证大置业、中渝置地等曾经风光无限的上市房企都处于半退出状态。

　　高额地价，成为压倒地产商那根稻草

　　2016年，我们见证了一个又一个地王的诞生。 

　　6月2日，央企中国电建地产出资82.89亿，拿下位于深圳龙华上塘一块商住地，折合楼面单价5.68万/㎡，而目前龙华新房单价也仅6万/㎡。保守预算，建成后的成本价格最低达8万/㎡，面粉贵过面包，地产商的利润还剩多少？ 

　　上海也频频爆出地王的新闻，简直炸响了整个中国地产圈。

　　8月18号，融信在上海静安抢下一块地，折合成土地销售价14.3万/㎡。而这还不是最疯狂的；在福州，阳光城以15.5亿抢下福州五一新城地块，可售面积楼面价达4.5万/㎡。而目前福州最繁华的豪宅，也仅售4.2万/㎡。

　　高额的土地金额已严重透支了各城市未来十年的房价上涨空间，也吸走了属于地产商的那份利润。　 

　　在中国一、二线城市，政府部门一边喊着土地稀缺，一边又顺理成章大幅的提高土地出让金额，最后买单的只是地产商。

　　此外，地产商建了很多房子，现在都卖不完。据腾讯和中国地产报数据报道：在中国主要一、二线城市，住房空置率达到了22%-26%，这一数字在城镇更高。

　　日本楼市泡沫危机爆发前，日本的住房空置率也仅14%，而日本楼市还是崩盘了，日本房价大跌了60%！

　　危机之下，地产商的全新生存方式

　　2016地产商的日子，其实并没有表面上的光鲜，他们不仅要面对高额的土地价格，面对利润大幅度的缩水，还要直面竞争越来越激烈的市场。

　　2016年房企年终数据，我们看到，200强房企已占据了中国房地产一半以上份额，中小房企市场被全面挤压。他们共同面临一个非常现实的问题：土地资源被大房企抢走，中小房企无地可建，生存空间越来越小。 

　　2016年融创先后获得中渝置地、莱蒙国际、杭州金翰、融科智地、金科地产等多家房企的项目、股权。这并不是个例，当土地资源越来越稀缺的时候，大房企们纷纷玩起了“大鱼吃小鱼”的游戏，通过并购中小房企来获取更多的资源。

　　我们不得不反思：当大部分地产商土地资源越来越少，利润越来越低，风险越来越高的时候，难道只能坐着等死吗？

　　房企转型：迫在眉睫

　　房企应该如何破局？来看几个案例。万达商业今年新增54家万达广场，马云今年六次重磅加码实体商业，王石129亿拿下印力，全力进军商业地产；合生商业宣布已在全国主要城市运营70多个商业地产项目，未来还将增加30个。

　　2016年，房企巨头万科、万达以及电商教父马云为何都在瞄准实体商业？合生商业更是在之前基础上喊出再建30个商业地产项目。是什么给了他们信心？实体商业究竟有什么魅力能够吸引这些巨头企业纷纷涌进来？

　　以合生商业为例

　　· 风险小：合生早已转型商业地产，以“写字楼+城市综合体+购物中心+酒店+产业园”五大板块为核心，五块业务分散投资，分散投资模式极大降低投资风险。

　　· 回报高、可持续的收益：相比较现在传统住宅地产商的销售、盈利困境，合生商业地产在格局上，则是从物业升值、商业投资受益、服务企业角度出发，合生商业在收取房租之后，还能继续在物业经营、物业管理、人性化服务、企业行政、企业财务、企业法律等方面得到长远回报收益。

　　这种集娱乐、购物与办公于一体的新型的商业地产在销售、盈利方面，比传统住宅开发商从容很多。投资回报更不是“一次性回报”的地产商能比。

　　· 更适应市场：单纯住宅、写字楼毕竟比较单一，无法行成一个闭环。而在新消费时代，人们普遍希望享受到更多便利的服务，既有高档写字楼、又有星级酒店、大型超市、娱乐场所的新型商业地产显然更适应市场，将会成为未来城市的主流，也是未来人流量最大，城市最繁华的地方。

　　一家伟大的企业，它不应该只是掌控现在，还要能提前布局未来，提前规避可能来到的风险。

　　种种迹象表明，实体商业正在大崛起，未来的城市中心必定是集酒店、高档写字楼、大型超市、娱乐中心为一体的超级综合体。

　　谁能掌控这些超级综合体资源，谁就能够掌握未来庞大的人流量，获得无数的商机；不管未来如何变化，必定有它的一席之地。

　　如今的房地产市场，风险如此高，地产商与其拼命建房子，陷入死胡同，不如多多思考如何利用现有的资源和资金早日转型。