蓉写字楼需求显著回升 零售物业市场拐点初现

　　2017年1月20日，世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）在蓉发布《2016年成都房地产市场回顾与2017年展望》报告。研究报告显示：

　　·写字楼需求显著回升，TMT、金融、服务、房地产建筑支撑全年办公需求。业主方以价换量成效凸显，政策优势助力南延线写字楼市场快速发展。

　　·零售物业市场悄然拐点，全市租金同比走跌。商业运营进入深水区，简单的业态复制难现昔日辉煌，新业态、新运营、新理念成为未来商业地产破局之思。

　　·物流仓储市场在线上消费热潮带动下，第三方物流和电商类租户需求增长势头不减。持续集中供应挤压业主利润空间，价格战可能点燃新一轮市场竞争。

　　·资本市场交易创历年新高，全年录得1个零售商业和5个写字楼整栋交易案例。保险、银行、信托基金和商业地产公司构成2016年资本市场的买家群体。

　　* 写字楼租金指平均账面租金；

　　** 零售物业租金指购物中心首层平均租金；

　　*** 物流仓储租金指含物管费在内的平均有效租金总额。

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2016年第四季度

　　优质写字楼市场：需求显著回升，产业聚集效应凸显

　　回顾2016年成都写字楼市场，“以价换量成效凸显，政策优势助力南延线快速发展”成为市场主线。全年市场共计有13个写字楼项目交付使用，新增供应总计70.2万平方米，较上年小幅回落27.6%。但写字楼净吸纳量却同比大幅上涨103.2%至72.7万平方米。在经历2015年的市场低谷后，市场净吸纳量于2016年再次超过新增供应量，带动写字楼平均空置率由2015年底的37.7%回落至2016年底34.1%。市场活跃度的显著提升预示着写字楼市场正逐步回暖。

　　部分产业的写字楼需求表现突出，成为支撑写字楼市场需求的亮点。首先，科技类企业成为市场当之无愧的绝对主力。其次，专业服务业以及电商零售业态成为成都写字楼市场的另一大需求主体。再次，金融业一直是成都写字楼市场长期且稳定的需求领军行业。凭借较高的承租能力，金融业常年稳坐甲级写字楼新增需求头把交椅。传统金融中的保险业与非传统金融中的小贷、车贷企业办公需求录得明显增长。最后，受强劲住宅销售拉动，房地产建筑及家居装潢材料等相关行业企业发展迅速，成为2016年写字楼新增需求快速增长的行业之一。

　　从区域分布看，南延线板块无疑是最大赢家，其去化面积在各区域市场中独占鳌头。金融城、大源两大区域市场凭借楼宇高性价比、专业特色楼宇新政、主导产业办公补贴、工商行政手续简化等一系列利好因素，成功吸引大量软件科技、信息通讯、生物医药、金融软件服务外包类企业。全年，南延线板块净吸纳量高达50.7万平方米，约占全市70%。大幅回暖的需求支撑高新区写字楼平均租金于第四季度保持平稳态势，其租金跌幅在各区域中最小。全市层面，尽管上半年市场“以价换量”的情绪蔓延，但下半年需求回稳，南延线板块去化量超预期，全市平均租金在下半年跌幅明显收窄。截至年末，成都优质写字楼平均租金同比下滑6.9%，报71.3元每平方米每月。

　　未来三年，成都写字楼市场仍将维持年均80万平方米以上的新增供应水平，市场需求有望企稳，维持2016年水平，租金整体趋势虽仍将下行但跌幅有望进一步收窄。LEED认证的经济效益、环境效益、社会效益在商业地产市场得到更为广泛的认可。截至2016年末，成都LEED认证写字楼存量突破110万平方米。未来，我们预计更多在建或建成的写字楼将申请LEED认证，绿色、节能、环保的价值将在商业地产开发中得到进一步凸显。

　　展望2017年，世邦魏理仕五大市场风险研判：

　　·鉴于2016年政府楼宇扶持政策对办公需求端的拉动效果显著，但未来市场可能出现边际效用递减的风险。早期依赖政策扶持的小微企业在未来发展中所展现的自我成长能力将对需求端产生极大影响，进而引发小微企业需求波动的风险。

　　·近期大量小型金融公司再次在市场涌现，而金融市场对此类企业的监管仍存在一定盲区。2017年，市场仍将警惕可能再次出现新一轮民间金融风波的风险，而退租潮对写字楼市场的冲击在供过于求的市场情绪中更加难以修复。

　　·伴随核心商务区高品质写字楼陆续交付，新旧楼宇的硬件差距逐年拉大。消费服务类租户的人员到访量较大，无形中对老旧写字楼的硬件设施及物业管理施加极大的压力，且短期内难有根本改观。因此对老旧楼宇而言，此类租户在未来可能存在退租、搬迁的风险。

　　·随着四川自贸区政策出台以及天府新区驶入快速发展时期，现有写字楼板块将同时面临机遇与挑战。而需求方面，企业新一轮“南迁”将对市中心及南延线两大板块均造成一定冲击。

　　·联合办公在过去两年经历快速成长后，已在成都形成一定产业规模。但发展模式的易复制性虽是早期推动产业快速扩张的有利因素之一，却也是未来市场的风险点所在。目前写字楼开发商开始在联合办公的自营模式上学习、探索，未来这批“二房东”可能在需求端面临更加严峻的租赁风险。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部董事 戴晖

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部董事戴晖表示：“2016年，成都写字楼业主以价换量的策略成效显著，办公需求大幅回暖，全市净吸纳量超过新增供应量，带动空置率回落。下半年开始，进驻率较高的写字楼租金开始企稳，市场情绪趋于平稳。一些在2016年业绩突出的写字楼也开始收缩优惠幅度，同时更着重于租户品质和物业管理这两项租赁核心竞争力。但对绝大多数写字楼而言，提高出租率仍是重中之重。”

　　零售物业市场：商业开发下沉近郊板块，体验业态跨界创新，倡导新生活理念

　　2016年，成都优质零售物业新增供应总计约45万平方米，其中第四季度供应达到26万平方米，市场总存量达到620万平方米。年内新增供应快速下沉至近郊区域，一圈层区县开发成为全年成都商业地产市场新热点。截至年末，一圈层优质零售物业总存量已达到120万平方米。

　　零售业态在核心与外围新兴板块的发展趋势明显分化。今年新开业的五个购物中心侧重区县商业市场，主打家庭消费。而春盐核心商圈持续吸引国际品牌于IFS和太古里开店，品牌多选择高能级、符合业态的旗舰店、精品店、跨界或特色店铺。在高档消费降温背景下，奢侈品牌逐步调整其在华经营策略，在蓉扩张步伐普遍趋于审慎，纷纷整合店铺资源。红星路-大慈寺板块在地标商业的带动下，成为成都奢侈品市场风向标。而早年高端品牌云集的红照壁板块开始面临高端品牌外迁引发的“退租潮”，因此该板块内的主要高端商场不得不调整租户结构以应对市场转型带来的危机。

　　各大餐饮品牌在大势扩张与淘汰退市中寻求合适的发展路径。2016年成都购物中心的品牌成交数量中，餐饮品牌各季占比在20-30%范围波动。不少购物中心在开业一年后，餐饮业态的调整幅度明显高于零售业态。因此，2016年成都餐饮业态已悄然出现新的扩张势力，新品牌更加注重就餐环境、饮食品质、健康饮食等新生活理念的实践，更愿意在中高端卖场设点。而“零售+餐饮”的跨界合作亦为品牌在蓉尝试的运营新模式。另一方面，近郊区域的餐饮扩张缓解了新兴商务区、居住社区就餐难的问题，但高性价比、大众化的餐饮品牌则更受普通消费者青睐。

　　随着中产阶级的崛起，追求精致生活的消费模式催生出新的消费客群，对日常生活、运动健康和精神消费三个层面均提出更高要求。首先，日常生活品质的提升加速了精品超市在蓉扩张。虽然年内Treat、Great等精品超市撤离蓉城，但更多开发商、品牌商开始发展精品超市。另一方面，跨界电商线下商超同样扩张迅速，母婴、食品、化妆品等品类受市场青睐。其次，健康、运动的观念更加受千禧一代、中产阶级客群所重视，运动品牌纷纷开设跑步、球类、休闲等专业度更高、消费服务更优的旗舰店、专业店。例如Air Jordan旗舰店进驻IFS。第三，精神层面消费在现阶段已不再局限于图书消费，文学讲座、读者交流、文创产品都成为图书消费以外的增长亮点。而书店运营商顺势引入轻餐、美容美发、精品超市、文创等符合业态，跨界经营模式实践新生活理念的倡导。

　　“百货退租潮”是2016年成都商业地产市场的另一关键词，小体量、硬件老旧、动线局限性等问题导致消费体验感不足，这也成为百货人气锐减的主因。年内，北京华联盐市口店、万象城Novo等百货商场相继停业。部分百货运营商开始探索与品牌商合作运营的新模式，例如北京华联与韩国Eland集团合作升级改造原卖场即为一例。受百货业衰退影响，一直将百货作为主要经销渠道的化妆品业态开始升级至购物中心，开设独立门店。太古里、IFS、万象城等地标购物中心的化妆品业态不断增加，例如远洋太古里年内营业的Roger&Gallet、Sulwhasoo，万象城引入的Fresh、Dior等高档品牌。

　　受百货、超市等大面积业态退租、调整影响，成都零售物业平均空置率同比上升1.0个百分点，至年末报8.2%。市场现状已难以维持大部分项目租金上涨，反而少数调整项目下调租金导致全市购物中心首层平均租金同比微跌0.1%，录得387.1元每月每平方米。

　　未来三年，成都优质商业供应量年均有望达到60万平方米。2017年，in99等地标项目将在南延线出现。持续供应必然进一步加剧市场竞争，全市租金拐点已然出现，运营不佳的商场租金将加速下滑。

　　世邦魏理仕华西区研究部主管 朱建辉

　　世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示：“零售市场在2016年尾初现拐点，消费者喜好悄然改变带动商业招商运营寻求全新突破。鉴于此，我们对2017年提出以下五大增长点预判。”

　　展望2017年，世邦魏理仕五大增长点预判：

　　·精致餐饮 – 无论品牌定位高低，就餐环境佳、菜品精致、服务周到的餐饮品牌更受消费者青睐，纯价格竞争难觅出路。

　　·文创跨界 – 以书店为代表的文化创意类业态注重倡导新生活理念传播，打造客群圈层、实现跨界经营、发展复合业态成为新标签，消费者驻留时间提升。

　　·培训教育 – 写字楼与零售业态的租户界限进一步模糊，更多培训、教育类租户从写字楼升级至购物中心经营，品牌形象明显提升。

　　·精品商超 – 跨境电商、精品超市加速扩张，主打中产阶级日常生活需求。传统超市运营商开启多品牌战略，实现全客层覆盖。

　　·科技酷玩 – 高科技快速融入商业运营，VR、AR等互动科技以及骑马、射箭、赛车等娱乐、酷玩业态有效扩展购物中心体验维度。

　　物流仓储市场：电商三方物流主导需求，集中供应抬升空置率

　　2016年，成都仓储物流市场迎来10个高标库项目交付使用，新增供应总计58.6万平方米，较上年同期增长约114.5%，突破历史记录。其中龙泉板块在下半年迎来集中供应，新增高标库面积28.2万平方米，占到全市总供应量的一半。然而与新增供应充沛形成发差的是小幅收缩的租赁需求。全年高标库净吸纳量同比下滑16.5%，录得31.2万平方米。供应端与需求端的不平衡导致全市高标库平均空置率同比上涨8.3个百分点，至年末报25.4%。部分园区开始出现较多的空置面积，如龙泉地区的空置率在2016年底再次反弹至30%以上。鉴于被稀释的需求量，业主不得不采用以价换量的低租金、长免租期的租赁策略。自2016年伊始打响的价格战开始在主要区域市场中铺开，受此影响全市平均租金按同样本计同比下跌3.7%，报25.3元每平方米每月。

　　就行业分析而言， 2016年来自第三方物流和电商行业的需求增长突出。网络零售业务持续高速增长推动一批电商平台加快布局成都市场。京东、天猫超市、苏宁易购等大型电商企业均于年内录得大面积新租赁或扩张的案例。为备战2016年“双十一”网络购物节，第三季度电商新租赁高标库面积更是一度达到8.3万平方米。另一方面，受成都优势传统零售和网络零售产业影响，包括快递企业在内的第三方干线运输企业同样表现抢眼。此外，随着城市共同配送的不断发展，在降低城市商贸流通的运输成本的同时，减少货车的无效或空载运行，使得城配物流运营在成都更为高效以及规范化，由此带动一批城配、快递企业的仓储搬迁升级需求的释放。零售及城配物流的增长共同支撑起第三方物流企业在蓉快速发展，成为2016年高标库市场去化的重要推手。

　　2017年，成都仓储物流市场将继续迎来爆发式增长，全年新增供应预计将达到70万平方米。如此大规模的新项目入市将再次推升市场空置率，并进一步压缩业主租金收益空间。此外，随着一批大型电商和车企陆续拿地自建仓库及厂房，世邦魏理仕预计未来市场将陆续出现电商租户从高标库租赁市场撤出，搬迁至自建仓库的案例。鉴于电商已成为高标库租赁市场核心需求来源，自建仓库的入市无疑将加剧租赁市场供过于求的不利局面。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业及物流部副董事 尤鹏伟

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业及物流部副董事尤鹏伟表示：“成都的城市共同配送体系日益发展，培育了一批本土三方物流企业，这些企业结合互联网技术等手段，整合城配需求，逐渐成长为新的高标库需求客户。同时，由于城市配送体系的逐步完善，绕城高速以内区域在近年内很有可能实施对大型货运车辆的行驶限制，势必会将三环路和绕城高速之间的仓储客户挤压到双流、新都、龙泉等区域，形成新的需求增长点。”

　　资本市场：商业地产成交活跃，险资支撑大宗交易需求

　　2016年是成都商业地产大宗交易最为活跃的一年，一系列的成交活动也一扫近两年成都低迷的投资市场状态。以凯丹广场（现已更名凯德广场新南）和银泰中心写字楼为代表的共计6个商业项目（包括1个零售商业和5个写字楼）录得整栋交易。保险、银行、信托基金和商业地产公司构成了2016年资本市场的买家群体。一方面是由于2015年紧缩的经济形势，大量企业不得不采用更加审慎、保守的财务预算措施，因此许多商业投资以及自用型的购置需求被暂时压制。其中部分行业（如险资、信托基金，商业地产公司）随着新一年业务的积极开展或经营需要，投资需求在今年得以重新释放。另一方面，持续充沛的新增供应已造成写字楼市场连续四年录得租金下跌的趋势，市场整体投资回报持续压缩，投资者的谨慎观望态度也迫使业主的交易价格预期不断下探。低廉的价格和高品质的物业设施为投资者提供了抄底市场的好时机。因此，自用型买家能以优惠的价格购置固定资产，且物业品质较为优异；而投资型买家凭借更强的议价能力，在交易合同中签订最低收益保障的相关条款，以规避租金下跌、空置率高企带来的收益不确定性的风险。

　　展望未来，核心区位、运营成熟的零售物业仍是投资者关注的重点。我们预计险资企业的资产配置所带来的投资需求，以及传统金融、实业企业的大面积自用办公需求仍将在未来得以持续释放。