万科商业的2016：收购印力股份 全国超十个商业项目亮相

　　编者按：

　　岁末年初，总结展望正当时。在2016年新形势下，商业地产行业发生了新变化，未来会有怎样的新走向？从一二梯队商业地产房企过去一年的大动作中，或许能窥视一二。赢商网对商业地产标杆企业在2016年的大事件进行盘点和解读，以飨行业读者。

　　持续一年多的股权之争，似乎在华润退出，深圳地铁的入驻，宝能及恒大先后释放的善意中落下尾声。尽管万科内部工作因为股权之争受到影响，但是其“城市配套服务商”理念依旧有条不紊推进。商业方面，取得了相当不错的成绩，其中，上海七宝万科广场为万科在上海首个广场系购物中心，是万科广场系产品的一次升级，受到业界关注。此外，杭州首个纯商业项目也于2016年亮相，

　　目前，万科大力在全国发展商业地产，在全国拥有超过900万㎡万科商业，已经在全国60多个城市拓展相关业务，并在一二线城市开设了20多个购物中心，在广州和厦门设立了商业社区，通过引入第三方为居民提供美食和儿童成长等业务。

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　　大事件盘点：

　　1、股权大战持续 恒大加入其中

　　自2015年7月份宝能系买入万科后，万科的股权大战开始，而到2016年，万科股权之争再升级。恒大也加入战局，根据万科11月9日发布的公告，自8月16日至11月9日，恒大用于购买万科的资金已达187.7亿元。占万科股份总股本的14.07%，为第三大股东，彼时，万科将走向何方，几大股东的态度，决定了万科的未来及走向。

　　2、收购印力股份 成印力控股股东

　　2016年8月21日，万科在港交所披露了收购印力集团的公告。收购公告称，万科将通过成立投资基金，以128.7亿元收购印力集团96.55%股权以及MWREF公司。收购完成后，万科主导的联合收购体将持有印力 96.55%股权。黑石集团管理的房地产基金在转让大部分所持股权后，仍会保留少部分股权。

　　交易完成后，印力正式成为万科集团成员企业，万科与印力将产生巨大的资源协同效应，通过资源互通共享，在提升对商户的议价能力、丰富目标客户的大数据、加速管理输出业务、优化财务成本等方面扩大业务协同空间。万科将继续以“城市配套服务商”为定位推进转型，印力则将继续致力于打造中国零售商业地产领域的领先企业。

　　3、拟引入深圳地铁方案放弃 华润出让所持股份深铁接盘

　　2016年6月18日，面对宝能系的入侵，万科提出了引入深圳地铁为大股东的重组计划。按照这个计划，万科通过定向增发的方式，向深圳地铁增发28.72亿股A股，每股价格15.88元。获得的资金，用于购买深圳地铁的相关资产，交易价格初步确定为456.13亿元。而此次增发完成，深圳地铁将持有万科股份占比达到20.65%。然而，于同年12月18日，万科董事会发布《万科企业股份有限公司关于终止发行股份购买资产事项的公告》，宣布引入深圳地铁的计划“终止”。

　　然而，于2017年1月12日，万科公告，公司股东华润股份及其全资子公司中润贸易与地铁集团签署了股份转让协议，华润股份和中润贸易拟以协议转让的方式将其合计持有的万科16.9亿股A股股份转让给深铁集团，占万科总股本的15.31%，转让总价为371.71亿元，对应的每股交易价格为22元/股。深圳地铁接替华润集团所持有股份，成为万科股东。

　　4、万科发力拿地 商住均布局

　　据悉，截至12月前，万科2016年已经新增了139个项目，不仅是北京、广州几个大城市投入重金拿地，在重庆、沈阳等城市同样也是频频出手。从土地布局可以看出，万科对于未来的发展更加多元化，不仅是宅地的数量增加，还强化了商业地块以及自持土地的争夺。

　　5、万科2016迎人事大变动

　　2016年3月13日，在发布2015年年报的同时，万科还透露了一系列人事调整。包括从公司层面上确认了王石在万科海外业务上的主导地位；万科集团原执行副总裁、首席人力资源官陈玮也改任万科高级副总裁职务；万科集团原董事会秘书谭华杰专职担任公司高级副总裁；朱旭为新董事会秘书；孙嘉担任执行副总裁，首席财务官；陈玮改任高级副总裁；王文金改任万科首席风险官。

　　与此同时，于2016年12月，万科集团副总裁、深圳万科总经理周彤离职，原高级副总裁、成都区域首席执行官莫军提前退休，原万科高级副总裁、资金管理部掌门人祝九胜被免职，执行副总裁、首席人力资源官陈玮离职。万科广深区域首席执行官张纪文兼任深圳万科总经理职位。

　　6、上海七宝万科广场开业 上海广场系首个落地项目

　　项目于2016年11月开业，体量达24万方，由万科集团与GIC Real Estate 新加坡政府产业投资有限公司，合作投资打造。而在商场的整体呈现上，七宝万科广场同样打出了家庭生活牌。七宝万科广场诸如无限运动馆、高线花园市集、GCV旗舰电影院、大鲁阁等生活体验类商户，覆盖年龄层广，而且穿插在餐饮、零售商户之间，构成了一站式的消费供应。七宝万科广场作为广场系产品的第一个落地项目，旨在辐射华东消费者。

　　7、全国超十个商业项目开业

　　过去一年，万科多地商业项目取得突破性成绩。除上海七宝万科广场开业外，还另有超十个项目先后开业。这些开业的项目中，于9月15日开业的贵阳万科广场为西南首个万科系购物中心；扬州万科彩虹汇为万科集团在扬州打造首个纯商业项目，定位为万科全生活商业街区，还是扬州北区唯一集购物、休闲、娱乐、商务等多功能的商业综合体；在东莞，万科有两大商业项目开业，分别为厚街万科城市广场及莞城万科城市广场，此外，开业的项目还包括住总万科广场、北部万科城•万科里、宁波1902万科广场、集美杏林万科里、南宁五象湖万科里、深圳第五园万科里以及上海万科集@安亭新镇。

　　企业解读：社区商业聚焦业主需求

　　万科自2010年正式进军商业地产，于2013年正式组建商用地产管理部，负责统筹万科商用地产的实施工作。

　　而随着“城市配套服务商”的理念践行越走越宽，万科在商业的摸索也逐步有了成就。并不断丰富其产品线。总体来说，万科包括万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列三条系列。其中万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列则针对集中型社区商业，，邻里家主要是社区商业街。

　　开发形式上，与其他开发商大力发展大体量购物中心不一样的是，万科聚焦于其业主需要，为业主提供社区生活一站式解决方案。如此，万科商业一般依托于其开发的楼盘社区，满足社区核心客群需求。

　　与此同时，轻资产与重资产并重是万科采用的举措。由于商业地产投资周期长，资金占用大，运营能力要求高，万科选择与各类机构探索合作模式，着力提高自身商业操盘的能力。

　　然而我们也会看到，万科做商业也遇到一定困难，虽然万科很大，但万科商业还只是商业地产界新兵，连锁化程度不够高，品牌上没有形成比较强的话语权。

　　项目解读：七宝万科广场成代表作 情怀商业引发热议

　　七宝万科广场坐落七宝老街旁，是七莘路漕宝路路口的一个繁华地段。靠近旅游景点的区位是一把双刃剑：大量的人流难以精准定位成为目标客群，但增加了项目进行口碑营销的机会。

　　不仅如此，大闵行区也是一个人员构成错综复杂的区域。这里基础商业的供应量十分充足，但更高端、时尚的消费需求却并不能得到很好的覆盖。

　　在此基础上，七宝万科广场决定引入富有特色的餐饮、娱乐和儿童相关业态，覆盖更大的消费半径。在引进品牌上，会挑选高口碑的网红商户，或是来自台湾、日本的全新品牌，例如漢来海港自助餐厅落户。同时，在店铺上做出差异，让七宝店与上海其它门店与众不同。零售业态也使用相同的思路，用靠近虹桥交通枢纽的优势区位吸引品牌旗舰店入驻，不仅着眼上海，还可辐射华东的消费者。

　　此外，七宝万科广场还强调对健康丰盛人生的强调，并在五楼打造了占地5000㎡的无限运动馆，将运动类，运动零售类的商户集中于此，使其成为一站式的运动中心。