2017年房企资金成本全线上涨 境内外发债规模更替

　　对于房地产这类资金密集型行业而言，融资环境的变化会令房企对融资方式迅速进行改变，而其中A+H类上市房企就存在相对性优势。

　　分析人士指出，2017年房企资金成本全线上涨是大概率事件。这从四季度债券融资情况可见一斑。

　　中原地产市场研究中心数据显示，楼市进入深度调控后，合计3个月间，房企债券融资仅1100亿，相比3季度的3480.7亿下调了68.4%。不仅如此，12月来发行的债券利率均在4.2%-5.5%之间，比9月前4%有所上行。房企融资总量也在减少。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，房企融资难度在加大。2016年房企在各种渠道获得低价格资金，债券是其中价格最低的资金来源，在年底的2个月内发债难度加大，对房企来说将明显提高资金价格。

　　这导致同一时间段内房企境外发美元债规模与利率双双上涨。统计显示，去年12月40家典型房企中有10家完成外币融资，其中9家为A+H上市房企。境内银行贷款虽然是上市房企的主要融资方式之一，但2016年12月房企贷款总额达88.03亿元，环比缩减24.05%。

　　整体看，海外融资难度越来越大，一旦内地债券融资压力增加，对房企来说，将明显增加资金压力。

　　房企融资变化

　　房企在2016年融资情况呈现大起大落态势。根据中原地产市场研究中心统计，2016年房企融资额度达11376.7亿，这也是历史首次突破1万亿的年份。去年7月房企发债1223.76亿，8月融资1096.53亿，年底却发生大转折。12月全月，房企债券融资仅126.7亿，跌入全年最低点。

　　与此同时，房企融资渠道和方式也发生明显变化。同策咨询《2016年12月40家典型上市房企融资报告》（简称《报告》）指出，2016年12月上市房企融资活动频率增加，融资渠道多元化，各渠道所占融资额度大幅调整，境内再融资成为当月最主要融资方式（42.36%）。

　　《报告》披露其他主要融资方式包括：境内银行贷款（占比12.26%）、海外发债（10.50%）、中期票据（7.55%）、海外银行贷款（4.58%）等。

　　同策咨询研究部总监张宏伟指出，2017年初，房企发债的规模与体量正大幅缩水，利率有所回升；以美元为主的渠道融资规模相比去年9月份之前有明显增加。

　　2016年12月，美元融资20.36亿，大约为141.49亿元人民币，是11月美元融资的10倍之多。《报告》显示，在40家典型上市房企的监测样本中，有10家房企在12月完成了外币融资，其中9家为港股上市或A+H股上市房企。

　　年初以来，中资美元债市已经先后有中国奥园、中国金茂、广州富力、时代地产、仁恒置地5家房企发行/增发了美元债券，总规模20.35亿美元，均为优先票据。换言之，房企面临提前赎回的资金承压。

　　分析称，经历了2016年10月和11月的相对“低潮期”后，房企已经悄然回归美元债市，在发行淡季成为发行主力。

　　2016年12月下旬开始，合景泰富、当代置业、花样年、龙光地产、旭辉控股、万科在2016年最后三个星期共计发行/增发了15.85亿美元债券。算上月初发行的融信1.75亿美元和碧桂园3.5亿美元债券，12月的单月发行量达到了21.1亿美元，远远超过11月的2笔共计5亿美元。

　　美元债之外，有房企抛出债权融资预案。比如阳光城、华夏幸福、金科股份等三家房企涉及不超过449亿元的其他方式债权融资预案，融资方式包括短期融资券、超短期融资券、长期限含权中期票据（永续中票）等。

　　资金成本看涨

　　去年底至今，房企在境外发美元债受到投资者追捧，比如中国奥园发行2020年到期美元债，融资规模2.5亿美元，获得10倍认购。

　　多家房企获得高倍认购，事实却是美元债利率的调高，吸引了投资者关注。比如中国奥园发行两年期美元债利率为11.25%，时代地产两年期美元债利率高达12.625%。

　　《报告》称，2016年底大部分房企银行授信、发债额度均受到限制。部分房企转向境外渠道（仍偏好于债权融资），而部分房企则谋求子公司的股权融资。虽然相较于上市主体定增融资来说，未上市子公司引入股权投资手续更加便捷。但是就融资成本来看，通常来说股权融资的成本无疑会高出债权融资许多。

　　叠加最近全国多个城市房地产市场调控，人民币汇率波动影响，在内地融资渠道收窄的情况下，海外融资难度也在加大。

　　相比前几次调控周期，此次房企在融资方面的转变快速而果断。张大伟分析指出，从各地楼市调控看，预计房企资金还会继续受到压力，这种情况下，发债等渠道还有可能继续收紧，对房企来说，未来6-9个月很可能会面临越来越大的资金问题，所以也要求房企加快销售回笼资金。