房企抢地仍将很拼 控地价仍是 2017年土地市场主旋律

　　尽管控地价仍然是热点城市的主旋律，但也难掩土地竞拍市场的热情。

　　2月14日，南京迎来了春节后的首场土地拍卖，共有7幅地块参与网上竞拍。经过激烈争夺，其中5幅地块超过最高限价，因此进入了摇号决定买家环节。2月15日，达到最高限价的5宗地块在摇号中角出了最终买家，其中，招商以总价98.1亿元拿下中华门G98地块，成为南京总价地王。

　　当天进行的厦门土地市场首拍也非常激烈。厦门楼市2017年首场土拍，在“限地价、竞配建”政策背景下，3幅地块全部花落翔安航空城区域。其中，翔安2016XP12地块开拍半小时不到，报价就已达最高限价，随后进入竞配建环节。最终，厦门特工开发有限公司（住宅）以总价7.66亿元，楼面价29015元/㎡竞得翔安2016XP12地块。由于其竞配建面积（无偿移交政府居住建筑面积）5500㎡，隐形楼面价达到36650元/㎡。

　　自2017年以来，房地产市场鸡年初继续平稳，但土地市场分化明显。在控地价背景下，虽然高溢价率地块数量明显减少，房企抢地热情仍然高涨。

　　房企抢地仍很拼

　　在一线城市供需乏力的背景下，二线城市土地市场开年以来表现较为活跃。

　　中国指数研究院监测显示，一线城市的土地供应明显回落。春节后，一线城市共推出7宗土地，面积26万平方米。成交方面仍显冷清，京广深均无宅地入市。一线城市共成交土地9宗，成交面积37万平方米，成交总金额19亿元。上海总计成交4宗宅地，合计21万平方米。

　　相比一线城市，二线城市供地则积极很多。36个城市中18个城市有土地推出。

　　2月6日至2月12日这一周，二线代表城市共推出土地75宗。其中，天津推出14宗，共计94万平方米，银川推出14宗，共计46万平方米，为土地推出量较大的城市。8个二线城市有住宅用地推出，其中重庆3宗，共计12万平方米，为住宅用地推出量较大的二线城市。

　　成交方面，代表性二线城市表现出冷热不均、整体上扬的趋势。

　　2月6日至2月12日这一周，36个城市中14个城市有土地成交。其中，南京成交11宗，共计79万平方米，郑州成交21宗，共计70万平方米，为成交量较大的城市。

　　出让金榜单以中部二线城市为主，武汉收金117亿元领跑、郑州、长沙分列其后，均高于30亿元，一线城市仅上海进入前十。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，从春节后土地市场整体表现看，房企对热点城市的热门地块拼抢依然积极。包括南京、苏州、厦门等2016年的二线城市四小龙地价依然处于高位，即使在地方政府设置了多重调控约束政策后，部分带住宅属性地块依然以突破最高限的价格拼抢。

　　中原地产数据显示，2017年1月，尽管受春节影响，20大房企1月份拿地总额依然达到1117.26亿，平均拿地成本为9654元/平方米，相比2016年房企平均拿地成本6964元/平方米上涨了38.6%。有9家企业在1月份拿地超过50亿。在2016年收获历史上销售面积与销售金额最大年份后，房企补充土地的积极性明显较高。

　　最拼的是碧桂园，春节前两天还在积极抢地。1月26日（农历二十九）下午，高明区荷城街道沧江南路以南、碧桂路以西出让一宗41109.4㎡城镇住宅用地。经过63轮竞拍，碧桂园以总价9160万元夺得该地块，折合楼面价约1013元/㎡，溢价25%。

　　2017仍将火热

　　控地价仍将是2017年土地市场主旋律。

　　2月13日，天津市市区国土资源分局网站挂出消息，宣布推出天津市土地出让新机制：报价到达上限，拼“自持面积”。

　　具体内容为，当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，竞报自持面积等；若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时，转为竞报自持规划住房建筑面积阶段；对竞报自持商业建筑、自持住房建筑，不得办理销售许可，不得分割转让、分割抵押。

　　这一政策已经在土地出让操作过程中正式实施。据天津日报报道，2月8日，天津土地交易中心连续挂出两宗北辰区经营性用地出让公告，公告除了对两宗地块挂牌出让竞买报价设置了最高限价，还首次规定，当挂牌竞买报价达到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划商业建筑面积等。

　　中原地产分析师张大伟认为，受控地价等因素影响，2017年全国热点城市的地王数量将有非常明显的降低。但由于2016年楼市销售火爆，大部分企业库存去化明显。这种情况下，房企对热点区域、优质属性地块的拼抢依然会很激烈。

　　东兴证券分析师郑闵钢认为，2016年土地市场的火热预期可以延续到2017年。即使存在货币政策偏紧、房企主要融资渠道受限的情况，但是大城市化进程稳定发展、2016年小行情给诸多房企提供了大量流动性，在补库存和销售结构性行情的要求下，一、二线和大都市圈范围内的三线城市仍将是房企关注的重点区域。

　　郑闵钢也认为，值得关注的是，针对一线城市土地供应难以短期放量的问题，房企的应对策略可以包括：股权并购小开发商的优质项目、参与旧改项目开发、存量优质物业的改造升级、顺应租赁市场发展要求构建租赁相关业务。在未来的一段时期内，要么选择规模化之路，实现资金、资源的低成本获取，要么选择精深特色化之路，实现差异化竞争，从更细分行业挖掘发展机遇。比如，租赁、文旅、养老等领域仍然处于跑马圈地阶段，品牌房企介入将存在巨大竞争优势。

　　2月4日，国务院印发《全国国土规划纲要（2016-2030年）》，提出“提升优化开发区域城镇化质量，将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群，以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地，统筹地上地下空间，引导中心城市人口向周边区域有序转移。”

　　郑闵钢认为，《全国国土规划纲要（2016-2030年）》中提出的针对京津冀、长三角和珠三角三个大城市圈的土地使用指导原则是“以盘活存量用地为主，严格控制新增建设用地”，也就奠定了未来仍然严控土地供应的基调。从这一点讲，未来一二线仍将是大中型房企的抢夺热点，同时大城市圈周围的三四线城市也将充满机遇，中小型房企或可以此为突破口。