春节后北京土地市场首拍遇冷 热点城市调控从严

　　2月16日下午，北京迎来春节后首次土地拍卖。

　　位于北京房山良乡镇的两宗经营性地块挂牌出让，这是北京第三批公开出让的“限房价、竞地价”地块。北京土地市场一直被房企视为“香饽饽”，但是竞拍结果却没有想象中火热。

　　北京土地市场为何遇冷？未来楼市是否也会继续降温？赢商网展开了调查。

　　预期非热点地块将继续降温

　　仅经过7轮举牌，北京房山区良乡镇01-02-03等地块被中海+首开+保利+龙湖联合体以23.25亿元摘得，溢价率10.71%。仅经过10轮举牌，北京房山区良乡镇01-13-02、01-13-03、01-15-01地块被金地+旭辉联合体以18.1亿元的总价摘得，溢价率仅9%。由于两宗地块未达到总价上限，后续的自持面积等竞拍环节自动取消。

　　根据挂牌公告，北京市房山区良乡镇01-02-03等地块的土地性质为其他类多功能、二类居住、体育、基础教育及商业用地，土地面积75691平方米，建筑规划面积133361平方米，挂牌出让起始价为人民币21亿元。

　　北京市房山区良乡镇01-13-02、01-13-03、01-15-01地块的土地性质为市场、住宅混合公建及二类居住用地，土地面积53579平方米，建筑规划面积101510平方米，其中13-02地块为商业市场用地，建筑面积5648平方米，13-03地块为F1住宅混合公建地块，30502平方米，15-01地块为处住宅用地，建筑面积为65360平方米。地块挂牌出让起始价为人民币16.6亿元。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，首先：整体看，该两宗地块位置太偏远，交通距离天安门55公里，地块属于北京郊区的郊区。距离良乡核心区还有数公里，配套欠缺，位置偏远。所以企业积极性有限。其次：而且其中属性复杂，配建比例达到了13%，住宅只有66%.计算楼面价，按照商业部分0.7倍计算，剔除其中的基础教育部分，实际住宅部分楼面价在2万左右，也已经不低。第三：这也是北京推出土地超限价，持有竞争来第一次未到价格上限。主要原因还是地块位置偏远，但相比2016年前三季度出现的延庆楼面价3万+，土地市场竞争力度有所缓和。“整体看，随着北京调控的深入，北京的土地市场将逐渐平稳，除位置优越地块外，预期非热点地块将继续降温。”

　　房企销售压力加大

　　中原地产研究中心统计数据显示：春节后各地土地市场逐渐复苏，南京、苏州、厦门等地均出现了高价地身影。整体看，在2017年来，土地市场分化，部分热点城市的热门地块依然火热。

　　从全国看，武汉、南京、合肥、郑州4个城市土地成交额已经突破200亿，另外杭州、苏州、温州、广州超过百亿。

　　春节后截止2月15日，房地产市场鸡年初继续平稳，但土地市场分化明显，部分热点城市热点地块即使在调控重压下依然拼抢明显，虽然高溢价率地块比例与数量减少：但南京等城市土地出让金依然突破了200亿。

　　虽然土地市场热度不减，但调控依然从严。

　　上述机构统计数据显示，全国截止今天从2016年4季度来，已经有接近30个城市，出台了80次各类房地产约束性调控，这使得部分非热点属性的土地出现了明显的降温，土地市场已经出现了非常明显的分化。

　　张大伟认为，楼市开启调控，多家企业面临压力，特别是在调控城市内拿地多的企业，很可能面临市场全面限价、限购的影响。房企拿地金额中有超过70%分布在调控城市中，如果这些城市调控政策继续重压，这将导致未来销售压力巨大。