大悦城4A大资管战略终践行 盘活优质存量资产是关键

　　编者按：长年以来，中国商业地产城市综合体的开发均属重资产类型，多以基本的商业体为主，周边配套住宅、写字楼、公寓等物业，长期持有不动产，资金负载重;从2014-2015年，区别于“重资产”的“轻资产”模式开始萌芽，以万达、大悦城地产、红星商业等为代表的名企纷纷开启商业地产轻资产化转型，“别人出资，我负责选址、设计、建造及招商运营”,2016年，各商业地产集团轻资产项目新开共计26个，总商业面积超过324.62万㎡，轻资产模式实现落地。展望2017，越来越多的名企开始走上轻资产道路，未来前路如何?赢商网云南站走近昆百大、红星商业、世纪金源、大悦城、万达广场为你解惑。

　　(赢商网云南站报道)近两年，商业地产的存量去化问题成为了业内关注的重心。展望2017年，商业地产还有一个潜力点在于旧改物业的存量盘活。在大悦城地产副总经理、天津公司总经理吴铮看来，存量商业改造项目虽有先天优势，商业地产存量去化也需要引入资本化运作。目前国内许多城市已经出现了商业地产新增供应过剩、项目高同质化的情况。我们注意到大悦城地产的首个存量商业改造项目天津和平大悦城已经开业，接下来的2017年和2018年，分别有昆明螺蛳湾大悦城和贵阳的大悦城项目先后落地。如此看上去，轻资产似乎踩准了时机的脉博，未来能否成为一种趋势，不敢断言，但巨大的诱惑而前，必然存在同等的困惑和风险。

　　如何权衡这类存量商业改造项目的价值？吴铮曾告诉媒体：“首先，存量商业改造的项目运作速度比较快，从收购旧项目改造再到开业运营，一两年就可完成。而拿地自建一个项目要三四年时间，还要培养商业，需要一定的“养商期”。而商业地产存量项目位置好，都是位于老商圈，回报周期短、操作性强、“养商期”短，比如天津和平大悦城项目，项目的位置非常好，以前也是天津有名的一个商业项目，只不过由于百货业的业态比较落后，我相信加以改造，以后这个项目会有很好的发展。在一二线城市和部分核心城市，存量商业改造的资源有很多，引入资本化运作后这些老项目也有很多机会。”此番话在昆明和贵阳两个轻资产项目上也得到了印证，尽管项目还没有呈现，市场上已经给予了很高的呼声与期待。

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　　关于大悦城的轻资产战略，实际上是水到渠成的事情。以大悦城的品牌号召力和市场业绩表现，有足够的实力去选择轻资产路线。其实，早在10月18日，北京长安街W酒店举行的“商业聚焦资本高峰论坛暨2016年度大悦城客户答谢会”，大悦城地产正式对外发布了“4A大资管”战略，这标志了大悦城地产由开发运营商向资产管理商的跨越，具有里程碑式的意义。据大悦城地产云贵区工作组总经理汪军先生透露：“大悦城在全国接触了四十余个项目，通过考量开发商的股权清晰度及资金实力，项目的区位优势，开发商的理念等多个要素，最终落定了少数的项目作为轻资产输出的对象。云贵区域的两个轻资产项目，大悦城看到了市场的潜力，西南区域的省会城市一定要布局，因此，建立云贵区域工作组，以最高效，最经济的方式来整合两地资源。目前，集中昆明大悦城开业筹备工作，规划设计、招商全部推翻重来，仍然在有限的时间里，保证了一切工作的顺利推进，按计划进行。开发商也给予了高度的配合，这也是轻资产输出能否成功的一个关键因素。”

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　　大悦城地产：“4A大资管”战略落地 盘活优质存量资产是关键

　　在商业地产领域声名鹊起的中粮大悦城，也开始了自身的轻资产转型之路。在大悦城地产实施的轻资产战略中，盘活优质存量资产是关键所在，它不仅以出让股权、降低股份比例、小股或无股操盘等方式加快项目开发速度，还计划成立一个独立运作的商管公司。据悉，2016年8月，大悦城地产宣布以出售目标公司49%权益的形式出售旗下包括北京西单大悦城、上海大悦城、天津大悦城、北京朝阳大悦城、北京中粮广场、中粮·置地广场(原安定门项目)6个综合体物业项目的部分权益，总代价93亿元;并与新加坡政府财政部全资拥有的GIC及中国人寿附属公司合伙成立核心基金，收购目标公司49%股权。

　　2016年10月18日，大悦城地产正式对外发布了“4A大资管”战略，这标志了大悦城地产由开发运营商向资产管理商的跨越。输出运营管理模式，继而做大商业地产产品线的规模，这是大悦城地产目前的重点工作。

　　而12月24日开业的天津和平大悦城就是大悦城地产的轻资产开端，该项目总体量18万㎡，商业运营面积近7万㎡，定位“精致品质生活”新型购物中心，目标客群瞄准追求生活品质的人群，包括白领小资、时尚潮人、社交达人三类;在经营上，将引入大悦城主题街区产品线，通过打造5条创意街区营造场景消费，打造符合定位的全新街区产品，提供极致互动体验，目前累计签约品牌184个，签约率、招商进度均达100%。继天津大悦城后，昆明螺狮湾大悦城(计划2017年10月1日开业)、贵阳大悦城(计划2018年年底开业)两个轻资产项目也将先后面世。

　　对于未来，大悦城地产方面表示，将采取轻重并举的模式，主要通过重资产开发、并购存量项目及管理输出3种模式扩张，预计重资产与轻资产占比将各占一半。每年集团将开发1-2个大悦城，其余将采用轻资产模式，选择国内优质存量项目输出管理模式，开拓品牌使用费、运营管理费等多个收益，也会在约定条件下参与并购。