云南“商业地产大爆炸” 2017创新与重构引人深思

　　（赢商网云南站报道）在过去的2016年，已埋下诸多伏笔，新城吾悦广场、大悦城、环球MALL等强势品牌的进驻，恒隆广场进程加速，华润万象城消息频传，北大资源博泰城全面开展，春之眼启动、西城COHO的蓄势待发。未来五年，我们将领略到一年一个重量级项目亮相的壮举，这也将会是云南商业地产史上浓墨重彩的一笔。

　　地产大鳄纷纷加入，项目开发林立，呈现出百花齐放的繁华景象。然而，在同质化、泡沫化的重压之下，开发商也必须居安思危，探寻变革。缺少积累和经验的云南商业地产注定还有很长的路要探索，而行业翘楚对未来的思索，将成为行业创新和前行的动力。为此，赢商网云南站在2017年来临之际，特别推出“聚力2017 业界精英大话行业趋势”开年沙龙，聚行业精英，引百家争鸣，邀请业内权威专家、实力开发商和品牌商高层，共同把脉2017云南商业地产发展趋势。

　　沙龙嘉宾：

      赢商网云南站 方娟（主持人）

　　公园1903 梅永丰

　　天润置地 冯云辉

　　海伦城市广场 李镇佳

　　仟真和 张小慧

　　飞阳餐饮 杜力海

　　唐工坊 周建勇

　　昆百大 段蟒

　　云投中心 王瑞

　　昊龙集团 徐丹妮

　　壹禾木 陶金

　　以下为嘉宾部分观点：

　　梅永丰：

      商业地产未来一定是大而全，虽然本土商业快速发展，很多本土的商业也很厉害，但是真正大规模开发的很少，所以外来商业一进来都被通吃了。所以他们来了之后其实对整个云南的商业是一个冲击。

　　一方面，在国外以及国内许多一线城市的奥莱款，在昆明却是最新季的款式，外来商业进入，一定会提升整个昆明消费市场。另一方面，像万达、红星、新城等进入昆明后，它们的产品同质化严重，就会带来恶性的竞争。

      公园1903首先在旅游娱乐方面发力，抓住孩子就是抓住家庭，4月一个7万平方米的儿童乐园拉开帷幕，5月媲美迪士尼的激光秀、树精灵剧场秀开放；其次在文创及餐饮方面，本埠釜山料理的升级店将在这里落户，最近我们还在挖掘一些民间的餐饮，打造一家滇越铁路菜馆，原汁原味还原云南菜的本色。很多靠噱头的品牌都是过往云烟，还是要把自己的产品扎扎实实做好。另外，是差异化，围绕自己的产品做调整，才能在未来的道路上立于不败之地。

　　李镇佳：

      2015年开业的昆明海伦城市广场，不仅是海伦堡集团在昆明的首个商业项目，也是海伦堡在国内第三个已开业的商业项目。海伦城市广场属于商业综合体，地产这块在官渡区起着一个连接的作用，拥有巨大的体量。但是从商业定位来讲，一些楼盘对前期的商业定位确实难以准确把握，在开业前和合作期间出现了一些瑕疵。海伦商业要重新定位，重新规划商业理念，进行一个完善。在海伦国际项目一期商业“海伦城市广场”成功绽放之后，海伦堡地产在昆明商业地产领域又将踏上新的征程。随着海伦国际项目二期商业部分“海伦国际中心”的开发建设，海伦堡地产将再度为昆明商业带来更多惊喜。

　　说到对昆明的最大的发展，我觉得这个城市还是接受度蛮强的。对于“商业大爆炸”，不论什么时间，做好自己，这是最主要的。从一些数据来说，全国2016年开业的有160多家，所有的销售都是在下降，零售总额却在上升，线上消费在快速的发展。

　　张小慧：

　　“商业大爆炸”不仅在昆明，而是在全国。

　　说到利弊，我看到这两个字眼的时候，觉得最大的利益对于我们来说就是商业的发展。很多商业及品牌，近年都有很快的发展，这对于本土品牌来说是一个好事，在各种摩擦和竞争中使得我们做得更专业，我们会更加凸显出我们的本事，做好自己是应对“商业大爆炸”的最佳方法。

　　仟真和是一家拥有仟和骨头王、大赤门、耀华力泰国菜、醉云喃、三根葱、第一回、小海尖椒鸡、嫡炉火锅八大以特色火锅、泰国菜、云南菜为主的餐饮企业。在昆明拥有30余家门店，目前多个品牌已经开放了地州加盟。此外，我们在不断的进驻购物中心，未来要考虑很多方面：第一合作，开创协作共赢的局面；第二团队，需要越来越专业，来应对越来越细化，越来越个性化的竞争。“商业大爆炸”其实是“大浪淘沙”，淘出来的是黄金。

　　王瑞：

      我们实际上去年也就在设计购物中心，把它分为几块，商业这块就把它称为悦容天地。从我们项目来看，不仅要结合自身的实际，还要考虑市场发展的情况。一个商业的好与不好，关键就在于运营，很多商业的模式都是综合体的形式，关于“商业大爆炸”，希望我们房地产开发企业和运营企业联起手来，共同渡过这个难关。

      云投中心毗邻地铁3号线，十余条公交立体覆盖，全城欲达则达，小西门、南屏商圈一脉相连，与周边多个大型商业综合体项目互动互利，项目本身及周边居住社区，汇聚近50万的强劲消费群体，构建无与伦比的财富盛景。目前，沃尔玛超市，新彩云电影院，以及众多广受消费者喜爱的洋葱牛排、西班牙海鲜饭、青春饭等餐饮服饰品牌已经入驻项目，预计项目将在国庆节全面开业。

　　周建勇：

　　每一个企业或企业家一定会遇到一些自身瓶颈，面对瓶颈去尝试转变。到底这种转变是一个永远的转变还是核心的转变？因为核心的转变对于企业来讲就是重构，从重构这一块来讲就必须进行资源的整合。

　　商业模式不是之前的传统的商业模式。实际上基于我们在研发过程当中把一些东西进行了整合，运营可能按照大家的习惯就是之前的传统的商业运营方式，但是采用新的方式，进行资源整合，另外资源整合这个方式我们就会发现他会进一步发觉盈利的模式。我们项目近期也引进了台湾精品超市，以及会打造一个小剧场的影院场所。

　　徐丹妮：

      昊龙集团现在单独成立了一个商业公司，首先接手的一个项目就是双铁韵城。双铁韵城就是原来的昊龙·大成金融商务中心，是一个以写字楼和商业为主的纯商业项目，总体量约25万方。大量的北上广深的一些人来昆明进行置业或者创业，对呈贡的项目拉动很大，我们项目位于呈贡新区，紧邻着呈贡大学城，坐拥大学城的庞大消费群体。同时，双铁韵城紧邻着地铁一号线，而且新开通的沪昆高铁距离项目也很近，两条铁路将带来大量的资金流、信息流、人流等，助力项目商业快速发展。

      杜力海：

      飞阳铁板烧进入购物中心有9年时间，到今天有30多家直营店，现在也尝试了一些新的品牌。

　　这几年商业发展给我们企业带来的一些变化，我们也做了很多提升，因为购物中心的要求也越来越高。每一次新的购物中心出来，对于昆明来说，带来一些新的品牌，带来一些招商的机会，带来一些商机，不管是品牌也好，业态整合也好，还是物业管理上，对于商业来讲都会有很多提升的。

　　站在商业口的角度来讲，第一购物中心要做大，让人进去以后要有流连忘返的感觉，或者购物中心和购物中心要做连接，太同质化的东西不要有，要有创新、个性，品牌都差不多，用所谓的区位来取胜，或者用所谓的打折来取省，最终遭殃的还是我们小商户。

　　陶金：

      壹禾木是一个充满人文气息的咖啡馆，大概也就是两年前的这个时候，我们三个大学毕业不久的年轻人分别以自己的方式在试探和理解社会森林，因为这三个人理念的不谋而合，壹禾木咖啡馆便孕育而生。经过了长时间的运营，壹禾木获得了较高的市场认可度，但由于选址方面的原因，导致品牌生存空间较小，发展受到限制，所以就关闭了该店，目前正在积极寻找物业，并修炼内功，进一步加强与甲方在协作方面的能力，让这个新兴品牌走的更加长远。

　　冯云辉：

　　商业地产面临商业大爆炸，我觉得这个“大爆炸”不光是云南的，还是全国各地的，商业地产风起云涌，现在国内的商业地产发展，未来面临着瓶颈化、同质化的趋势，但是本土开发商的优势也是一些外来开发商所不具备的优势，比如说区位和土地优势。

　　招商的关键点不是在于招商工作的本身，而是在于开发商的概念，首先开发商的产品定位和个性，都是决定了招商的一些因素。开发商在拿地之前，就要明确包括商业产品的策划，后期运营的概念。还有开发商现在招商动辄就是要国际一线品牌，实际国际一线品牌符不符合你的购物中心？你的商业综合体的发展？此外，现在昆明，全国都一样，就是眼光高，商业地产同质化严重，中间的半径辐射的商业，这些都是要考虑的。

　　现在房地产开发商首先关心的就是项目销售，不注重商业运营，这是一个错误的观点。第二很多开发商背离了商业地产，明明是住宅开发商，团队、资源、精力都是做住宅的，甚至思维，但是拿到昆明一些旧城改造项目，或者说区位比较好的项目，一测算整个成本就去做成商业开发。第三，现在商业地产环境很多投资客就是盲目投资，导致缺乏一个投客客观的分析判断，缺乏耐性，缺乏中长期的分析。第四个，现在的开发商实际上非常需要商业地产做前期的市场调研，项目规划设计，招商运营。有的开发商开发成本非常大，多数是失败告终。这个是我认为的商业地产发展的大的困惑的问题。

　　段蟒：

      对于商业地产来说怎么样拓展自己的市场非常重要，但是这几年商业综合体越来越多，竞争越来越激烈，客观讲，我们也在调整自己的设计理念，自己的思路。但是总的来说商业地产市场前景是好的，我们既是开发商，也是业主，也是品牌商，也是运营商，所以很多问题是站在自己的角度来谈的。

　　“商业大爆炸”站在开发商的角度来说，确实是一个很严峻的问题，你如何应对这个局面和适应这个环境，就有很多问题值得自己去深思。中国现在有很多购物中心，关掉一半也还剩很多。昆百大集团在商言商，做了那么多年，根本不在于购物中心多少资金的差别，而在于运营的能力和自己的实力。

　　在商业地产发展中要死掉很多开发商，所以怎么样在商场市场中使自己立于不败之地，还得好好的做一翻思考。第一代的商业地产很传统。第二代有了一些转变，第三代也是在第二代的基础上做得更活了一些。第三代业态越来越多，体量越来越大，但是我们的第一代还不一定完全做到了商业中心的概念，完全走向商业中心还有一定的距离。要好好的了解自己，从实际出发，好好做好自己的规划设计，以商业为基础的地产可能商业价值越来越体现出来。

沙龙圆满结束