中鑫海置业杨坤翰：二级城市商业项目还未饱和 有更大发展空间

　　2月28日，由赢商网主办的《赢商网城市沙龙·四川》2017年首场活动在成都世豪广场6楼天府茶道如期举行，围绕“机遇OR挑战？二级市场如何开辟商业地产新蓝海”为主题，与会嘉宾展开激烈讨论，共同解读四川二级城市商业发展的难点痛点，并就如何在有限的市场容量下做出特色做大商圈分享各自的专业经验。

　　成都中鑫海置业有限公司董事长杨坤翰认为，相较于四川一级城市的商业地产饱和现象，四川二级城市的购物中心具有更大的发展空间，也有更多形式展现的可能性。

成都中鑫海置业有限公司董事长杨坤翰

　　据了解，成都中鑫海置业在鑫海天城业态的打造上因地制宜，以汽车品牌店作为主力店之一。与其他二级城市项目招商困难不同，成都中鑫海置业招入上海大众的几个系列品牌，就能消耗2万平的空间。

　　杨坤翰表示二级市场的购物中心，成本不低，而面对这么大体量的商业综合体，应该先考虑如何生存下来。而做出招纳汽车经销商的策略，也是从资金回报出发，杨坤翰称这样不到20年就能把成本全部收回。

　　杨坤翰认为目前存在购物中心过度饱和的现象，作为开发商首先要解决的是空铺的消化，引入能够带来巨大人流的特色品牌，根据消费人群的需求打造引流业态，在购物中心前期运营时可以放低对坪效的要求。“购物中心要先存活，需要一段时间的培育。先不管运营前期招商租金是否偏低，只要能吸引更多的人流，创造可观的收入，坚持下去购物中心就能从存活期迈入发展期。”

　　这也是杨坤翰打造独特汽车业态的原因之一，据了解这些汽车品牌所缴纳的场地租金低于平均水平，但一年流水净收入能达到2亿。他认为汽车和商业体是能够形成一条可观的资金链条，两者能够相互作用，从汽车业态获得的现金流能转化在商铺的购买、打造上。

　　杨坤翰既看到四川二级市场的商业希望，同时也注意到其中也有很多需要突破的挑战：一，四川二级市场的本土商业地产开发商缺乏商业地产的行业知识，也缺乏专业性人才，在拿地时往往将商业仅作为住房的配套。

　　二，因为人口数量以及优质品牌商户更关注一级市场的商业项目，与一级市场的商业地产项目相比，二级市场的项目整体受关注度偏低。但杨坤翰也明确指出，目前一线市场的购物中心相对饱和，而二级市场的购物中心具有更大的发展空间。

　　对于未来四川二级市场购物中心的发展蓝图，杨坤翰认为二级城市的购物中心可以挖掘当地城市的特色，从城市名片的角度打造一个与当地发展息息相关的地标。比如万达的定位是城市、娱乐、时尚的中心，能够吸引很多消费者的关注，聚集人流对优质品牌商的入驻有着极大的推动作用。杨坤翰分析称万达是将购物中心做成了一个大IP。

　　另外，杨坤翰认为二级城市的商业项目定位，也别一味地追求差异性，这和“同质化”一样是商业地产发展中会遇到的两极化缺陷。他指出，一味地追求差异性，往往会导致成本的增加。一个良性发展的商业项目应根据马斯洛需求层次理论来确定项目定位，即先对二线城市的消费层次进行调研。