停不下“卖卖卖” 华人置业租金腰斩与内地投资物业归零

　　（赢商网报道）紧急重组分家产，现身总部辟谣死讯，香港大佬刘銮雄与名下旗舰公司华人置业在过去的一周已多次登上各种新闻头条。

　　3月9日，华人置业如期公布了2016年度业绩报告。期内，公司实现总收入37.45亿港元,较去年增加142.8%，其中包括租金收入总额8.24亿港元及物业销售29.43亿港元。

　　不同于物业销售高达183.62%高增长率，华人置业录得租金收入却同比下跌了37.9%。租金收入几近腰斩，原因则被归结为2016年出售皇室大厦等动作，因为“彼等业绩已不再计入集团”。

　　然而，即便公司业绩在租金层面遭遇重创，华人置业却并未就此停止其在中国内地的“卖卖卖”大撤退步伐。

　　在这份三万多字的报告中，赢商网注意到了这样一句话，“年度内，深圳市罗湖商业城79个零售商铺全数租出。於2017年2月，集团已出售持有该等零售商铺的公司。”

　　至此，华人置业在内地的投资物业仅剩下北京希尔顿酒店（占50%权益）及酒店旁边的东方国际大厦（占50%权益）两项目。

　　或碍于上述两项目股权合作原因，华人置业无法任性地选择甩手不干，但无法改变的事实则是，内地已不再是其未来投资的战略要地。

　　而（香港）本地及海外市场，才是出现在业绩公告“展望”一栏的关键词。

　　租金腰斩

　　公告显示，物业租赁方面，华人置业2016年度零售部分及及非零售部分的租金收入分别大幅下降54.1%至298,700,000港元及22.1%至525,200,000港元。

　　此外，连同应占联营公司及接受投资公司租金收入135,100,000港元（二零一五年：196,000,000港元），华人置业扣除非控股权益後应占租金收入总额957,400,000港元（二零一五年：1,520,200,000港元），相对去年跌幅为37.0%。

　　而其2016年度应占租金收入净额为900,900,000港元，较去年的1,374,900,000港元减少34.5%。

　　如果剔除造成应占租金收入及租金收入净额下降的皇室大厦、上海爱美高大厦、美国万通大厦（现称为中国恒大中心）及The ONE附属公司后，报告期内，该公司的剩余投资物业的租金收入与上年维持稳定。

　　数据来源：公司年报、赢商网整理

　　据赢商网了解，2016年度，华人置业于内地的投资物业租金收入5756.7万港元，其中北京希尔顿酒店、东方国际大厦及深圳罗湖商业城79个零售商铺的出租率分别微75.88%、91.82%及100%。

　　香港投资物业方面，“零售物业组合于年度内之整体出租率为94.84%，高出租率与集团零售物业位于优质地段有关”，总租金收入5.06亿港元。

　　具体看，皇室大厦商场（2016年1月至8月（即出售前））的平均出租率约为95.34%；铜锣湾地带商铺平均出租率约为81.36%。

　　而奥海城三期（占25%权益），位于西九龙帝峰·皇殿住宅的商场，截至2016年12月底所有商铺全数租出。

　　商场之外，办公物业租金收入也是华人置业香港投资物业的贡献大头。期内，夏慤大厦及皇室大厦（出售前八个月期间）平均出租率分别约为97.03%及98.02%，使整体办公室物业组合出租率达约97.64%。

　　除了是租金收入的保证书外，夏慤大厦可以称得上是目前华人置业旗下最被市场看到的投资项目。2016年度，公司整体投资物业公平值收益从46.89亿港元暴跌至1.39亿元，且后者全部来自于夏慤大厦，而2015年则主要来自美国万通大厦（中国恒大中心）及夏慤大厦。

　　不同于香港及中国大陆腰斩之势，华人置业于英国的租金收入则出现逆势增长，涨幅达38.3%。其中，报告期内新购入物业带来租金收入及租金收入净额分别为6000万港元及5830万港元。

　　“抛离”内地

　　据赢商网了解，华人置业于2016年4月及5月先后于英国伦敦购入St George Street 14号永久业权甲级写字楼及Oxford Street 61-67号（单号）及Soho Street 11-14号综合用途永久业权楼宇。

　　加上River Court（一幢位於英国伦敦Fleet Street 116-129号永久业权甲级写字楼），截至去年底，其于英国的投资物业账面值为6.907亿英镑（相当于约65.86已港元），带来溢利净额5.08亿港元，主要包括毛利及投资物业公平值变动收益。

　　随着落地项目的增加，截至去年底，华人置业于英国的投资净额则从上年的16.13亿港元大增至36.09亿港元，占集团股本权益总额约12.1%。

　　这边厢掷重金在英国“买买买”，那边厢却未停止在中国内地继续“卖卖卖”的节奏。

　　“年度内，深圳市罗湖商业城79个零售商铺全数租出。於2017年2月，集团已出售持有该等零售商铺的公司。”

　　隐藏在三万字报告中的这句话，意味着华人置业在内地的投资物业仅剩下北京希尔顿酒店（占50%权益）及酒店旁边的东方国际大厦（占50%权益）两项目。

　　犹记得去年12月5日，华人置业订立了一份买卖协议，内容有关出售香港东半山肇辉台12号物业发展项目及深圳市罗湖商业城79间商铺持有公司的协议。

　　按照公告，上述交易已今年2月10日完成，最终代价分别约8.896亿港元及约3.522亿港元。

　　而其在内地上一个甩手项目则是刘銮雄历时七年收购的盘整的项目——上海爱美高大厦。该项目交易已在去年6月完成，最终的代价相当于13.56亿港元。

　　令人觉得诧异的是，在易主前的五年，该项目一直保持着稳定的出租率。其中，办公出租率分别为83%、90.34%、99.14%、92.11%和78.02%，商场出租率分别为64.35%、55.31%、64.86%、75.02%和94.05%。

　　对此，有业内人士对媒体分析称，“港企经历过的金融风险更大，收缩战线出售资产套现就是一种备战方式。”

　　值得一提的是，在出手甩卖内地投资物业前，华人置业已在2015年两次向恒大抛售位于成都和重庆的四个项目，总套现达82.5亿港元。

　　分别为成都金牛区的西锦城项目、锦江区的都汇华庭和青羊区的华人置业广场以及重庆江北区商住项目的25%权益。自此，其清空了在内地的可销售型物业。

　　这一系列内地撤退动作，必然导致华人置业在中国大陆投资净额的锐减。2016年度，该数字已经从17.73亿港元下滑至7.495亿港元，仅占集团股本权益总额2.5%。

　　至于在内地的最后两个投资物业未来命运几何，似乎还充满着变数，因为华人置业均只占有其一般的股权，但无法改变的事实则是，内地已不再是其未来投资的战略要地。

　　“展望未来，集团将继续视察（香港）本地及海外市场情况，并积极参与投地，以及把握机会吸纳优质及回报可观本地及海外投资物业，以加强其投资物业组合。”