315关注|商业地产爆发期背后的残酷 西安众多项目数年难开业

　　 随着城市升级步伐的加速，越来越多的商业项目拔地而起，近年来，西安的商业地产呈井喷发展态势，然而却几家欢喜几家愁。商业地产从来都是一个残忍的游戏，成王败寇，或喜或悲。如果说城市发展造就了商业帝国，那么一些受各方面因素影响而发展缓慢甚至停滞的楼盘则注定是这座城市的死结，荒废许久，未曾离去，却融入不了。烂尾楼仿佛成为了城市的鸡肋，留之无用，弃之可惜。

　　其实楼盘烂尾的主要原因是经济大环境的影响，资本市场的变化多端使得很多项目面临资金链断裂等问题。另一方面，建筑、销售、租赁等手续的不完善，也催生出不少烂尾楼盘。近年来，频频有开发商与施工方闹矛盾和纠纷导致项目中断，也有不少置业者因项目中断血本无归，到至今仍未解决烂尾楼所遗留的资金权益等问题。

　　又到一年3·15，让我们一起来看看那些年我们关注过的迟迟难以开业的商业项目，如今又是怎样的光景？

　　 一、 堡子村商圈

　　西安城东的商业氛围一直较其他区域相对落后，新兴起的堡子村商圈近年来受到了业内的广泛关注，位于东三环以东，新医路以西，半坡博物馆以北，大唐热电厂以南，整个商圈规划面积1.29平方公里，这里是纺织城综合改造三大板块、六大片区的核心区域，该区域共涉及七大重点建设项目，计划总投资80亿元，总建筑面积178万平米。然而，从最初的的期待，到如今的质疑，成熟的商业体迟迟未曾在这里焕发出光彩。

　　半坡国际广场——作为纺织城建设新商圈的重点工程，堡子村商圈的“开篇之作”于2010年12月21日启动奠基，然而七年的时间过去了，现在的半坡国际广场项目依旧尚未开业，在门口的宣传导视牌上显示，目前进驻的品牌为花田煮、鱼厂、臻货、克拉拉、一尊皇牛、小阿妹、仟禧自助、天登山、东东包、麻辣空间、唐记老长安等。从项目临街的外立面上可以看到，一些品牌的门头均已推出。按上述资料所称，在已拥有众多餐饮大牌的情况下，项目为何至今迟迟不开业？拨通项目的招商热线时，招商负责人说道：“该项目在今年8月会进行初步试营业，9月时会正式开业”。而对于一个商业项目来说，七年的培植周期似乎的确是太长了些，但对于一片过去尚未开垦过商业的区域来讲，我们仍对它充满期待。

　　华夏世纪城——与半坡国际广场仅200米之隔的华夏世纪城项目，位于长乐东路堡子村转盘西南角，开发商为陕西华夏置业有限公司，项目体量7万㎡，盘踞于纺织城地铁出口。据2015年4月14日西安市灞桥区人民政府的官网上显示：“华夏世纪广场业态规划为，负一层华润万家超市（已签）和地铁潮铺，地上一层为化妆饰品、黄金珠宝、皮具皮鞋、快餐咖啡和蛋糕屋为主，二层为女装、服饰、内衣、饮吧和美容美体，三层为男装、童装、儿童乐园和家饰馆，四层为时尚餐饮、儿童教育和水果吧，五层为异域风情餐饮、中影影院（已签）和书城，留层为茶艺棋牌和KTV歌城。”在详尽的业态规划方案和华润中影的鼎立支持下，时隔两年项目依旧没有任何动静。赢商网在3月14日拨通项目的招商咨询电话后，却仍未得到具体的开业时间。

　　京都国际——京都国际项目总建筑面积8.4万㎡，其中商业1.08㎡，目前已签约垦荒人绿色食品、雅歌精致酒店、汕头牛肉火锅、一品炝锅鱼、弘福牛肉拉面、每一天便利店、欣康大药房、好又多图文快印，其余商业未见启动。与半坡国际广场、华夏世纪广场相同的是，三个项目目前均已建成但开业之期尚不得而知。

　　辰宇·世纪城——与半坡国际广场南北对望，与周边其他三个项目的囧境所差无几的是，项目正在进行一期住宅建设。在2016年4月9日的第一期西安问政中首问房地产，辰宇世纪城榜上有名，直指其五证不全违规售房。目前，营销中心依旧对外开放，而商业暂未启动。

      二、 高新商圈

　　西安高新区作为发展多年，成长速度较快的高新技术产业开发区，吸引了大量的优质企业入驻，同时也成为西安房地产市场爆发期下最为活跃的中高端住宅聚集区。然而，多年来高新区的商业一直呈分散的状态，多以社区独立配套为主，自2016年以来，多个大型综合商业项目入驻高新，不仅迎来巨无霸万达ONE，还有中大国际、兰岛广场、T11 Block等商业项目积极入市，锦业路段目前写字楼不断涌现，商业部分也在不断叠现，包括绿地、中铁中心城等项目的商业裙楼部分，270米双子塔的正大国际购物中心也正在建设，真正意义上的高新商圈正在逐步完善。然而，在一片蓬勃景象的背后，让有不少商业项目陷入尴尬。

　　水滴Uhome ——水滴Uhome是昆明路与团结南路十字东南角的一个综合体，体量适中，有写字楼、商业和住宅，交通便利，周边都是比较成熟的社区。据悉，该项目于2012年已对外开盘销售，而在2013年被市房管局查出五证不全而责令停工，至今已过去5年，项目仍然是“空壳子”的状态，售楼部也已人去楼空，小编致电售楼部电话一直处于无人接听状态。小编走访团结南路，对周边的市民进行了采访，市民大都一致表示该项目已经四五年没有动静，已购买过商铺的市民表示曾多次找开发商退款，结果并不理想。5年多的时间，该项目一直处于长期停工状态，售楼部常年关门，工地周边围挡已经破损，在房管局预售证网站上也并未查到该项目的预售证，至今无人问津。

　　旺都WFC——旺都WFC项目位于西安市东依高新管委会都市之门，西临丈八一路,北接丈八东路，南靠锦业大道、绕城高速，依托整个朝气蓬勃的1万平方公里政治、经济、文化的商务循环集群，金融行政中心与国家级开发区核心地段。该项目地理位置优越，是西高新CBD核心地块，在唐延交通圈内和管委会同址，是西安市政府重点工程。望都WFC目前手续齐全，基础工程已经完工。项目由4栋写字楼和一栋商业裙楼组成，共6层。项目自2014年开盘，至今已有3年，目前写字楼部分已招租完毕，而商业部分一直未进行招商。据编者多方了解，由于业主方多方周转，商业部分招商计划一再发生变化导致延期招商。

　　高新·视界——高新·视界（原恒达国际城）位于高新区唐延路商圈，雄踞高新区北大门，占领高新区商务办公的制高点。位于高新区沣惠南路与大寨路十字西北角，项目占地33.84亩，总体量15.3万平米，由4栋甲级写字楼组成。据了解，在2014年拿到预售证并基本完工，但由于项目的资金问题，无法保证后续的正常施工，接盘人多次更换。该项目在2016年之前对外并无销售状态。据悉，最新的接盘人为某银行，该项目目前处于外装阶段，预计年底交房。

　　三、钟楼商圈

　　作为西安老牌传统商圈的钟楼商圈，曾一度被誉为“西北第一金市”，繁华的东大街尚聚集着当年最时尚潮流的百货商场与品牌旗舰店，随着东大街改造的深入进行，昔日人潮涌动的东大街如今已显萧条，百盛东大街店去年的关店也反映出这一黄金商圈的衰落。新老更迭正在钟楼商圈上演，群光广场等大型现代化购物中心的进驻也为重现辉煌打下基础，然而随着商业社区化趋势越发明显，西安多商圈格局的不断变革，钟楼商圈的复兴在当前环境下也并非易事，新建项目如何找到准确定位更成为急需解决的问题。

　　安同国际生活广场——安同国际生活城项目由陕西安同实业有限公司开发，位于西安市黄金地段东大街中段，占地30亩，已批建筑面积10万余平方米。其规划有各国风格情调的商场6万余平方米，一层为各大品牌店、黄金珠宝首饰等；二层为男女服装区，属中档消费；三层为50多个国家的异国风情餐饮小吃；四层为大型豪华足浴；五层为豪华KTV娱乐场所；六层以上为五星级豪华大酒店，包括地标性建筑“西安音乐厅”。昨日，小编来到东大街发现，安同国际生活广场目前还处于施工阶段，四周处于围挡状态，项目上未发现有人员在施工。据悉，安同国际生活广场预计拆迁时间2011年底完成，2014年完成竣工，如今2017已至，该项目却还处于施工阶段。据了解，有多名业主自2011至2015年陆续在安同国际买了商铺，但该项目在五证不全，无任何证件的情况下销售商铺，已引起数名业主的投诉，不但未交房，而且目前已处于停滞状态。

　　唐宁国际——唐宁国际项目总建筑面积10万平方米，由沿街独立商业及五栋小高层组合而成。其中办公和公寓面积共约6万平方米，临西大街的负一层至地上三层是一个4万平米的大型独立商业唐宁Mall，唐宁Mall原定位为西安女子时尚购物中心，在购物中心逐渐走向市场细分道路之时，各类主题概念频出，其中针对占据购物中心和商场消费比重相当大的女性市场而提出的女性主题购物中心在全国各地都不乏抢眼表现，而西安却迟迟没有出现。当唐宁Mall出现在西大街上，不仅引起业内的广泛关注，更使得广大女性消费者充满期待，然而该项目至今一直没有后续动作，开业似乎遥遥无期。唐宁国际自2014年7月开盘以来，时隔近三年至今未开业，不难发现此项目招商工作处于举步维艰的状态。为探明原因，小编拨通了招租人黄先生的电话，他表示，项目的招商状况不太好，经过一段时间的努力，该项目的招商工作已经完成，但是目前不知道什么时候开业，商铺招满而迟迟却不肯开业的原因不得而知，当被问到项目是否仍坚持“女子主题”概念时，黄先生表示尚不清楚。占据西大街绝佳商业地段，定位明确，唐宁Mall本不该像如今这般冷清，我们不得不思考，在购物中心逐渐走向市场细分化的趋势之下，西安真正的女性主题商业项目何时才能惊艳亮相？

　　四、 行政中心商圈：

　　行政中心北迁无疑是西安城市版图变革的极为重要的因素之一，与地铁交通共同带动了北郊跨越式的发展。在政府办公中心周边，无论是住宅还是商业都迎来了前所未有的机遇，在短短几年内，行政中心商圈已经成为西安不容忽视的商业阵地。南有龙首印象城，中有熙地港，西有汉神购物中心，以张家堡转盘为中心的行政中心商圈，吸引来的皆为全国乃至世界知名的实力商业地产开发运营企业，西安大城北的商业崛起已成为一股不可小觑的力量。但是，在房企纷纷出手抢占这一新高地的同时，入住率的不足，品牌认知的不足都成为必须直面的困难，在一个新型的城市中心站稳脚跟，并非易事。

　　正尚国际金融广场——正尚国际金融广场项目，由正尚国际置业有限公司开发建设。项目位于西安市未央路东侧，凤城七路北侧，项目净用地为50.292亩，总建筑规模约28万平米，规划以顶级购物中心、金融商业、国际5A写字楼、超5星酒店为主体，配套建设国际俱乐部、全球特色餐饮、大型宴会厅、绿化园林等，共同构筑一个集商务总部、金融、商业、休闲、餐饮娱乐为一体的综合建筑群。小编昨日在该项目的看到，目前楼体外立面基本将完成。该项目的宣传资料上显示，王府井百货与新光天地将入驻，小编探访该项目营销中心时，置业顾问表示目前项目购物中心大商业的合作还未谈妥，并不能确定上述两家企业的合作，A、B座写字楼将于今年交房，但商业部分的租售及招商还不能确定启动时间。正尚国际金融广场的商业由谁操盘长期被业内人士猜测，至今尚无定论，与熙地港遥遥相望的地理位置又会是优势还是限制？我们静待它的发展。

　　中登·文景时代大厦——中登·文景时代大厦是由中登集团在西安经济技术开发区投资兴建，项目处于新北城的核心区域，位于文景路与凤城九路十字向西200米，北接北客站，东至未央路、城市运动公园，西达朱宏路、汉城墙遗址公园。中登·文景时代大厦商业一共五层，据了解，华润万家已进驻该项目，小编昨日探访该项目发现，商铺均未有入驻商户，也未见到招商中心，询问大厦工作人员后被告知去物业了解情况，但到达物业办公室后工作人员表示商铺已卖完，至于招租的事情不清楚。随后，小编致电中登集团商业总经理黄总，黄总表示物业并不了解项目情况，目前该项目商业部分为自持，还有6万㎡待招商，招商工作将在近期启动。资料显示，中登·文景时代项目2013年各楼号陆续封顶，至今已有四年时间，商业迟迟未见动作或与项目整体遇到的资金问题有关，中登集团面临的重重困境下，该项目的商业部分何时能够顺利开业，仍是未知数。

      影响商业地产项目发展的因素是多方面的，无论是开发商资金链的断裂还是招商运营专业水平的不足，归根结底都是对经济大环境的把握不够准确，在新的市场环境下，如何适应与迎合，探索出适合自身发展的路径尤为重要。纵观近年来西安各商圈的成功项目案例不难发现，定位因地制宜，以消费者需求为导向是它们的共性，也是仍处于困境中停滞不前的商业项目应谨慎思考的破局之道。我们希望商业之花在西安遍地盛开，并且每一朵都绽放出独一无二的美丽。