雅居乐首提“三年千亿”目标 华南房企普遍对后市乐观

　　面对不确定的2017年楼市，华南五虎中的恒大、碧桂园、富力、雅居乐四家公司，以及时代、祈福、保利地产、龙光、金地等华南房企，均制定了乐观的销售目标，或对后市充满信心。

　　作为华南的老牌房企，雅居乐在经历了创始人危机、旅游地产遇冷后，重新调整上路，并在过去两年稳步追赶。

　　3月15日，雅居乐集团召开2016年业绩发布会，董事会主席兼总裁陈卓林宣布，公司2017年的预售目标为600亿元，并将在2019年进军千亿。

　　此前，富力地产也制定了今年730亿的销售目标，这样的增速三年也将达千亿；而碧桂园和恒大的销售目标今年已在5000亿左右了。

　　对政策稳定的预判、去库存仍是主基调，让这些华南房企今年仍信心十足。而房地产行业的集中度提升，大型房企土储和存货丰富、布局合理，则是他们“看多”的利器。

　　雅居乐的“三年千亿”

　　和富力地产一样，雅居乐也寄望在2019年跻身千亿阵营。

　　2015-2016年，借着楼市回暖，雅居乐一步步扭转前两年低迷的态势，销售实现增长。2016年，公司实现预售金额528.2亿元、预售建筑面积530万平方米，同比增长19%、5%；公司股东应占核心利润为人民币27.44亿元，同比增长13.0%；毛利率由2015年同期的 25.1%上升至26.5%。

　　尽管销售未能跑赢行业，但雅居乐毛利率相比同业平均水平较高。招银国际认为，雅居乐2017年1-2月的销售金额同比增加73.2%至110.3亿元，且销售均价由2016年的每平方米9962元上升至2017年1-2月的每平方米12697元，预计其2017年毛利率继续上升为32%。

　　在盈利能力恢复的同时，雅居乐的财务状况也显著改善。

　　据公告数据，截至去年12月31日，雅居乐的净负债比率为49.1%， 较2015年12月31日下降14.9%。年内共融资近100亿元，融资成本约6.1%。

　　同期，公司现金及银行存款总额为人民币223.11亿元、未动用的借贷额度为人民币24.00亿元，现金余额创历史新高。

　　连续两年不错的业绩令乐观情绪延续至今年。业绩会上陈卓林表示，公司将2017年的保守销售目标定为600亿，预计2019年将实现千亿。

　　为此，除了传统地产销售业务，雅居乐也在开拓其他商机，谋求多元化发展。去年，雅居乐地产改名为雅居乐集团，将原先“以地产为重”的业务架构，调整为“以地产业务为主，多元业务发展的‘1+N’运营模式”。

　　雅居乐的布局思路是，在发展地产业务的基础上，有策略地进入与地产行业相关性极强的业务。目前，雅居乐涉足的多元化业务包括物业管理、环保、建设等。

　　公开数据显示，在物业管理方面，雅居乐的合约管理总面积由2015年底的4779万平方米增至2016年底的5756万平方米，来自物业管理的营业额上升31.4%至10.7亿元。

　　陈卓林透露，目前已委任专业顾问，计划将物业管理业务分拆并独立上市。

　　中金公司预计，雅居乐2017年核心净利润将上升13%至32.1亿元人民币，2018财年将同比升18%至37.9亿元人民币。

　　华南房企乐观背后

　　在华南，除雅居乐的三年千亿目标外，时代地产将2017年销售目标定为325亿，同比上升10.8%；富力地产2017年销售目标为730亿，同比增长20%。

　　而龙头房企恒大将2017年目标定为4500亿，同比增速为20%；去年销售季军碧桂园更在2017年前两个月中夺得全国销冠，其内部有声音称今年将实现5000亿销售，显示出争夺中国房企头把交椅的野心。

　　万科、金地、招商蛇口、龙光等深圳房企虽还未公布2017年目标，但从近期市场表现来看，这些布局全国或扎根华南的房企对今年市场都不悲观。

　　在过去两年，房地产行业集中度大幅提升，华南房企积极扩充粮仓，土储达数千亿甚至万亿平方米，为其可售货量和销售增长打下了基础。

　　截至2016年底，雅居乐已于46个城市及地区，拥有总建筑面积约3260万平方米的土地储备。招银国际表示，雅居乐在2017年的可售资源达815万平方米。

　　据亿翰智库统计，截至2016年底，富力地产土地储备为4296.5万平方米，可售货值达1400亿元。此外，时代地产公布的可销售货值为600亿。

　　恒大与碧桂园土储更是惊人。截至2016年中期，恒大土地储备达1.86亿平方米，今年预计可售货值在7000亿之上；同期碧桂园土储为1.4亿平方米，预计今年可售货量也在5000亿以上。

　　充裕的土地储备还需辅以合理的区域布局。21世纪经济报道查询发现，华南房企在过去三年普遍都在调整区域布局，目前基本都已形成围绕京津冀、长三角、珠三角、成渝、华中五大城市群进行深度开发的格局。

　　雅居乐2016年增加的土储多位于北京、广州等一线城市，和佛山、惠州、中山等临穗、临深地区，以及海南、苏州、武汉、郑州等热门区域，共计增添预计权益总建筑面积232万平方米。

　　恒大新获得的项目也集中在一二线城市。据恒大2016年中报，在新获取的80个项目中，一二线城市项目投资额合计占比达到73.9%；而曾经以深耕三四线城市为主的碧桂园，去年以来在上海、杭州等地积极拿地，还成立了一线地产事业部，加码一二线城市的节奏明显加快。

　　时代地产也表示，未来将加大深圳与清远的开发力度，其董事会主席岑钊雄透露，未来时代地产主要投资方向还是珠三角城市。而去年在广州、深圳取得大规模土储的富力地产仍然是以一二线城市为主。

　　2017年，中央提出楼市继续因城施策去库存。部分三四线城市楼市升温或将成为雅居乐们的机遇。中金公司称，截至2016年底，雅居乐总建筑面积的50%位于三四线城市，其三四线城市房地产市场将成为主要股价催化剂，雅居乐能享受到区域市场的强劲势头。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，华南房企调高2017年目标销售额，表示他们判断当下的房地产市场是受到抑制下的降温，还有反弹的可能，尤其在现在限购背景下，潜在需求还很强。

　　另外，国家去库存战略依然有较大的支持力，地产商们对今年的三四线城市大多看好；而房地产行业“优胜劣汰、强者恒强”的逻辑，将对这些大中型房企形成强有力支撑。