36家上市房企前2月业绩增幅较高 资金链风险逐渐积累

　　上市房企销售依然火爆，企业同比销售业绩上涨幅度非常高。

　　据21世纪经济报道记者统计，36家已公布1-2月份业绩的上市房企，同比销售面积上涨77.92%，销售金额上涨87.98%，平均价格上涨8.3%。

　　而楼市走势也出现分化，一二线城市整体回暖，保持着比较火热的状态。而三四线城市房价有的停止上涨，有的城市有小幅度下调。

　　而房企业绩在今年面临调控和货币政策收紧双层叠加的压力下，或将面临变数。

　　业绩增幅较高

　　2017年的上市房企成绩单依然“傲人”。

　　截至3月16日，共有36家上市房企公布了今年1-2月份的销售业绩。据21世纪经济报道记者统计，这36家房企合计销售面积为4220.19万平方米，合计销售金额为52876.95亿元，平均价格为15000元/平方米。

　　36家上市房企1-2月份的业绩同比上涨幅度分别为：销售面积77.92%，销售金额87.98%，平均价格8.3%。

　　这意味着上，2017年开局的这两个月，上市房企依然销售火爆。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟认为，“业绩明显上涨的主要原因是因为2016年全年销售火爆，企业预留结转的销售业绩。”

　　3月16日，亚豪机构市场总监郭毅告诉记者：“房企基本上都把一二线城市作为进军的主体，在这些城市里面，一些区域型的中小房企生存空间越来越小，大城市的房企寡头现象越来越严重，行业集中度提升。”

　　“2016年大部分的一线房企都把业务重心调整到一二线城市了，取得了非常好的业绩。”郭毅说，“现在楼市出现比较明显的分化现象，一二线城市整体回暖，保持着比较火热。而三四线城市停涨，很多城市也在小幅度的下调。”

　　3月16日，一位广州二手房中介告诉记者，春节假期后，买房人多了，一个月内他所在的区域房价上涨了10%。“最主要的问题是没有房源，现在价格上涨，想买楼的人多了，之前价格平稳时，反倒没什么人买房。”该中介说。

　　而北京购房需求也没有降温。郭毅表示，一方面北京二手市场活跃度增加，买不了新房，就去买二手；另外一方面，虽然限购，但北京黄金区域的需求非常火热，但同时那些在北京买不起房的人，就去北京周边买房子。

　　对此，张大伟把全国楼市调控其实分成四类：

　　一类是执行了认房又认贷款的，这其中主要有深圳、上海，代表了对改善需求的抑制，这种政策下，市场不可能出现大的波澜。

　　第二类是限购、限贷、限价非常严格的其他一二线城市。这些城市的二手房起来比较“火热”，典型城市如广州、厦门。原因很简单，改善需求特别是“卖一买一”加杠杆，他们享受过房价升值的好处，对房价容忍度很高。此外，新房短期被限，供应减少。

　　第三类是一般性调控城市。目前出调控政策的城市已经有32个，除了15个城市外，目前的限购、限贷政策基本算是一般性，对市场不仅没有约束作用，反而像是提醒。

　　第四类是全国大部分城市，依然在去库存中。

　　“资金链的风险逐渐积累”

　　目前青岛、南京等城市的调控措施已经升级。

　　“这一轮收紧，从目前来看，其实还是对之前已经出台的政策加补丁，接下来楼市走向要看政策力度。”郭毅表示。

　　张大伟预计，2017年大部分房企将面临比较大的市场回调压力。“目前看，大部分房企上半年因为有2016年的销售结转，数据乐观，而且从资金看大部分企业都比较宽裕，但如果调控持续到2017年下半年，在2016年拿地较多的企业可能风险将明显增加。”

　　张大伟表示，大部分房企都在2016年拿了比较高价的地，这种情况下，对未来房价上涨预期非常高，而调控又导致房价上涨难度非常大。此外，资金成本逐渐增加， 2017年来说，各种融资渠道压力逐渐增加，对于很多房企来说，资金链的风险逐渐积累。

　　郭毅则认为，“近10年发展的过程中，楼市一直都是处在政策或打压或宽松的状态下，在打压的时候，从房企来说，还是应该出货，把现金流放在最重要的一个位置上。”

　　郭毅说：“因为房地产行业资金层面可能会收缩，再加上美国加息的影响，对国内房企的融资成本也会造成一定的冲击，大型房企今年面临调控和货币政策双层叠加的压力，有较高风险，还是应该加快去库存。但对于在一些核心城市拿地比较困难，成本比较高的城市，像北、上、深这样的超一线城市，还是应该保持整体的利润率，因为这些城市，可能卖掉房子之后，很难拿这个钱在同样的位置再买回同样的土地，土地的资源稀缺，所以要保证相对合理的利润水平。”