集团“独子”华润置地销售破千亿 规模与利润并重

　　今年初，华润集团将所持15.31%万科股份全数转让给深铁集团，彻底退出了万科股权之争。

　　实际上，在房地产业务上华润始终有自己的平台——华润置地，而在清盘万科后，华润也将整合所有资源，全力支持华润置地。

　　这是两会期间华润集团董事长傅育宁向外界传递的信息。而在3月22日的华润置地业绩会上，管理层再次强调了这一点。

　　作为住宅与商业并重的中国开发商，华润置地的规模扩张似乎落后于其他千亿房企，但其强大的盈利能力依然引人注目，去年公司销售1080亿，核心股东应占溢利约145亿元人民币，毛利率按年提升2.6个百分点达33.7%。

　　与规模扩张相比，华润置地显然对盈利能力的提升、风险控制更看重。

　　未来，借着母公司华润集团有增无减的支持，加之公司内生性的增长，华润置地将继续在规模上保持“不掉队”，在商业物业运营、利润增长上领先同业。

　　规模化思考

　　华润置地33.7%的毛利率，在香港上市的开发商中名列前茅。但同比26.9%的销售增长率，在业内并不算快。在2016年，华润置地销售首次达到了千亿，这比万科、恒大晚了几年，增速也落后于碧桂园、融创等后起之秀。

　　华润置地高级副总裁兼首席财务官俞建透露，今年公司的销售目标为1200亿，预期有10%左右的增长。

　　相较于许多房企2017年20%以上的增长目标，华润置地仍显得有些保守。

　　对此，华润置地执行董事、董事会副主席唐勇表示，公司也留意到有些同行规模增长比较快，但是从公开的数据看不到他们的权益，现在看到是相对规模，并不是绝对规模。

　　唐勇称，华润也一直慎重考虑规模的问题，过去的发展比较稳健，更多精力投入在投资物业上，今后也不会为了追求高速增长而放弃股东利益。

　　并且，在行业天花板出现以及政策严控的背景下，追求规模快速扩张的发展模式或将难以为继。

　　“若要追求短期1到2年快速增长并不难，但这种‘冲刺’不可持续。规模意味着行业地位，这很重要，但只有保证一定的毛利水平和投资纪律，才是有质量的增长。”唐勇称。

　　华润置地的做法是，在规模增长方面，公司会综合考虑毛利率、负债比率、激励机制和未来风险等因素，以做出适当的调整。但公司更关注中长期股东的回报，预期未来2-3年毛利率仍然有提升的空间。

　　实际上，在盈利能力提升与风险控制方面，华润置地具有相当的优势。

　　2006年-2016年，除2012年毛利润率为28%以外，华润置地其他年份的毛利润率均保持在30%以上；净利润率亦维持较高水平，属行业前列。

　　2016年，公司扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利录得162.7亿港元，同比增长13.9%；综合毛利率为33.7%，按年提升2.6个百分点。

　　其中，开发物业的毛利润率由2015年的30%提升至32.3%；投资物业（包括酒店经营）毛利润率由2015年的59.6%升至60.6%。

　　华润置地的费用控制和融资成本远低于同业。据亿翰智库数据，2014年至2016年公司三费费用率均保持在7%，其中财务费用率在2016年已降至0.18%；去年年底的加权平均融资成本仅约为4.23%。

　　招银国际则将华润置地视为财务状况最健康的开发商之一。其表示，公司净财务杠杆率在2016年年底维持在约27.7%，尽管这一数字在201 年将逐渐升至31.4%，但其资产负债表仍处于健康水平。

　　从其债务结构来看，截至2016年12月31日，华润置地的有息负债中，人民币负债占69%，港币及美元负债占比31%；约15%的有息负债将于一年内到期，而其余为长期有息负债。

　　内生性增长

　　作为华润集团的重要子公司，华润置地得到了较多来自母公司的支持。

　　唐勇表示，过去华润集团通过孵化快速支持华润置地的增长，接下来会继续加大这方面的支持。

　　比如华润在深圳的多个旧改项目，就是由集团先拿下，待条件成熟后注入华润置地。

　　申万宏源研报称，华润置地从华润集团手中接管的深圳大型综合体项目深圳湾，令其在深圳的土储再增长两成到120万方左右。

　　华润置地方面透露，最近公司在深圳落实的两个城市更新项目，便为华润集团其他的业务单元，华润集团还将深圳一些商业或者物流用地，交给华润置地来进行旧改。

　　除了项目支持外，华润集团还给予华润置地以融资、产业协同的支持。华润集团董事长傅育宁早前曾表示，华润集团未来将给华润置地更多金融资源的支持。

　　不过，唐勇也表示，集团的注资是有限的，而且华润的总资产已超过4000亿，单靠项目的注入很难带动增长，更多应靠华润置地本身的成长，实现能力与效率的提升。

　　因此，华润2017年将继续坚持“销售物业+投资物业+X”的商业模式，除了地产开发业务的稳健扩张，还要培养其它业务作为盈利增长点。

　　以购物中心为代表的投资物业是华润置地重点发展的业务板块。

　　截至去年末，华润置地的投资物业面积为555万平米，其中零售物业占比是58%，写字楼及酒店各自占7%。投资物业评估值达到950亿元，同比增长6.2%；去年投资物业毛利率达60.6%，租金收入为72.5亿元，按年增8.5%。

　　华润目前已开业的购物中心有22个。随着深圳万象天地、上海万象城等项目开业，预计2017至2018年公司将进入新建购物中心投入运营的高峰期。

　　俞建表示，随着高端消费和中产阶级的兴起，华润旗下购物中心的零售额保持快速增长，预期会带动租金收入持续稳定增长。加之公司现金流稳健，负债率较低，预期投资物业将继续向好。

　　中金公司认为，华润置地将实现跨越周期的高质量增长，其驱动力包括开发物业项目所拥有的均衡且实惠的土地储备，以及优质的投资物业组合、领先的运营能力。

　　唐勇表示，华润有自己独特的商业模式、大量的投资物业和固定的租金收入。未来有信心公司还是能够维持在行业的前列。