第一太平戴维斯：广州购物中心首层平均租金约694元/㎡ 番禺最便宜

　　（赢商网报道）4月12日，第一太平戴维斯发布2017年第一季度广州房地产市场报告。报告中回顾了中央2016-2017年的经济情况及部署，也重点分析了2017年首季度广州优质零售物业市场的情况与未来展望。

　　报告中指出，2016年中国GDP实现同比增长6.7%， 2017年GDP预期增长目标为6.5%左右，居民消费价格涨幅将控制在3%以内，可见经济正逐步向好发展。

　　就广州而言，今年1-2月，广州市社会消费品零售总额达1485.46亿元，同比增长9.3%，继续站稳四大一线城市首位。数据中隐藏的巨大消费力，在某种层面上，也带动全市购物中心首层租金环比增长1.1%，达693.9元/平/月。

　　广州购物中心总存量逼近460万㎡

　　郊区商业项目竞争将激化

　　据第一太平戴维斯数据，2017年第一季度，由于琶洲新项目万胜广场开业，为市场带来4.7万㎡新增供应，使得当前广州优质零售物业总体存量逼近460万㎡。

　　新项目入市带来新供应的同时，也催长空置率。加上位于珠江新城商圈高德置地广场中广百百货撤出，截至季度末，广州全市优质购物中心整体空置率环比上升0.9个百分点，至4.4%。

　　不过，随着非核心商圈替代核心商圈（天河&越秀）成为购物中心供应主力，全市空置率或将继续走高，主要空置范围集中在非核心商圈，核心商圈则继续保持空置率低位水平。

　　而在广州优质购物中心首层平均租金方面，环比和同比分别上升1.1%和0.6%至每平方米693.9元/月，无论核心商圈或非核心商圈，购物中心的首层租金均有上升。

　　各商圈具体情况如下：

　　· 天河、越秀核心商圈的租金持续领跑全市租金水平；

　　· 其中，尽管商业市场整体承压，但天河路商圈仍保持正回升状态，这同样是因为商业市场承压，租户倾向将主力店集中在核心区位，以保持稳定的营业额；

　　· 但越秀商圈就没有这种好运气，其租金已持续数个季度下滑，这是由于市场环境冲击之下，越秀区购物中心鲜有太大调整和变动；

　　· 对比之下，荔湾、海珠区购物中心租金呈微涨趋势，这两个区域购物中心积极展开升级改造，通过重新战略定位与业态调整，增强自身承租能力；

　　· 再看番禺商圈，未来将迎来大量新增供应，尤其在万博商圈一带，但其首层租金是目前广州所有商圈中最低水平，未来将继续承压。

　　总体而言，2016年广州优质零售市场呈现的特点是：

　　1、非核心商圈的各项利好因素带动商业发展，加上历史租金相对较低，因此非核心商圈租金升幅继续领跑核心商圈；

　　2、许多购物中心进行定位或策略调整，业态逐渐呈现多样化，提升商场租金实力，加上年初部分购物中心租户租约到期后的租金调整，优质购物中心首层租金回升明显；

　　3、郊区商业项目竞争将日益激烈；这是由于核心商圈购物中心供给逐渐饱和，随着市郊区域交通发展及住宅市场逐渐成熟，越来越多购物中心落位市郊区域导致竞争愈加激烈；

　　4、新一代购物中心通过主题场景打造，吸引租户和人流，这也说明购物中心越来越看重消费者需求和消费习惯；

　　5、预计到2019年，核心商圈优质零售物业占比将从今年一季度的44%缩减为38%；而新兴商圈占比将由目前的34%提升至40%。

　　全市体验式业态占比35.7%

　　餐饮+儿童业态积极拓店

　　业态方面，全市体验式业态占比达35.7%，其中珠江新城和海珠区体验式业态占比最高；其中海珠区增幅较大，是由于琶洲万胜广场入市，带来大量体验式业态。

　　零售业态方面，相比2016年第四季度，广州全市零售业态下降1个百分点至64%，相反，餐饮业态则有1个百分点的增幅，达28%；休闲娱乐及生活服务保持不变，分别为6%和2%。

　　而分析一季度广州购物中心租户调整情况发现，国际名品、百货零售有撤场表现；而餐饮业态和儿童业态则呈现出较为积极拓店的趋势。

　　七大商圈的具体表现是：

　　餐饮业态方面，珠江新城、海珠、白云区的餐饮业态占比较高，均超过30%，而越秀区餐饮业态涨幅较为明显，从上季度17%涨至本季度23%。

　　儿童类业态占比情况，不同区域跨度较大，荔湾区仅1%，白云区达11%。这类业态更多集中在白云和番禺两大新兴商圈。而海珠区的增幅明显，同样是因为万胜广场引入了儿童教育和儿童娱乐业态。

　　天河琶洲有新项目入市

　　营造特色主题吸引消费者

　　接下来的第二季度，广州将迎来14万㎡新增优质零售物业，分别位于琶洲和天河区域。新项目将通过营造具有特色的购物主题，以新的购物体验吸引租户进驻及人流前往。

　　另外，城市建设的利好，将在非核心商圈继续发力，但需求疲软致使非核心商圈的商业项目面临较大招商压力，优质品牌租户态度谨慎；而核心商圈商业项目将通过不断调整运营策略，以突破同质化竞争缺陷。

　　预计下季度广州优质零售市场租金将保持平稳，空置率将略有走高。

　　注：文中数据及图片，均出自第一太平戴维斯。