1亿引进体验业态到底值不值？商业地产节上的最强博弈

　　（赢商网报道）创新无边界，变革亦有道！2017年4月14日，由赢商网主办的以“变革有道：场景•内容•跨界”为主题的第12届中国商业地产节，在广州南丰朗豪酒店隆重开幕。在本次大会上，一场“赢咖论·商业辩论对对碰”的精彩的辩论也随即展开，8位业内知名大咖现场PK，针锋相对，妙语连珠，带来了操盘手们的实战经验和观点碰撞。

　辩题

　　商业项目计划投资1亿引进体验业态，可以带来大量的人流，但短期内没办法实现投资收益的平衡，未来的收益风险也有待评估。有两个前期条件：1、项目处于国内商业发达城市的核心商圈，周边竞争激烈；2、项目定位高端，辅射全城，周边有足够人口消费水平支撑项目未来的良性发展。如果你是决策者，你是否同意？

　　正方阵营

　　正方领队嘉宾：

　　九洲远景商旅文发展有限公司CEO    赵润涛

　　正方队员：

　　冠江集团副总裁   梅永丰

　　派臣（上海）投资管理有限公司董事长    耿乃兴

　　合生商业集团市场部总经理   王海燕

　　 反方阵营

　　反方领队嘉宾：

　　江苏智儒投资管理有限公司创始人     朱逸

　　反方队员：

　　大地影院集团副总经理   徐贤长

　　北京博晟嘉和商业运营管理有限公司总经理   朱志军

　　融侨集团商业资产管理总公司总经理    俞波

　　正方开篇立论

　　赵润涛：

　　现在的购物中心同质化比较严重，大家为了商业的吸客能力做了很多精细的业态。但做这个精细业态必须要掏钱，就假若我们掏了一个亿。

　　第一：正方认为这一个亿是值得掏的，在中心地带肯定要有一些与众不同的业态，吸引着强大的客流。

　　第二：可以提升创新业态周边的其他业态的租赁价格，互补互利。所以我们正方认为值得投，能带来相应的价值。

　　反方开篇立论

　　朱逸：

　　第一：投一个亿，短期内收益很低，中长期收益也难保证。所有不以投资收益回报的投资都是耍流氓。短期投下去没有收益可以忍一忍，但未来收益风险有待评估，一个亿投下去，我们一定要慎重，再慎重。在决定投这一个亿之前有没有估算过什么时候能够回收？

　　第二：如果决定投这一个亿，它的效果到底如何？它是不是真的如我们所愿，让更多消费者去参与。当详细的项目落地计划表出来后，体验业态又能不能落到实处？

　　第三：必须说服董事会，才能使老板拍板签字。假设有一个亿，除了去投这个体验业态，还能做什么？我们是不是一定要去投这个体验业态？

　　辩论环节

　　梅永丰（正方）

　　首先，中午吃饭，去了广州某个商圈，基本是高端商品，人流较少。而对面的正佳广场人流很大，因为它投了5个亿盖了一个水族馆。所以高端商品有一个问题，它不能带动人流，没有体验业态和自身IP的支撑，是难以平衡租金和客流的。

　　其次，竞争激烈。在这个情况下，投了就有机会，不投只有等死。反方的队员说，我们投了是找死，正方认为不投就是等死。我举例说明，十年前我到台湾，有一个商场就投了很多钱在业态创新上，之后整个商圈就变成一个求婚的地方，进而形成一个地标，客流直线上升，生意越来越红火。第二个例子，在香港的一个商圈，老板花几千万做了体验业态，后来了解到他光一项业态就能带来颇高的广告效益，如果他不做这个东西，现在LV还有人排队吗？所以说反方队员提的这些论点和论据都不成立，也就是说不投就是在等死，而我们却在想办法。

　　俞波（反方）

　　第一：当前房地产市场利润越来越微薄，作为企业来讲，都会把帐算得很清楚，短期内没有办法实现投资收益平衡，未来收益也有待评估，却只能承诺一个客流。假如我是老板，我会问：“一定要花钱才能可以吗？投这么多钱还要你们招商部门干什么？”所以作为企业，总会有这样的疑虑。

　　第二：在项目投入上应该要拿出非常有说服力的一个方案，比如客流以后怎么办？流量如何去转换成现金流？如何给我的现金流带来收益？这个是我们问正方队友的。

　　第三：假如项目定位为高端，即使这样，体验的东西还是要做的。现在的市场上是否有这种匹配高端定位的体验业态，是否有成熟的方案供选择？所以针对这三个问题，很希望正方队友能够给出一个非常清晰的正面答复。

　　王海燕（正方）

　　刚才反方说他们经常面对董事局，没关系，我也经常面对董事局。就事论事，论题前提是说要引进1个亿的业态，它能带大量客流，但是同时题干中说短期内没有收益平衡，这个题本身是有问题的，这是引起我们争论的关键点。

　　第一：目前我们经营的是什么？是客流。今天上午很多位嘉宾都说到目前的商业项目已经进入到经营客流的阶段，如果真给我们带来客流，我就不相信不能带来收益。

　　第二：我不是做财务出身，但还是帮助我们领队做了简单的核算。

　　首先，论题只说在国内发达城市的核心商圈，没说几线城市，我们还是把这个商业发达城市分为一线、二线、三线、四线来讲。姑且把它放在某个一线城市核心商圈，搜了一下2015年和2016年，这个一线城市的核心商圈，高端项目的平均租金是1100元左右/平方米。

　　其次，一个亿的体验业态，到底占了这个商业体的体量是多少？论题没有明确，假设有10万的商业面积，一个亿的体验业态大概占多大面积合适呢？我个人建议在10%的商业占比。刚才说了体验能带客流，整个10万平方米商业体就有了客流，即使这10%的体验业态不能实现收益，那还有90%的其它占比的业态可以带来收益和提升租金。所以我们是经营客流，通过投资回报率的测算，在短期内是可以把它消化掉，并且保证我们其它面积的投资回报，所以从这些方面来讲，我们会支持这1个亿的投资。

　　徐贤长（反方）

　　第一：我做电影的，最有话语权。你给我一个亿，我在你们的商场里引流，能做到吗？做到了。但我占用1万平方米的面积，每天给你1块钱的租金，因为你要引流，我不可能给你那么高的租金。既想叫好，又想叫座，很难达到设想。

　　第二：这个体验业态假如短期内有了投资收益，接下来就会形成市场跟风，就会陷入恶性循环，体验业态也会被同质化。

　　第三：财务成本每年有好几百万，如果说一个体验业态的收益不确定，就敢用这么高的成本去做一个不太可能成功的事，是铤而走险的。中国从农业社会到工业社会用了5千多年，从工业社会到未来用了几百年，未来不确定的东西敢用这么大的代价来做吗？我认为是不对的。

　　耿乃兴（正方）

　　我们从一个购物中心或是一个商业项目整体规划来讲，你希望看到什么？多种业态共同带来一个综合的商业，此时看电影已经不能满足我们基本的要求，这就需要挖掘出更具有特色的体验业态，这是一个必然性。上海有一个老板花了4个亿做了4个区域，对于他们来说万一能让项目活下来，也是可以考虑的。

　　朱志军（反方）

　　第一：虽然说项目定位高端人流就少，是一个现实问题，但项目人流多了我觉得也不是购物中心，那是菜市场，这里的产出绝不比购物中心低，利润也非常高。还有，刚才也提到了有没有一种体验业态的可以匹配高端项目，这也是有待考虑的。所以我觉得客流跟高端的定位，本身就存在问题。引流本身没错，关键是资金去引流值不值？

　　第二：同质化市场非常严重，购物中心不得不增加体验业态，KTV是购物中心比较早的体验业态，现在所有项目中，在投资建设的时候确实存在投资定位的同质化，同时也存在着未来创新这么一个观点。所以这样的话，拿一亿为了创新而创新，是没有意义的。

　　第三：假设有一个亿的资金，除了做创新还有没有其它可能？国内跟国外的商业差距在哪？是软服务，如果有一个亿的资金，能不能在服务上下点工夫，无论是购物环境，还是人文环境都能让客人感觉到舒服，所以在这样的情况下，不是单纯的提升体验业态。