首单商业地产公募ABN出炉 世茂65亿金融术债务与利润考量

　　（赢商网报道）一年前，世茂房地产执行董事兼副总裁汤沸曾言，“公司在今年会对酒店、自持物业，商业自持物业做证券化的探索，也有可能尝试对库存产品的证券化探索。”

　　一年后，预言成事实。4月25日，“上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据”项目获得中国银行间市场交易商协会的《接受注册通知书》（中市协注 [ 2017 ] ABN7号），注册金额65亿元。

　　“该资产支持票据的获批，标志着全国银行间市场首单商业地产公募资产证券化项目正式出炉。”世茂房地产于官方微信中强调。

　　从全国首单物业费ABS、首单购房尾款ABS，再到首单商业地产公募ABN，世茂玩转的资产证券化“金融术”已从住宅领域渗透到商业地产。

　　对此，世茂集团董事局副主席许世坛称，“后续会持续关注资产证券化市场，持续开拓房地产领域的金融创新，进一步降低融资成本。”

　　当然，对在住宅领域连连受挫的世茂而言，如何学步万达，利用投资性物业管理运营赚取的租金收入实现“高质量”增长或是此举延伸的深层考量。

　　上述所言“高质量”对应的是“高租金利润占比”，即要求提高租金在净利润中的占比。毕竟，2016年世茂房地产的投资物业公允值收益及租金净收益的减少，直接导致其净利同比下跌15.4%。

　　首单商业地产公募ABN出炉

　　作为全国银行间市场首单商业地产公募ABN，“上海世茂国际广场ABN”由世茂集团携手兴业银行股份有限公司共同推出。

　　其中，兴业银行为主承销商，标的项目为世茂集团下属的上海世茂国际广场（获中诚信国际信用评级有限责任公司的AAA级评级），另有兴业国际信托、大成律师事务所、上会会计师事务所等机构参与该项目。

　　据中债登《2016年资产证券化发展报告》显示：2016年全年，兴业银行发行落地资产证券化产品规模合计1539.27亿元，占全国资产证券化产品规模的18.28%。

　　与此同时，兴业银行亦为ABN业务的先行者。经不完全统计，《资产支持票据2.0》发布以来，交易商协会已注册并成功发行信托型ABN业务12笔，发行规模234.91亿元。

　　其中，兴业银行主承销的ABN业务占比达到41.67%，承销份额达到54.18亿元，种类涵盖应收账款循环购买型资产支持票据、应收租赁款资产支持票据、消费金融资产支持票据等。

　　资料显示，资产支持票据（ABN）是一种以企业基础资产所产生的现金流作为还款支持的融资工具，可以一定程度上实现从传统的借款人信用向资产信用的转移。

　　交易商协会自2016年推出信托型ABN以来，累计已支持44家企业注册ABN近700亿元，发行规模近500亿元，基础资产类型涵盖租赁债权、企业应收账款、基础设施及公用事业收费收益权、商业物业租金、银行贸易融资类、互联网消费金融等大类资产。

　　“本次交易商协会又推出优质商业地产的资产证券化，进一步助力企业拓宽融资渠道，降低融资成本，盘活存量资产，优化财务结构，提升社会声誉。”

　　对交易商协会而言，商业地产公募ABN是其试水的新品；而对商业地产圈来说，ABN更是ABS之后的一大新面孔。

　　在此之前，经历过万达、万科、新城控股等房企的实验后，商业地产ABS资产证券化已不是这个行业的新鲜事。而最新案例则是益田年初推出的53亿ABS，深圳益田假日广场也成为今年首个资产证券化商业项目。

　　彼时，一位深圳正在尝试资产证券化的商管公司高管告诉赢商网，目前国内对于商业项目的资产证券化探索，主要集中在ABS和CMBS两种模式，都是一种“类reits”的操作方式。

　　“ABS模式面向机构投资者，其对于资产的估值和收益要求会非常高，能够采取这种形式的，基本上只能是北上广深四大一线城市的优质资产才可能有机会获得证交所审批通过。”

　　“金融玩咖”债务与利润考量

　　“后续会持续关注资产证券化市场，持续开拓房地产领域的金融创新，进一步降低融资成本。”发布上海世茂国际广场公募ABN后，世茂集团董事局副主席许世坛指出。

　　降低融资成本，这是贯穿世茂从全国首单物业费ABS、首单购房尾款ABS，再到首单商业地产公募ABN的主调之一。

　　世茂房地产2012-2016年负债情况（图片来源：世茂房地产2016年报）

　　这背后则是高负债的沉疴旧疾，以世茂房地产为例，2012-2015年间，公司总负债分别为899亿、1239.2亿、1555.5亿、1695.1亿，对应的流动负债占比分别为63.9%、66.5%、69.4%及65.4%。

　　财务状况逐步恶化，也一度搅动着资本市场的敏感神经，甚至有评级机构直接喊话要调低世房的评级。2012年初，标普发布报告称，世茂房地产或因债务风险面临评级下调的风险。

　　结果是，世茂房地产在2013年前7个月用大手笔融资将风险扼杀在摇篮中。资料显示，世茂房地产于当年1月发行8亿美元的高级票据，随后在7月取得合共约5.7亿美元等值银团贷款。

　　在2013的半年报中，世茂房地产债务结构开始出现好转，主要体现在逐步将其短期借贷比例由30%降低至约24%，同时将其长期借贷比例由约70%增至76%。

　　随后三年，加快去库存，低息新债还新债，世茂房地产从未停止调整负债的步伐。截至2016年末，公司净负债率下降到53.4%的低水准，平均利率降至2016年的5.8%，“预计2017年会进一步下降至5.5%以下”。

　　虽然增幅收窄，净负债率降低，世茂房地产总负债逐年一路上升趋势从未出现拐点，流动负债高占比状况也一直未改善，这无疑是促使其不断试水新的金融融资术的支撑力之一。

　　“债务压力外，世房推出商业地产公募ABN也是希望能够减轻来自投资者的质疑或担忧，毕竟已经连续两年出现下滑。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对赢商网分析。

　　世茂房地产2012-2016年净利润（单位：百万元）（图片来源：世茂房地产2016年报）

　　年报显示，世茂房地产的净利在2014年达到一个峰值，而在2015、2016两年却出现连续下滑。其中，2016年同比2015年跌幅为15.4%。

　　“减少主要是于2016年投资物业公允值收益减少和附属公司（失去控制权）的净收益减少所致。”据悉，由于新增投资物业同比减少，世茂房地产2016年投资物业公允值收益减少10.6亿。

　　随着未来更多的投资物业可能转移至上海世茂旗下，住宅市场连连受困，如何保证未来的利润则是世茂房地产必须面对的难题。

　　如此看来，其找到的解决之道是运用金融化等法术改善投资物业的运营状况，让她们不断在资本市场增值，这也就是万达商业提出的“高租金利润占比”，即要求提高租金在净利润中的占比。

　　用世茂房地产的话来说，“加强对投资性物业的运营管理，逐步提升其在集团运营利润中的贡献，加强集团应对市场波动的能力。”